Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/1994
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 oktober 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (verweerder)
(gemachtigde: T. Medemblik).
Inleiding
Eiser is eigenaar van een hoekwoning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning). De woning is gebouwd in 1906 en heeft een inhoud van ongeveer 172 m3.
Verweerder heeft in zijn beschikking de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op €208.00,- per waardepeildatum 1 januari 2020. [1] Met deze beschikking is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente] voor het jaar 2021 opgelegd.
3. Eiser is het hier niet mee eens en heeft bezwaar gemaakt. Eiser bepleit dat de woning een waarde heeft van € 177.000,-. Verweerder heeft het bezwaar van eiser in de uitspraak op bezwaar van 7 februari 2022 ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
4. De rechtbank heeft het beroep op 11 augustus 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van verweerder.
Overwegingen
Overwegingen
5. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 7 februari 2022.
6. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde van € 177.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van €208.00,- .
7. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van een vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
8. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft om de vastgestelde waarde te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie referentiewoningen die zijn verkocht rond de waardepeildatum:
- de [adres 2] , verkocht op 3 januari 2020 voor € 294.500;
- de [adres 2] , verkocht op 3 januari 2020 voor € 294.500;
- de [adres 3] , verkocht op 31 oktober 2019 voor € 273.00;
- de [adres 4] , verkocht op 13 oktober 2019 voor € 232.500.
- de [adres 4] , verkocht op 13 oktober 2019 voor € 232.500.
9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder ook de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dit in het vervolg van deze uitspraak verder uit.
10. Eiser heeft ter zitting de beroepsgrond dat het verslag van de hoorzitting onvolledig is laten vallen. Dit hoeft de rechtbank daarom niet meer te bespreken.
Alle op de zaak betrekking hebbende stukken
11. Eiser heeft aangevoerd dat hij niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft ontvangen. Zo heeft hij geen taxatiematrix en grondstaffels ontvangen.
12. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij aan de vorige gemachtigde van eiser, Eerlijke WOZ B.V., voorafgaand aan de hoorzitting de taxatiematrix, grondstaffel, het informatiepakket en een toelichting op de huidige markt heeft toegestuurd. Verweerder vindt dat hij deze stukken in beroep niet nogmaals aan de gemachtigde van eiser hoefde toe te sturen. Eerlijke WOZ B.V. had deze stukken aan (de nieuwe gemachtigde van) eiser moeten overdragen en het komt voor risico van eiser dat deze overdracht onvolledig is geweest.
13. De rechtbank oordeelt dat het de eigen verantwoordelijkheid van de gemachtigde van eiser is om, als hij een zaak overneemt, alle reeds toegestuurde en op de zaak betrekking hebbende stukken op te vragen bij zijn voorganger. Als in het dossier van de gemachtigde stukken ontbraken had het naar het oordeel van rechtbank op de weg van de gemachtigde gelegen om deze stukken op te vragen. De rechtbank volgt het standpunt dat sprake is van schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet Woz niet.
Staat van de woning en vergelijking met de referentiewoningen
14. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van de woning en dit onvoldoende heeft verdisconteerd in de vergelijking met de referentiewoningen. De voorzieningen, zoals de badkamer en de keuken, zijn niet zoals verweerder stelt gedateerd maar onbruikbaar. Ook onderkent verweerder de slechte staat van het onderhoud van de woning onvoldoende. Het onderhoud is niet matig en is ten onrechte op een ‘2’ ingeschaald. De woning is volgens eiser zodanig slecht onderhouden dat deze praktisch onbewoonbaar is. Eiser heeft ter onderbouwing foto’s overgelegd. Eiser vindt daarbij dat de woning gelet op de slechte staat ten onrechte voor kwaliteit een ‘3’ heeft gekregen, terwijl de referentiewoningen voor kwaliteit ook een ‘3’ krijgen. Verder vindt eiser dat verweerder bij het vaststellen van de KOUDV-factoren geen rekening mag houden met de huidige oververhitte woningmarkt, maar deze los van de marktontwikkelingen moet beoordelen.
15. De rechtbank is het eens met eiser dat de woning in zeer slechte staat verkeert. De foto’s die zijn overgelegd laten dat duidelijk zien. Anders dan eiser vindt de rechtbank dat verweerder toereikend heeft gemotiveerd dat voldoende rekening is gehouden met de slechte staat van de woning. Op het punt voorzieningen scoort de woning een ‘1’. Een lagere score kan niet worden toegekend. Op het punt onderhoud scoort de woning van eiser een ‘2’. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat voor onderhoud alleen een ‘1’ wordt toegekend als de woning praktisch onbewoonbaar is, zoals wanneer bijvoorbeeld het dak vervangen moet worden. Voor onderhoud wordt een ‘2’ toegekend als sprake is van achterstallig onderhoud. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat de staat van het onderhoud van de woning niet zo slecht is dat de woning onbewoonbaar is. Daarom heeft verweerder een ‘2’ toegekend voor het onderhoud. Eiser woont immers op dit moment in de woning. Dit is niet weersproken door eiser en de rechtbank kan dit standpunt van verweerder volgen. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank de gehanteerde kwalificaties voor onderhoud en voorzieningen aannemelijk gemaakt.
16. De rechtbank oordeelt verder dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de staat van de woning van eiser en de staat van de referentiewoningen. Deze zijn voldoende verwerkt in de KOUDV-factoren. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de heffingsambtenaar kijkt naar de feitelijke staat van de woning, maar dat in de huidige oververhitte woningmarkt de staat van de woning minder invloed heeft op de prijs dan voorheen. De woning van eiser scoort zowel op het aspect voorzieningen als onderhoud (significant) lager dan de referentiewoningen. Verweerder heeft hiermee naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de mindere staat van de woning in vergelijking met de referentiewoningen. Het aspect kwaliteit ziet op de algemene bouwkwaliteit. De woning van eiser en de referentiewoningen dateren uit dezelfde periode en hebben een vergelijkbare bouwkwaliteit. Verweerder heeft hiermee voldoende uitgelegd waarom alle bij de beoordeling betrokken woningen op het aspect kwaliteit op ‘3’ zijn ingeschaald. De rechtbank acht hierbij verder van belang dat het verschil tussen de woning van eiser en de gebruikte referentiewoningen ook blijkt uit de gemiddelde prijs per m3. De gemiddelde prijs per m3 voor de referentiewoningen is € 1021,-, terwijl de prijs per m3 voor de woning van eiser € 684,- is.
Inhoud referentiewoningen
17. Eiser betwist de inhoud van de referentiewoningen. Deze zijn volgens eiser niet juist vastgesteld. Eiser onderbouwt dit door er op te wijzen dat de inhoud genoemd op de vastgoedkaarten afwijkt van de inhoud in de taxatiematrix.
18. De rechtbank stelt vast dat zij het aanvullend beroepschrift van eiser op 31 juli 2022 heeft ontvangen. Het aanvullend beroepschrift is hiermee binnen de tien dagen termijn ontvangen door de rechtbank.
19. Naar het oordeel van de rechtbank is de uitleg van verweerder over de inhoud van de referentiewoning ter zitting toereikend. Hierbij hecht de rechtbank mede belang aan het late tijdstip waarop de gemachtigde van eiser hier op heeft gewezen. Verweerder heeft toegelicht dat de vastgoedkaarten puur worden meegestuurd om een beeld te krijgen van de woningen. De inhouden die daarin genoemd worden neemt verweerder niet over, omdat is gebleken dat die vaak niet juist zijn. De inhoud op de vastgoedkaarten is namelijk een ruwe inschatting van de makelaar. Daarbij komt dat een makelaar ook bijgebouwen telt die ook worden meegenomen in de bruto inhoud. De inhoud die verweerder gebruikt is daarentegen gebaseerd op een digitale brutometing en geeft een accurater beeld van de inhoud. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexering verkoopcijfers
Indexering verkoopcijfers
20. Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Eiser heeft dit standpunt ter zitting niet toegelicht. De rechtbank oordeelt dat verweerder de indexering voldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft, zoals ter zitting toegelicht, een informatiepakket over de prijstonwikkeling overgelegd en heeft naar het oordeel van de rechtbank ook in de taxatiematrix de indexering voldoende inzichtelijk gemaakt.
Conclusie en gevolgen
Conclusie en gevolgen
21. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. R.G.A. Beijen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 oktober 2022.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.