Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4984
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats 1] , eiser
(gemachtigde: A. Oosters),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M.C.M. Tammel).
Procesverloop
Bij beschikking van 30 januari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats 2] (het object) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 317.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 9 november 2021 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatierapport ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 8 juli 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. In geschil is de WOZ-waarde van het object. Het object is een in 1890 gebouwde winkel met een totale vloeroppervlakte van 150 m².
2. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij bepleit voor het belastingjaar 2021 een maximale waarde van € 265.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 317.000.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald. Aan de hand van het geheel van wat partijen naar voren hebben gebracht, moet de rechtbank beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog heeft vastgesteld..
4. Verweerder heeft de waarde bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatiemethode). Bij deze methode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De huurprijs per vierkante meter is door de taxateur van verweerder vastgesteld met toepassing van de ITZA-methode (“In Terms of Zone A”). Tussen partijen is niet in geschil dat deze methodes in beginsel geschikt zijn om de waarde van het object mee te bepalen. De rechtbank volgt partijen hierin. De taxateur is voor het object uitgegaan van een huurwaarde van € 29.931 per jaar en een kapitalisatiefactor van 10,6.
5. Verweerder heeft de huurwaarde van de onroerende zaak bepaald door aan de hand van de ITZA-methode de waarde per m² van de volgende drie referentieobjecten met een gerealiseerd huurcijfer te bepalen: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
6. De rechtbank concludeert dat er tussen partijen geen geschil bestaat over de hoogte van de kapitalisatiefactor. Volgens eiser toont het onderbouwende verkoopcijfer van de onroerende zaak aan de [adres 5] aan dat de kapitalisatiefactor correct is vastgesteld.
Beoordeling van de zaak
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 317.000 niet te hoog is vastgesteld.
Het eigen huurcijfer
8. Eiser voert aan dat verweerder voor het bepalen van de huurwaarde gebruik had moeten van de eigen huurprijs die is gerealiseerd. Per 1 november 2020 is het huurcontract van het object namelijk overgenomen met indeplaatsstelling tegen een huurprijs van € 25.000 per jaar. Volgens eiser is sprake van een marktconform bedrag.
9. De rechtbank overweegt dat een eigen huurcijfer in beginsel boven een huurwaarde gaat die is gebaseerd op de gerealiseerde huurcijfers van referentieobjecten, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat niet sprake is van een marktconform huurcijfer.
10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan de hand van het taxatierapport en de toelichting in het verweerschrift en op de zitting aannemelijk gemaakt dat er onvoldoende aanknopingspunten zijn dat het eigen huurcijfer van € 25.000 een rondom de waardepeildatum marktconform bedrag is. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat uit de huurovereenkomst blijkt dat niet sprake is van een nieuwe huurovereenkomst, maar van een verlenging van een huurcontract die is ingegaan op 1 november 2015, waarbij de oude huurder in de plaats is gesteld door een nieuwe huurder. Zoals verweerder heeft betoogd, is het eigen huurcijfer daarmee niet onder aanbieding aan meerdere potentiële huurders op de openbare markt tot stand is gekomen. Ook neemt de rechtbank in aanmerking dat de periode tussen de ingangsdatum van het eigen huurcijfer en de waardepeildatum 11 maanden bedraagt. Het huurcijfer is daarmee niet heel kort na de waardepeildatum gerealiseerd en verder van de waardepeildatum gerealiseerd dan de huurcijfers van de referentieobjecten die verweerder heeft gehanteerd. Verweerder heeft dit huurcijfer gelet op het voorgaande terecht niet als uitgangspunt genomen. De beroepsgrond slaagt niet.
Bruikbaarheid referentieobjecten
13. Eiser voert verder aan dat het referentieobject aan de [adres 2] niet zonder meer vergelijkbaar is met zijn object, omdat het een horecagelegenheid betreft. Daarnaast voert eiser aan dat het referentieobject aan de [adres 3] met een oppervlakte van 37 m² veel kleiner is dan zijn object welke een oppervlakte van 150 m² heeft.
14. De beroepsgrond slaagt niet. De huurwaarde van het object is volgens de rechtbank afgeleid uit bruikbare referentieobjecten, omdat deze allemaal in dezelfde straat als het object van eiser zijn gelegen en qua andere belangrijke waardebepalende kenmerken, zoals type, bouwjaar, oppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.
De enkele stelling van eiser dat het referentieobject aan de [adres 3] een oppervlakte heeft van 37 m² is onvoldoende voor het oordeel dat dit referentieobject niet voldoende vergelijkbaar is met het object van eiser, omdat de door eiser genoemde oppervlakte van 37 m² niet de totale vloeroppervlakte weergeeft, maar de ‘A-zone’ volgens de ITZA-methode. In vergelijking met de A-zone van eisers object van 97 m² wijkt dit naar het oordeel van de rechtbank niet te veel af. Volgens de rechtbank maakt het enkele feit dat het referentieobject aan de [adres 2] in gebruik is als een horecagelegenheid, nog niet dat dit referentieobject onvoldoende vergelijkbaar is. Ook de prijs per vierkante meter van dit referentieobject biedt geen aanknopingspunt om daaraan te twijfelen, nu deze gelijk is aan de prijs per vierkante meter van het referentieobject aan de [adres 4] (gemiddelde prijs van € 309 p/m² ITZA), welke in gebruik is als winkel.
15. Uit het taxatierapport blijkt dat de gehanteerde vierkante meterprijs voor de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak (€ 309 per m² ITZA) in lijn ligt met de vierkante meterprijzen van de referentieobjecten. Bij de referentiewoningen gelden prijzen van respectievelijk € 309, € 309 en € 325 p/m² ITZA). Het is daarom aannemelijk dat de huurwaarde niet te hoog is vastgesteld. Op grond daarvan en nu eiser de hoogte van de kapitalisatiefactor van 10,6 niet heeft betwist, kan niet worden geoordeeld dat de beschikte waarde van € 317.000 te hoog is vastgesteld.
16. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 oktober 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.