Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/100
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 september 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: F. Hoffmann).
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 448.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 28 juni 2022 op een online zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door P.J.T. Loijen, als waarnemer van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1967 gebouwde hoekwoning met een berging. De woning heeft een inhoud van 444 m³ en ligt op een kavel van 238 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiseres bepleit een maximale waarde van € 418.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende drie in [woonplaats] gelegen woningen:
1. [adres 2] , verkocht op 18 februari 2020 voor € 445.000,-;
2. [adres 3] , verkocht op 25 november 2019 voor € 408.750,-;
3. [adres 4] , verkocht op 13 januari 2020 voor € 418.000,-.
Beoordeling van de zaak
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde of een vergelijkbaar type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de inhoud en de perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Waarom dat zo is, legt zij hierna uit. Op de zitting heeft eiseres haar beroepsgrond over de niet inzichtelijkheid van de (onderbouwing) van de indexering ingetrokken, omdat de referentiewoningen rondom de waardepeildatum verkocht zijn. Ook de beroepsgrond over de in de bezwaarfase gehanteerde referentiewoning aan de [adres 5] en het lagere onderbouwende verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [adres 2] , heeft eiseres ingetrokken. De rechtbank zal deze gronden daarom niet meer bespreken in haar uitspraak.
8. Eiseres voert onder verwijzing naar artikel 40 van Pro de Wet WOZ aan dat zij in bezwaar heeft verzocht om de KOUDVL-factoren en de grondstaffel, maar dat zij deze niet heeft ontvangen. Zij stelt dat verweerder in de uitspraak op bezwaar wel inzicht heeft gegeven in de KOUDVL-factoren van haar eigen woning, maar niet in die van de referentiewoningen. Ook in beroep zijn de KOUDVL-factoren niet overgelegd.
9. De beroepsgrond slaagt niet. Eiseres heeft niet betwist dat aan haar in bezwaar een overzicht is gegeven van de KOUDVL-factoren van eisers woning. Van de referentiewoningen ontbreken de KOUDVL-factoren. Uit het taxatieverslag woningen, maar ook de uitspraak op bezwaar, blijkt niet dat verweerder bij de waardebepaling gebruik heeft gemaakt van KOUDVL-factoren. Ook kan uit de toelichting van verweerder op de zitting niet worden afgeleid dat verweerder KOUDVL-factoren van onderbouwende verkoopcijfers aan de onderbouwing van de WOZ-waarde ten grondslag heeft gelegd in de bezwaar- en/of beroepsfase. Verweerder is weliswaar gehouden om eiseres kennis te kunnen laten nemen van alle voor de zaak relevante informatie, maar zijn informatieplicht rijkt niet zo ver dat hij informatie behoort te verstreken waarover hij zelf niet beschikt. Daarom kan niet worden geconcludeerd dat verweerder eiseres ten onrechte geen inzicht heeft gegeven in de KOUDVL-factoren. Dat eiseres de grondstaffel niet heeft ontvangen, vindt de rechtbank niet aannemelijk. Uit het verslag van de hoorzitting maakt de rechtbank op dat eiseres het taxatieverslag ter sprake heeft gebracht. De rechtbank stelt vast dat op het taxatieverslag de grondstaffel vermeld staat. Eiseres had dus ook de beschikking over de grondstaffel.
10. Voor zover eiseres’ klacht is dat verweerder door het niet vermelden van KOUDVL-factoren bij de referentiewoningen, de waardebepaling niet inzichtelijk heeft gemaakt, volgt de rechtbank dit ook niet. Het is aan verweerder om in bezwaar aan de hand van het taxatieverslag en de uitspraak op bezwaar en vervolgens in beroep aan de hand van de taxatiematrix de waarde van de woning aannemelijk te maken. Hoe hij daarbij inzichtelijk maakt hoe bepaalde waardebepalende kenmerken van een referentiewoning zich verhouden tot eisers woning, staat hem vrij. In dit geval heeft verweerder dit inzicht in voldoende mate geboden door in beschrijvende zin toe te lichten wat onder meer de staat en ligging van de referentiewoningen is. Zo licht verweerder toe dat het afwerkings- en voorzieningenniveau van de referentiewoning aan de [adres 2] voldoende en bij de referentiewoningen aan de [adres 4] en [adres 3] goed is. Ook beschrijft hij dat de ligging van de referentiewoningen ten opzichte van eisers woning minder is, wat zich vervolgens vertaalt in een verschil tussen de grondprijs p/m² van de woning (€ 600,-) en de referentiewoningen (€ 500,-). Eiseres is volgens de rechtbank voldoende in staat gesteld om te controleren en te betwisten hoe de waardebepalende kenmerken van de referentiewoningen zich verhouden tot haar woning.
11. Eiseres voert verder aan dat verweerder is uitgegaan van een te grote correctie van 20% (factor ‘5’) voor de betere ligging van de woning ten opzichte van de referentiewoningen. Volgens eiseres had verweerder uit moeten gaan van een factor ‘4’, met een correctie van 10%. Zij licht toe dat de ligging van haar woning weliswaar beter is, maar dat haar woning niet uitzonderlijk mooi is gelegen.
12. Uit de toelichting van verweerder op de zitting en de taxatiematrix, maakt de rechtbank op dat verweerder bij de referentiewoningen is uitgegaan van een gemiddelde ligging ‘3’. Bij de referentiewoningen is een niet-gecorrigeerde grondwaarde van € 500,- p/m² gehanteerd. Bij eiseres’ woning gaat het om een gecorrigeerde grondwaarde van € 600,- p/m². In reactie op eisers stelling heeft verweerder onweersproken toegelicht dat uit de permanente marktanalyse is gebleken dat woningen met een fraai uitzicht gemiddeld € 30.000,- meer opbrengen bij verkoop dan woningen die dat niet hebben. Als een woning weliswaar vrij uitzicht, maar bijvoorbeeld ook bij een drukke doorgaande weg is gelegen, dan wordt uitgegaan van een lagere correctie van 10%. Bij eiseres woning is sprake van zowel vrij uitzicht op weiland als een rustige ligging. Een correctie van 10% ‘factor 4’, is dan aan de lage kant, aldus verweerder. De rechtbank kan deze toelichting volgen. Nu bij de referentiewoningen bovendien anders dan bij eiseres’ woning geen sprake is van een vrij uitzicht en een rustige ligging, is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat voor de betere ligging van de woning een waardeverhogende correctie op de grondwaarde van 20% in plaats van 10% gepast is.
13. Volgens eiseres heeft verweerder heeft in zijn uitspraak op bezwaar, geen inzicht gegeven in de waardes van alle objectonderdelen van de gehanteerde referentiewoningen en de woning. De beroepsgrond slaagt niet. In de uitspraak op bezwaar is een taxatieoverzicht opgenomen, waarbij de bijgebouwen van eiseres’ woning worden benoemd, namelijk een berging en dakkapel. Ook blijkt uit het overzicht dat verweerder aan de berging van eiseres’ woning een waarde van € 7000,- en aan de dakkapel een waarde van € 4000,- heeft toegekend. De rechtbank ziet dat verweerder in de uitspraak op bezwaar geen uitsplitsing heeft gemaakt van de bijgebouwen van de referentiewoningen, maar dat heeft verweerder reeds in het taxatieverslag gedaan voor drie van de vier referentiewoningen die ook in de uitspraak op bezwaar als onderbouwingen worden genoemd. In bezwaar heeft verweerder geen waardes toegekend aan de bijgebouwen van de referentiewoningen, maar daartoe is hij ook niet gehouden. Bovendien staat het verweerder vrij om in beroep een nadere onderbouwing te geven. In beroep heeft verweerder in zijn matrix alsnog de bijgebouwen van de referentiewoningen uitgesplitst en inzichtelijk gemaakt welke waarde hij aan elk van deze objectonderdelen heeft toegekend. De beroepsgrond slaagt niet.
14. De beroepsgrond van eiseres dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van de woning, slaagt niet. Eiseres heeft haar standpunt namelijk niet onderbouwd met bijvoorbeeld foto’s van de woning. De enkele toelichting dat sprake is van slecht schilderwerk en de opmerking in het taxatierapport dat in de bezwaarfase is overlegd, dat de cv-ketel ouder is dan 15 jaar, vindt de rechtbank onvoldoende om verweerder niet te kunnen volgen in zijn gemiddelde kwalificatie van de staat van de woning. Er is voor de rechtbank daarom geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder een correctie voor de staat van de woning had moeten toepassen.
15. Eiseres wijst tot slot op het verkoopcijfer van de woning aan de [adres 6] (verkocht op 10 juli 2020 voor € 457.500,-), dat aantoont dat verweerder de WOZ-waarde van haar woning te hoog heeft vastgesteld.
16. De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank overweegt dat verweerder vrij is in de keuze van de referentiewoningen om de waarde te onderbouwen en dat verweerder geen rekening hoeft te houden met referentiewoningen die door een belanghebbende worden aangedragen die als even goed of beter vergelijkbaar worden beschouwd. De enkele verwijzing naar een verkoopcijfer is bovendien onvoldoende om een vergelijking te kunnen maken met de woning van eiseres.
Conclusie
17. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 september 2022.
de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.