Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5235
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder
(gemachtigde: M.M. Dens).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 237.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 24 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 15 juni 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door R. van der Weide, als waarnemer voor zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1968 gebouwde etage flat (appartement) met een berging. De woning heeft een inhoud van 264 m³.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 134.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende in [woonplaats] gelegen woningen:
1. [adres 2] , verkocht op 2 maart 2020 voor € 255.000,-;
2. [adres 3] , verkocht op 11 september 2019 voor € 185.000,-;
3. [adres 4] , verkocht op 26 februari 2020 voor € 281.000,-.
De beoordeling van de zaak
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een vergelijkbaar type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen wat betreft onder meer de grootte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit. De rechtbank zal de beroepsgronden over de gedateerdheid van de voorzieningen van de woning en de aanwezigheid van een VvE-reserve niet bespreken, omdat eiser deze op de zitting heeft ingetrokken.
De fictie van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ
6. Eiser voert aan dat er recente verkoopcijfers voorhanden zijn van woningen die gelet op verschillende aspecten beter vergelijkbaar zijn met zijn woning dan de referentiewoningen die verweerder heeft gekozen. Hij wijst op de verkoopcijfers van de woningen aan de [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] die in hetzelfde complex zijn gelegen en stelt onder meer dat door het hanteren van deze woningen als onderbouwingen ook het aspect van bijvoorbeeld de ligging is verdisconteerd in de verkoopcijfers. Op de percelen van deze woningen rust weliswaar een recht van erfpacht, maar door daarbij de in de koopovereenkomsten vermelde grondwaardes te betrekken, kan de WOZ-waarde van de woning worden bepaald.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de gehanteerde referentiewoningen aannemelijk kan maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De WOZ-waarde die aan een woning wordt toegekend moet de waarde van de woning in het economisch verkeer weergeven. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, geldt bij de waardering van een onroerende zaak de fictie dat de eigendom van de onroerende zaak onbezwaard en in volle eigendom kan worden overgedragen, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak bijvoorbeeld een recht van erfpacht rusten. Gelet op deze fictie heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank terecht gebruik gemaakt van de verkoopcijfers van woningen die in volle eigendom en niet met een recht van erfpacht zijn verkocht. De referentiewoningen geven bovendien voldoende inzicht in de waarde van de woning op de waardepeildatum. Het zijn appartementen uit dezelfde bouwperiode, die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Eiser heeft ook niet betwist dat de referentiewoningen in beginsel geschikt zijn ter onderbouwing van de waarde.
8. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de door eiser genoemde verkoopcijfers van de woningen aan de [adres 8] minder geschikte onderbouwingen van de WOZ-waarde kunnen vormen. De woningen zijn niet in volle eigendom verkocht, maar met een recht van erfpacht. Volgens eiser kan de WOZ-waarde worden berekend aan de hand van woningen die zijn verkocht met een recht van erfpacht door de koopsom die is betaald voor de woningen en de grondwaarde die is gehanteerd voor het bepalen van de erfpachtcanon, bij elkaar op te tellen. Deze berekeningswijze kan volgens de rechtbank niet worden gehanteerd, omdat uit de enkele som van de koopsom en de voor de canon bepaalde grondwaardes niet de waarde in het economisch verkeer kan worden afgeleid. Verweerder heeft verder toegelicht dat de woningen zijn verkocht door de woningcorporatie [woningcorporatie] , waarbij de woningen voor een lagere prijs op de markt zijn gebracht om starters de kans te bieden een woning te kopen. Hij heeft verder toegelicht dat bij deze zogenoemde ‘kopen naar wens’-constructies, ook de afspraak is gemaakt dat, als de kopers de woning verkopen tegen een hogere prijs, de meerwaarde weer ten gunste van [woningcorporatie] komt. Ook de toelichting van verweerder over de verkoopvoorwaarden vormt voor de rechtbank aanleiding om aan te nemen dat de door eiser genoemde verkoopcijfers van de woningen aan de [adres 8] niet marktconform zijn. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
De ligging aan een drukke weg
9. De beroepsgrond van eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de geluidsoverlast vanwege de ligging van de woning aan een drukke doorgaande weg, kan ook niet slagen. Verweerder heeft onbetwist toegelicht dat het appartementencomplex waarin eisers woning is gelegen aan de [adres 9] ligt, maar dat dit geen drukke ontsluitingsweg is. Daarnaast ligt eisers woning volgens verweerder niet direct aan de weg, maar op de derde verdieping van het complex. De rechtbank stelt vast dat eiser het met verweerder eens dat de referentiewoning aan de [adres 10] en aan de [adres 11] ook aan een drukke weg zijn gelegen. Ook al zou sprake zijn van (enige vorm) van geluidsoverlast, dan is dit volgens de rechtbank in voldoende mate verdisconteerd in de onderbouwende verkoopcijfers doordat twee van de drie referentiewoningen eveneens aan een drukke weg zijn gelegen. De rechtbank vindt het gelet op de door eiser niet weersproken toelichting van verweerder dat eisers woning op de derde verdieping is gelegen, bovendien niet aannemelijk dat bij eisers woning meer geluidoverlast wordt ondervonden dan bij de referentiewoningen aan de [adres 10] en de [adres 11] .
Conclusie
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 augustus 2022.
de rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.