ECLI:NL:RBMNE:2022:4543

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Almere

Vonnis in kort geding van 11 november 2022

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 10116140 / MV EXPL 22-119 van

de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres, hierna ook te noemen: Ymere,
gemachtigde mr. R.N.E. Visser,

tegen

[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde, hierna ook te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde mr. E.D. van Tellingen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 30 september 2022 met producties 1-3;
de brief van de zijde van Ymere van 26 oktober 2022 met producties 4 en 5;
de brief van de zijde van [gedaagde] van 27 oktober 2022 met producties 1 en 2;
de brief van de zijde van [gedaagde] van 27 oktober 2022 met productie 3;
de mondelinge behandeling gehouden op 28 oktober 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;
de pleitnotities van de zijde van Ymere;
de pleitnotities van de zijde van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Met ingang van 1 april 2018 huurt [gedaagde] van Ymere een woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: ‘de woning’). Het betreft een appartement op de tweede verdieping en een schuur. De schuur is enkel vanaf buiten te bereiken.

2.2.

Op 31 mei 2022 is de politie de schuur en het appartement binnengetreden en heeft deze doorzocht. In de schuur is een handelshoeveelheid hard- en softdrugs en een alarmpistool aangetroffen. In de woning trof de politie meerdere condooms, lingerie en seksattributen aan. Er is geen herenkleding aangetroffen. In de woning waren een man en een vrouw aanwezig. [gedaagde] was niet in de woning aanwezig.

2.3.

De burgemeester van de gemeente Almere (hierna: ‘de burgemeester’) heeft naar aanleiding van het aantreffen van de handelshoeveelheid drugs en het alarmpistool bij brief van 14 juni 2022 het voornemen tot sluiting van het perceel (woning en schuur) voor de duur van zes maanden kenbaar gemaakt. Er is tegen het voornemen tot sluiting van het perceel geen zienswijze ingediend.

2.4.

Vervolgens heeft de burgemeester op 5 juli 2022 het ‘Besluit sluiting aantreffen hard/softdrugs op [adres] te [woonplaats] ’ (hierna ‘het Besluit’), genomen inhoudende dat de schuur voor een periode van zes maanden wordt gesloten.

2.5.

In het Besluit is onder meer het volgende opgenomen:

“Verklaring huurder

Op 4 juni 2022 is de huurder van de woning als getuige gehoord over hetgeen er op zijn perceel is aangetroffen. Hij zou niet thuis zijn geweest en een vriend en zijn vriendin zouden op zijn huis en de kat passen. De schuurdeur zou open zijn geweest en hij was er zelf enkele weken geleden voor het laatst geweest. De schuur wordt gebruikt door de jeugd in de buurt. De jeugd hing eerst in de buurt en nu in de schuur.

Overige politie-informatie

Uit de politie-documentatie blijkt dat de woning aan de [adres] te [woonplaats] in de afgelopen vijf jaar veelvuldig voorkomt met meldingen betrekking tot overlast. Meldingen gedaan bij de politie bestaan onder andere uit geluidsoverlast, ruzie/twist, overlast verward/overspannen persoon, burenruzie, verdachte situaties en bedreiging. Vanuit de wijkagent blijkt dat het in de buurt bekend is dat er rondom de schuur vaak word rondgehangen door een groepje jonge jeugd en zij er vaak staan te roken. De buurt geeft aan zich onveilig te voelen met deze situatie. Er is bij de wijkagent ook een melding gedaan dat er drugs verkocht zou worden vanuit de schuur. […]

[…]“Het perceel aan het adres [adres] te [woonplaats] ligt midden in een woonwijk en betreft een appartement. In mijn eerdere voornemen heb ik aangegeven om het gehele perceel inclusief de woning te sluiten. In dit besluit kom ik daarop terug na het ontvangen van de gespecificeerde informatie van de politie. De schuur is enkel vanaf buiten te bereiken en heeft geen aanwijsbare link met de woning. De schuur was in dit geval de schakel in de drugshandel en bekend in de buurt wat veel overlast gaf.”[…].

2.6.

Op 12 augustus 2022 heeft er een huisbezoek plaatsgevonden door Ymere. De medewerkers van Ymere troffen een vrouw in de woning. [gedaagde] was niet aanwezig.

2.7.

Bij brief van 5 september 2022 is [gedaagde] door de gemachtigde van Ymere gesommeerd de huurovereenkomst uiterlijk op 9 september 2022 op te zeggen tegen 1 november 2022 en de woning uiterlijk op laatstgenoemde dag te ontruimen. [gedaagde] heeft niet gereageerd op de sommatie.

2.8.

Ymere heeft in de dagvaarding aangegeven zich te beroepen op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst.

3. Het geschil

3.1.

Ymere vordert bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, – samengevat – de veroordeling van [gedaagde] :

om de woning te ontruimen en te verlaten;
tot betaling aan Ymere van de contractuele boete van € 10.000,00;
in de proces- en nakosten.

3.2.

Aan haar vordering tot ontruiming legt Ymere primair ten grondslag dat zij op grond van artikel 7:231, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’) bevoegd is om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De burgemeester heeft namelijk op grond van artikel 13b van de Opiumwet de schuur gesloten omdat er gedragingen plaatsvonden die in strijd zijn met artikel 2 en 3 van die wet. De schuur is in juridische zin een aanhorigheid van de door Ymere verhuurde woning. [gedaagde] heeft in het gehuurde een handelshoeveelheid harddrugs gehouden.

3.3.

Subsidiair heeft Ymere aan de vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat sprake is van zodanige (zwaarwichtige) tekortkomingen in de nakoming van de verbintenissen van [gedaagde] dat Ymere de huurovereenkomst op grond van 6:265 BW kan doen ontbinden. [gedaagde] schiet tekort in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen door i) de woning niet zelf te bewonen en na te laten de woning te gebruiken als hoofdverblijf, ii) de woning zonder toestemming gedeeltelijk onder te verhuren of in gebruik te geven, iii) de woning zonder toestemming geheel onder te verhuren of in gebruik te geven en iv) activiteiten te verrichten die bij of krachtens de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het is daarom aannemelijk dat de rechter de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal ontbinden.

3.4.

Ymere stelt ter onderbouwing van haar vordering tot betaling van de contractuele boete dat [gedaagde] de artikelen 6.10, 6.11 en 6.15 van de algemene huurvoorwaarden heeft overtreden en maakt in dat kader aanspraak op de boetebedragen opgenomen in de tarievenlijst behorende bij de huurovereenkomst.

3.5.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen van Ymere met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Ymere in de proceskosten. [gedaagde] betwist het spoedeisende belang van Ymere bij de vorderingen en stelt dat de zaak zich niet leent voor een beoordeling in kort geding. Tegen de primaire grondslag van de vordering tot ontruiming voert [gedaagde] aan dat een ontruiming een te zwaar middel is en dat Ymere geen rekening heeft gehouden met zijn belangen en de relevante omstandigheden van het geval. [gedaagde] heeft tevens verweer gevoerd tegen de subsidiaire grondslag van de vordering en tegen de vordering tot betaling van de contractuele boete. Op hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd wordt hierna – voor zover van belang voor de beoordeling – ingegaan.

4.De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

De eerste vraag die moet worden beantwoord, is of Ymere een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering in dit kort geding. De kantonrechter is van oordeel dat dit om navolgende reden het geval is. Vast staat dat in de schuur van het gehuurde een handelshoeveelheid drugs is aangetroffen en dat als gevolg daarvan de schuur door de burgemeester is gesloten. Dit is een ernstig feit en Ymere heeft er dan ook belang bij, na de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst, om ontruiming van het gehuurde te vragen. Van haar kan niet worden gevergd om een oordeel daarover in een bodemprocedure af te wachten. Dit geldt te meer nu het voorhanden hebben van drugs in het gehuurde volgens de huurvoorwaarden niet is toegestaan en er volgens Ymere ook in verband daarmee sprake is geweest van overlast. Daarmee is het spoedeisend belang gegeven.

De vordering tot ontruiming

4.2.

In dit kort geding staat de vraag centraal of vooruitlopend op een te voeren bodemprocedure waarin beslist zal worden over de geldigheid van de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW, [gedaagde] de woning moet ontruimen.

4.3.

In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd is gehandeld met de Opiumwet en het gebouw op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten door de burgemeester. De in artikel 7:231 lid 2 BW gegeven bevoegdheid aan de verhuurder grijpt zeer diep in de woonrechten van de huurder in en vormt een uitzondering op de regel dat ontbinding van de huurovereenkomst op de grond dat de huurder is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen slechts door de rechter kan geschieden.

4.4.

Vaststaat dat de burgemeester de schuur, die onderdeel is van het door [gedaagde] gehuurde, heeft gesloten. Dit enkele feit rechtvaardigt in beginsel de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 BW.

4.5.

Dat Ymere in beginsel terecht de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk heeft ontbonden, neemt echter niet weg dat, vooruitlopende op een definitief oordeel in de bodemzaak, zal moeten worden beoordeeld of deze buitengerechtelijke ontbinding al dan niet disproportioneel is danwel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter acht het volgende van belang.

4.6.

Ymere heeft terecht aangevoerd dat [gedaagde] als huurder verantwoordelijk is voor wat er in het gehuurde gebeurt en voor wie daarin verblijft. Het staat vast dat op 31 mei 2022 in de schuur van de woning een handelsvoorraad hard- en softdrugs en een uit elkaar gehaald alarmpistool zijn aangetroffen. Deze aanwezigheid betekent dat [gedaagde] in beginsel zijn contractuele en wettelijke verplichtingen als goed huurder heeft overtreden.

4.7.

Het verweer van [gedaagde] komt erop neer dat hij geen kennis van of betrokkenheid had met de in de schuur aangetroffen drugs en het alarmpistool. [gedaagde] wijst er ook op dat in het sluitingsbesluit van de burgermeester is opgenomen dat de schuur enkel vanaf buiten te bereiken is en geen aanwijsbare link met de woning heeft en dat om die reden de burgermeester louter de schuur heeft gesloten en niet de woning. Volgens [gedaagde] heeft hij geen zicht op de schuur gehad en is hij niet op de hoogte geweest van wat zich daar afspeelde. Dit was een gevolg van het feit dat [gedaagde] , aldus zijn verklaring ter zitting, wordt bedreigd door de leden van de motorclub, waarvan hij voorzitter is geweest, en hij daarom noodgedwongen moest onderduiken. In verband met deze aanhoudende bedreigingen is [gedaagde] op 18 mei 2022 tijdelijk uit de woning vertrokken. [gedaagde] stelt dat hij Ymere op de hoogte heeft gebracht van de bedreigingen aan zijn adres en van zijn tijdelijke vertrek. Ook heeft [gedaagde] gesteld dat hij al gedurende circa een jaar geen toegang meer heeft tot de schuur omdat de sleutel van hem is afgepakt door leden van de motorclub.

4.8.

Gelet op dit door [gedaagde] gevoerde verweer, sluit de kantonrechter niet uit dat [gedaagde] geen kennis had van of betrokkenheid had bij de aangetroffen drugs en het alarmpistool. De kantonrechter ziet zich hierin voorshands bevestigd door de niet door Ymere bestreden verklaring van [gedaagde] dat hij in het onderzoek naar de aangetroffen drugs en het alarmpistool, enkel is gehoord als getuige en niet is aangemerkt als verdachte. In het licht van hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd en hetgeen hiervoor is overwogen moet er dan ook rekening mee worden gehouden dat de rechter in de bodemprocedure de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zal achten. Dit betekent dat de vordering tot ontruiming op de primaire grondslag zal worden afgewezen.

4.9.

Ymere heeft subsidiair aangevoerd dat [gedaagde] de woning niet als hoofdverblijf gebruikt en dat er sprake is van onder(ver)huur, althans dat [gedaagde] de woning geheel of gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven aan derden. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit niet komen vast te staan. De enkele omstandigheid dat bij de doorzoeking van de politie op 31 mei 2022 en tijdens het huisbezoek van Ymere op 10 oktober 2022 onbekende personen zijn aangetroffen in de woning, betekent niet dat de woning in gebruik is gegeven of is onderverhuurd aan derden. [gedaagde] heeft bovendien gesteld dat hij in verband met de bedreigingen een aantal maanden niet in de woning kon verblijven en dat hij Ymere daarvan in mei 2022 telefonisch op de hoogte heeft gebracht. Ymere heeft dit laatste weliswaar betwist, maar ter zitting heeft zij wel erkend op enig moment bekend te zijn geraakt met de bedreigingen aan het adres van [gedaagde] en zijn tijdelijke vertrek uit de woning. Ymere heeft toen echter niet aan [gedaagde] laten weten zijn tijdelijke afwezigheid niet te accepteren. Daar komt bij dat [gedaagde] , onbetwist door Ymere, inmiddels weer sinds enkele maanden in de woning woonachtig is. Onder deze omstandigheden kan voorshands niet worden geoordeeld dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde.

4.10.

Ymere heeft verder nog gesteld, met verwijzing naar het Besluit, dat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt. Voor toewijzing van een ontruimingsvordering in kort geding wegens overlast is nodig dat de overlast zodanig ernstig is dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Dat die situatie hier aan de orde is, blijkt nergens uit. De laatste klachten van omwonenden over overlast dateren - voor zover de kantonrechter bekend - immers uit het voorjaar van 2022. De binnentreding door de politie vond op 31 mei 2022, derhalve ruim vijf maanden geleden plaats. Gesteld noch gebleken is dat zich sindsdien nog incidenten hebben voorgedaan of dat nadien sprake is geweest van enige overlast veroorzaakt door [gedaagde] . Ymere heeft ter zitting weliswaar nog aangegeven dat er een melding van overlast is gedaan door een omwonende die anoniem wenst te blijven, maar Ymere heeft nagelaten die melding, voor wat betreft de inhoud en het tijdstip waarop die melding is gedaan, nader te onderbouwen. Derhalve kan er thans niet van worden uitgegaan dat er sprake is van een overlastgevende situatie die een ontruiming rechtvaardigt.

4.11.

Tot slot stelt Ymere dat in de woning sprake is van illegale prostitutie. [gedaagde] heeft dat betwist. Ymere heeft die stelling vervolgens onvoldoende onderbouwd. Uit het gegeven dat de politie in de woning condooms, lingerie en seksattributen heeft aangetroffen, kan niet de conclusie worden getrokken dat in de woning illegale prostitutie plaatsvindt.

4.12.

Het voorgaande betekent dat de vordering tot ontruiming van de woning ook op grond van de subsidiaire grondslag zal worden afgewezen.

Contractuele boete

4.13.

De kantonrechter is van oordeel dat Ymere geen spoedeisend belang heeft bij de vordering van de contractuele boete. Het betreft een van de ontruiming losstaande (geld)vordering waarvoor een afzonderlijk spoedeisend belang vereist is. Dat afzonderlijke spoedeisende belang heeft Ymere niet gesteld en evenmin onderbouwd. Daar komt bij dat de verschuldigdheid van de boete door [gedaagde] is betwist, waardoor die vordering niet voldoende vaststaat om in kort geding toe te wijzen. De vordering tot betaling van een contractuele boete zal dan ook worden afgewezen.

Proceskosten

4.14.

Ymere zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde.

5.De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:

5.1.

wijst de vorderingen van Ymere af;

5.2.

veroordeelt Ymere tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde;

5.3.

veroordeelt Ymere in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Ymere niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.4.

verklaart de (proces)kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.E.S. Dolmans en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 november 2022.