Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/110
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: W.G. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 898.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 5 augustus 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1930 gebouwde twee-onder-één kapwoning met een berging, kelder, praktijkruimte en garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 203 m2 en heeft een kaveloppervlakte van 678 m2
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 860.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De referentieobjecten liggen allemaal bij elkaar in de buurt. Drie referentieobjecten scoren daarnaast hetzelfde op bouwkundige kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. Verder heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de waardebepalende factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de bouwplannen achter de woning. Volgens eiser is het waardedrukkend dat er zestig gestapelde woningen worden gebouwd die bestemd zijn voor de sociale huur. Ook brengen deze bouwplannen veel onzekerheid met zich mee. De rechtbank is van oordeel dat eiser onvoldoende concreet heeft gemaakt en onvoldoende heeft onderbouwd waarom de bouwplannen, die overigens sowieso nog onduidelijk zijn, een waardedrukkend effect hebben voor een potentiële koper van de woning, ook omdat op het terrein achter de woning van eiser momenteel de gemeentewerf van de gemeente [gemeente] zit. Eiser heeft er op zitting nog op gewezen dat de woningen dichter op zijn achtertuin komen te liggen dan de gemeentewerf nu ligt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft hij echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dit ten opzichte van de huidige situatie een waardedrukkend effect heeft waar verweerder rekening mee had moeten houden. De rechtbank neemt daarbij ook in overweging dat de woningwaarde per m2 van de referentiewoning aan de [adres 2] veel hoger is dan die van de woning van eiser (€ 4.013 versus € 2.964), terwijl achter deze referentiewoning ook een appartementengebouw met drie woonlagen aanwezig is.
8. Verder voert eiser aan dat referentiewoning van [adres 3] een betere ligging heeft dan de woning omdat deze referentiewoning niet aan de gemeentewerf ligt maar in een groenere omgeving. De rechtbank is van oordeel dat deze grond niet kan slagen. Deze referentiewoning is wat bouwkundige kwaliteit, onderhoud en voorzieningen gelijk aan de woning van eiser. Het enige relevante verschil is de ligging van de woningen. Toch heeft deze woning € 376 per m2 meer opgeleverd. De rechtbank is daarom van oordeel dat niet is gebleken dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning gelet op de woningwaarde per m2 (€ 3.340 versus € 2.964).
9. Tot slot voert eiser aan dat de praktijkruimte niet bruikbaar is als praktijkruimte door de slechte staat van de praktijkruimte en de gedateerde voorzieningen. De rechtbank volgt verweerder dat er rekening is gehouden met de gebreken van de praktijkruimte door de voorzieningen als eenvoudig te beoordelen en de praktijkruimte te waarderen op € 72.000,-, hetgeen lager is dan bij een praktijkruimte zonder gebreken. Verweerder heeft dus rekening gehouden met de slechte staat van de praktijkruimte.
Conclusie en gevolgen
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. K.E. Pruntel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 september 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.