Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/353
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 588.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 26 juli 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1933 gebouwde rijwoning met berging. De woning heeft inhoud van 511 m³ en ligt op een kavel van 254 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 445.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende drie in [woonplaats] gelegen woningen:
[adres 2] , verkocht op 1 juli 2020 voor € 570.000;
[adres 3] , verkocht op 18 januari 2021 voor € 650.000;
[adres 4] , verkocht op 16 december 2019 voor € 338.750.
Beoordeling van de zaak
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een vergelijkbaar type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de woninginhoud en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Zij legt dat hierna uit. De rechtbank zal de beroepsgrond over het verstrekken van de op zaak betrekking hebbende stukken op grond van artikel 40 van de Wet WOZ en de marktconformiteit van het verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [adres 3] niet meer bespreken. Eiser heeft deze gronden ingetrokken op de zitting.
8. Eiser voert aan dat verweerder in de uitspraak op bezwaar geen inzicht heeft gegeven in de waardes van de objectonderdelen van de woning en de referentiewoningen. Daarom is de eindwaarde niet inzichtelijk onderbouwd.
9. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft dit inzicht wel gegeven. Eiser heeft op de zitting namelijk erkent dat aan hem in de bezwaarfase een taxatiematrix, zoals deze ook in de beroepsfase worden overgelegd, is verstrekt. De rechtbank stelt vast dat de taxatiematrix van verweerder een uitsplitsing bevat van de waardes van de bijgebouwen van de woning en de referentiewoningen. Ook worden de kavelwaardes apart vermeld. Van een niet inzichtelijk onderbouwde eindwaarde is volgens de rechtbank dan ook geen sprake.
10. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende inzicht in de waardeontwikkeling heeft gegeven. De door verweerder gehanteerde systematiek, die verweerder grafisch heeft weergegeven, is volgens eiser gebaseerd op onjuiste uitgangspunten omdat verweerder zicht baseert op een vergelijking van WOZ-waardes met gerealiseerde verkoopcijfers.
11. Met de overgelegde grafische weergave en de toelichting op de zitting, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank de waardeontwikkeling voldoende inzichtelijk gemaakt. Het baseren van de ratio op basis van WOZ-waardes voor het bepalen van indexeringspercentages is volgens de rechtbank geen onjuist uitgangspunt. Verweerder baseert de indexering niet op een vergelijking van WOZ-waardes met WOZ-waardes, maar op een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers. Uit de toelichting van verweerder op de zitting en de toelichting bij de grafische weergave maakt de rechtbank op dat verweerder voor het indexeren van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum gebruik maakt van de verkoopcijfers van alle woningen van hetzelfde type in de gemeente [gemeente] . Voor de indexering naar de waardepeildatum wordt een ratio per maand bepaald door de gerealiseerde koopsommen te delen door de vastgestelde WOZ-waardes. Hierbij wordt per maand de stijging ten opzichte van de ratio van 1 januari van het betreffende belastingjaar bepaald, zodat een trendlijn kan worden bepaald door de stijgingen per maand weer te geven. Daarmee geeft verweerder in voldoende mate inzicht in de marktontwikkeling. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Eiser voert aan dat de referentiewoning aan de [adres 4] minder geschikt is als onderbouwing, omdat deze woning in een ander waardegebied is gelegen en ook een andere grondstaffel is gehanteerd.
13. De beroepsgrond slaagt niet. Verweerder heeft toegelicht dat de woning qua bouwperiode en typegoed vergelijkbaar is, maar qua ligging iets minder. Hij heeft verder toegelicht dat deze referentiewoning aan de rand van de wijk is gelegen bij drukkere ontsluitingswegen. De rechtbank vindt dat het verschil in waardegebied en ligging van de referentiewoning niet betekent dat deze woning helemaal niet geschikt is als onderbouwing. De rechtbank is het met verweerder eens dat de woning qua bouwjaar (1933) en type (rijwoning) goed vergelijkbaar is en uit de toelichting van verweerder maakt de rechtbank op dat de woningen in dezelfde wijk is gelegen. Verweerder heeft bovendien rekening heeft gehouden met de ligging in een ander waardegebied door voor de berekening van de grondwaarde van de referentiewoning andere grondstaffelprijzen te hanteren.
14. Verder voert eiser aan dat verweerder ter onderbouwing van de WOZ-waarde rekening had moeten houden met de verkoopcijfers van de woningen aan de [straat] , meer specifiek met de verkoopcijfers van de woning aan de [adres 5] en [adres 6] .
15. Het staat verweerder vrij zelf de referentiewoningen te kiezen om de door hem voorgestane waardering aannemelijk te maken. Dat er verkoopcijfers van woningen voorhanden zijn die even goed of beter vergelijkbaar zijn, doet niet af aan die keuzevrijheid. Verweerder hoeft niet de door eiser genoemde referentiewoningen te betrekken bij de vaststelling van de waarde van zijn woning of deze in de taxatiematrix op te nemen. In het onderhavige geval heeft verweerder toegelicht dat de verkoopcijfers van de woningen aan de [adres 7] , [adres 5] , en [adres 6] wel zijn gebruikt voor de totale beoordeling van de WOZ-waarde, maar dat zij niet in de matrix zijn verwerkt. Volgens hem zijn de woningen genoemd in de taxatiematrix meer geschikt. Over de woning aan de [adres 7] heeft hij bijvoorbeeld toegelicht dat deze in zeer slechte staat is verkocht en over de woning aan de [adres 6] licht hij toe dat dat deze een kleinere kaveloppervlakte van 178 m² heeft. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.