ECLI:NL:RBMNE:2022:4091

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/531924 / HA ZA 21-817

Vonnis van 12 oktober 2022

in de zaak van

[eiseres],

hierna te noemen:
[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat: mr. S. Booij,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE WOERDEN,

zetelend te Woerden,

gedaagde,

advocaat: mr. L.W. Feenstra.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding, met producties 1 t/m 16,
de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 20.

1.2.

De zaak is behandeld op de zitting van 8 augustus 2022. Namens en door beide partijen zijn de respectievelijke standpunten verder toegelicht en antwoord gegeven op vragen van de rechtbank. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt. De spreekaantekeningen van mr. Booij zijn aan deze aantekeningen gehecht. Aan het einde van de zitting heeft de rechter partijen medegedeeld dat uitspraak zal worden gedaan.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[eiseres] is sinds 2006 eigenaar van het appartementsrecht [adres] in [woonplaats] . Jarenlang verhuurt [eiseres] deze ruimte aan zakelijke partijen die dit gebruiken als kantoorruimte, maar als de laatste huurder in 2018 vertrekt, komt de ruimte leeg te staan.

[eiseres] vat het idee op om te bezien of zij de kantoorruimte kan omvormen tot een woonruimte, omdat woonruimtes op dat moment meer in trek zijn dan kantoorruimtes.

2.2.

Op 22 augustus 2019 dient de heer [A] , architect, namens [eiseres] via de website van Gemeente Woerden een haalbaarheidsverzoek in. Na het beantwoorden van enkele vragen van Gemeente Woerden per mail door de heer [A] , volgt op 9 december 2019 een brief namens het College van B&W van Gemeente Woerden waarin wordt geconcludeerd dat zij verwachten dat het plan niet haalbaar is. In de brief staat – voor zover relevant – het volgende vermeld:

Op 22 augustus 2019 hebben wij uw verzoek ontvangen voor het onderzoeken van de haalbaarheid van een functiewijziging van een commerciële ruimte naar een woning op het adres [adres] in [woonplaats] . (...)

Past uw plan in het bestemmingsplan?

Het door u gewenste plan ligt in de beheersverordening “ [beheersverordening] ”. Het perceel heeft de bestemming ‘Wonen, eiland 1’ en heeft daarbij de aanduiding woningklasse ‘IV’ en de aanduiding ‘M’ (maatschappelijke doeleinden + dienstverlening). Uw plan voldoet niet aan de regels van deze bestemming. De reden hiervoor is dat binnen deze bestemming geen nieuwe woningen kunnen worden toegevoegd. Het maximaal aantal woningen van de woningklasse is reeds bereikt.

(…)

Hoe nu verder?

Uit bovenstaande blijkt dat wij verwachten dat het door u gewenste plan niet haalbaar is. De gemeente is niet bereid om medewerking te verlenen aan uw plan, als u hiervoor een aanvraag om wijziging van de bestemming of een aanvraag om omgevingsvergunning indient.

Rechten

Deze brief geeft de uitkomst weer van het beoordelen van het haalbaarheidsverzoek en is geen besluit. Een definitief besluit wordt pas genomen na indiening van een aanvraag om omgevingsvergunning. U kunt daarom aan deze brief geen rechten ontlenen. Bezwaar maken is niet mogelijk. Deze mogelijkheid is er alleen wanneer u een formele aanvraag indient.

2.3.

[eiseres] richt zich tot Gemeente Woerden en geeft aan dat zij het niet eens is met de uitkomst van het haalbaarheidsonderzoek. Gemeente Woerden wijst haar er echter op dat tegen een beslissing in een haalbaarheidsonderzoek geen bezwaarschrift kan worden ingediend omdat het geen besluit is en dat voor het verkrijgen van een besluit eerst een aanvraag moet worden ingediend via het omgevingsloket. [eiseres] vraagt daarom op 17 januari 2020 een omgevingsvergunning aan voor het verbouwen van de kantoorruimte tot een woning. Echter volgt op 1 april 2020 een besluit tot afwijzing van het verlenen van een omgevingsvergunning.

2.4.

[eiseres] besluit daarna haar appartementsrecht te verkopen. Op 6 mei 2020 verkoopt zij haar appartementsrecht voor € 115.000,- aan mr. Tuit. Mr. Tuit, voormalig advocaat, heeft als voorwaarde in een bijlage van de koopovereenkomst laten opnemen dat [eiseres] haar recht op bezwaar en beroep voortvloeiende uit de geweigerde omgevingsvergunning aan hem overdraagt.

2.5.

Vervolgens dient mr. Tuit, namens zichzelf en [eiseres] , op 11 mei 2020 formeel bezwaar in tegen het weigeringsbesluit van 1 april 2020. Op 29 juni 2020 volgt een aanvulling op het bezwaarschrift wat er in de kern op neerkomt dat er überhaupt geen toestemming of vergunning van Gemeente Woerden nodig is, omdat het appartement aan de [adres] volgens het bestemmingsplan al deels een woonbestemming heeft. Van de kantoorruimte (deels) een woonruimte maken is volgens de huidige beheersverordening toegestaan en is steeds toegestaan geweest. Het maximum aantal woningen is niet relevant in de toetsing: er is een onjuiste toetsingsmaatstaf toegepast door Gemeente Woerden.

2.6.

Op 28 september 2020 volgt een reactie van het College van B&W van Gemeente Woerden. Zij concludeert dat het realiseren van een woning in het pand inderdaad
nietin strijd is met de bestemmingsplan en dat de aangevraagde activiteiten vergunningsvrij zijn. De functiewijziging van een commerciële ruimte naar het gebruik voor wonen is volgens het huidige bestemmingsplan dus gewoon toegestaan.

3.De vordering van [eiseres] en het verweer van Gemeente Woerden

3.1.

[eiseres] meent dat Gemeente Woerden onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, doordat Gemeente Woerden haar onjuiste informatie heeft verstrekt waar zij gerechtvaardigd op mocht vertrouwen. [eiseres] heeft haar appartementsrecht nu als kantoorruimte verkocht voor een bedrag van € 115.000,- en meent dat zij het appartementsrecht als woonruimte had kunnen verkopen voor een bedrag van € 292.740,-. [eiseres] vordert het verschil in verkoopprijs tussen kantoorruimte en woonruimte minus verbouwingskosten, wat neerkomt op een bedrag van € 145.739,80.

3.2.

Gemeente Woerden erkent dat zij in haar brief van 9 december 2019 en in haar brief van 1 april 2020 onjuiste informatie heeft verstrekt voor zover zij schreef dat het realiseren van een woning in het pand niet was toegestaan. Echter is er volgens Gemeente Woerden geen sprake van onrechtmatig handelen, omdat [eiseres] door de verstrekte informatie niet op het verkeerde been is gezet en niet redelijkerwijs heeft mogen vertrouwen dat haar juiste en volledige inlichtingen werden verstrekt. Het haalbaarheidsonderzoek betrof namelijk een voorlopig oordeel. De wijze waarop het verzoek van [eiseres] was ingekleed droeg bij aan de wijze waarop Gemeente Woerden het verzoek heeft opgevat. Bovendien weegt mee dat [eiseres] is bijgestaan door deskundige(n). Gemeente Woerden verwijt [eiseres] verder dat zij niet heeft gewacht op de uitkomst van de mede door haar ingestelde bezwaarprocedure. Zij is daarentegen overgaan tot verkoop waarbij bovendien een expliciete afspraak is gemaakt dat geen verrekening van de koopprijs zou plaatsvinden als de bestemming van het appartement toch gewijzigd zou kunnen worden naar die van woonruimte. Dit hoeft in redelijkheid niet voor rekening van Gemeente Woerden te komen. Daarnaast betwist Gemeente Woerden de hoogte van de schade.

4.De beoordeling

Maatstaf

4.1.

De rechtbank stelt voorop dat de (enkele) omstandigheid dat een overheidsorgaan onjuiste en/of onvolledige inlichtingen verschaft niet automatisch betekent dat sprake is van onrechtmatig handelen door dat overheidsorgaan. Het antwoord op die vraag hangt namelijk af van de omstandigheden van het geval, waaronder in de eerste plaats de inhoud van het gedane verzoek en hetgeen de gemeente daaromtrent heeft moeten begrijpen, en de aard en inhoud van de door de gemeente in antwoord daarop gegeven inlichtingen en hetgeen de belanghebbende daaromtrent heeft moeten begrijpen. Eerst indien de belanghebbende in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs erop heeft mogen vertrouwen dat hem juiste en volledige inlichtingen met een bepaalde inhoud werden gegeven, kan plaats zijn voor het oordeel dat het verstrekken van die inlichtingen, indien deze onjuist of onvolledig zijn, onrechtmatig is jegens de belanghebbende en dat de gemeente deswege jegens de belanghebbende aansprakelijk is doordat deze door die onjuiste of onvolledige inlichtingen, kort gezegd, op het verkeerde been is gezet (zie ECLI:NL:HR:2012:BW0219 ’sHertogenbosch/ [naam] , r.o. 3.5.1).

4.2.

Verder verwijst de rechtbank in dit verband naar de conclusie van A-G Spier bij het arrest ’sHertogenbosch/ [naam] , waarin gezichtspunten worden opgesomd die van belang kunnen zijn bij de beantwoording van de vraag of het verstrekken van onjuiste inlichtingen door een (medewerker van een) overheidsorgaan moet leiden tot de conclusie dat door dat overheidsorgaan onrechtmatig is gehandeld. Deze gezichtspunten worden in de beoordeling hierna langsgelopen.

Verstrekken onjuiste inlichtingen onrechtmatig

4.3.

Dat er in de brief van 9 december 2019 met de uitkomst van het haalbaarheidsonderzoek en in het besluit van 1 april 2020 tot weigering van de vergunning namens het College van B&W van Gemeente Woerden onjuiste inlichtingen aan [eiseres] zijn verstrekt, wordt door Gemeente Woerden erkend. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of dit al dan niet een onrechtmatige (overheids)daad jegens [eiseres] oplevert. Heeft [eiseres] hier redelijkerwijs op mogen vertrouwen? [eiseres] meent van wel, maar Gemeente Woerden betwist dit. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op alle omstandigheden van het geval, geoordeeld moet worden dat Gemeente Woerden onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] door onjuiste inlichtingen te verstrekken. De rechtbank motiveert dat als volgt.

4.4.

Eén van de omstandigheden die relevant is, is of het doel van de vraag die werd gesteld (voldoende) duidelijk kenbaar was voor degene aan wie de informatie gevraagd werd en degene die het antwoord heeft gegeven. Een andere omstandigheid die ook relevant is, is of kenbaar was welke belangen op het spel stonden. Dat het doel en het belang van [eiseres] kenbaar waren voor Gemeente Woerden blijkt uit de e-mailcorrespondentie tussen de heer [A] namens [eiseres] en mevrouw [B] namens Gemeente Woerden voorafgaand aan de uitkomst van het haalbaarheidsonderzoek. Op 27 september 2020 ontvangt de heer [A] een e-mail van mevrouw [B] , beleidsadviseur Ruimte bij Gemeente Woerden, waarin wordt bevestigd dat het haalbaarheidsverzoek is ingediend en waarin zij een drietal vragen stelt, waaronder de volgende vraag:

“Het verzoek betreft een functiewijziging van een commerciële ruimte naar een woning. Kunt u aangeven wat de aanleiding is voor deze wijziging?”

Door de heer [A] wordt namens [eiseres] als volgt gereageerd:

“De aanleiding is dat de commerciële ruimte de eerste jaren door de aanvrager is gebruikt als kantoorruimte en daarna langdurig leeg heeft gestaan wegens gebrek aan belangstelling op deze locatie. Wel is gebleken dat er veel belangstelling is voor woningen op deze locatie. Vandaar de aanvraag om een woonbestemming te kunnen realiseren voor een betaalbare starterswoning zodat er voortaan van leegstand geen sprake meer zal zijn.”

Vastgesteld kan hiermee worden dat het doel van de vraag duidelijk kenbaar is gemaakt aan (de medewerker van) Gemeente Woerden en dat het duidelijk was wat het belang van [eiseres] hierbij was: het realiseren van een betaalbare starterswoning om verdere leegstand te voorkomen. Dat voor Gemeente Woerden het doel duidelijk was, blijkt overigens ook uit haar brief van 9 december 2019, waarin Gemeente Woerden aangeeft dat zij “de haalbaarheid van een functiewijziging van een commerciële ruimte naar een woning op het adres [adres] in [woonplaats] ” heeft onderzocht.

4.5.

Een verdere relevante omstandigheid is of de informatie die is verstrekt in antwoord was op een duidelijke vraag, of dat die vraag voor verschillende uitleg vatbaar was. De vraag van [eiseres] was of zij de functie van haar ruimte mocht wijzigen van commerciële ruimte naar een woning. Gemeente Woerden voert aan dat de terminologie (“omzetten” en “wijzigen” van “commerciële ruimte” naar “woning”) die door [eiseres] is gebruikt heeft bijgedragen aan de wijze waarop Gemeente Woerden het verzoek mocht opvatten en heeft beantwoord. Dit argument snijdt echter geen hout. Dat Gemeente Woerden duidelijk was wat [eiseres] wilde weten, blijkt uit de brief van het haalbaarheidsonderzoek van 9 december 2018 waarin expliciet een kopje is opgenomen met “Past uw plan in het bestemmingsplan?” Daar waar het antwoord eigenlijk “ja” had moeten zijn, concludeert Gemeente Woerden dat het plan niet voldoet aan de regels van de bestemming. Gemeente Woerden heeft dus getoetst of [eiseres] een woning mocht realiseren en heeft expliciet foutief geoordeeld dat dit niet mocht omdat het niet in het bestemmingsplan valt. Het betrof hier een duidelijke vraag waarop door Gemeente Woerden duidelijk antwoord is gegeven. Het antwoord bleek echter onjuist te zijn.

4.6.

Een andere omstandigheid die meeweegt is of [eiseres] redelijkerwijs heeft mogen vertrouwen op de juistheid van de verstrekte informatie of dat van [eiseres] mocht worden verwacht dat zij de informatie verder zou verifiëren. Bij de vraag of een burger redelijkerwijs had mogen vertrouwen op de juistheid van de informatie speelt de hoedanigheid van de burger een rol. Het betreft in dit geval een particulier. [eiseres] werd dan wel ondersteund door de heer [A] , architect van beroep, die namens haar het haalbaarheidsonderzoek heeft ingediend en vragen richting Gemeente Woerden heeft beantwoord, maar of het aandeel van de heer [A] als daadwerkelijke ‘deskundige’ groot is geweest, is in deze procedure niet gebleken. Of [eiseres] redelijkerwijs heeft mogen vertrouwen op de juistheid van de informatie of dat zij de informatie verder had moeten verifiëren, hangt verder af van de manier hoe de informatie verstrekt is en door wie de informatie verstrekt is. [eiseres] heeft de onjuiste informatie door middel van de brief van de gemeente met betrekking tot het haalbaarheidsonderzoek en door middel van het weigeringsbesluit gekregen. Hoewel er in de brief van het haalbaarheidsonderzoek van 9 december 2019 duidelijk staat dat er aan de uitkomst van het haalbaarheidsonderzoek geen rechten ontleend kunnen worden, kan de stelligheid van het oordeel over de (on)haalbaarheid van een dergelijk plan wel degelijk voor een situatie zorgen dat van een burger minder verwacht hoeft te worden dat zij de verstrekte informatie verder zal verifiëren en kan het bijdragen aan het vertrouwen op de juistheid van die informatie. In de brief aan [eiseres] stond het volgende:

“Wij verwachten dat het door u gewenste plan niet haalbaar is. De gemeente is niet bereid om medewerking te verlenen aan uw plan, als u hiervoor een aanvraag om wijziging van de bestemming of een aanvraag om omgevingsvergunning indient.”

De stelligheid waarmee de gemeente heeft aangegeven niet bereid te zijn om mee te werken, had [eiseres] aanzienlijk kunnen ontmoedigen om verder onderzoek te doen of de informatie te verifiëren. De stelligheid draagt immers ook bij aan het vertrouwen dat het gaat om juiste informatie. Dat daargelaten, heeft [eiseres] - in feite - de informatie wel geverifieerd toen zij alsnog besloot, tegen het advies van het haalbaarheidsonderzoek in, een vergunningsaanvraag te doen. Voor zover dit dus al van haar verwacht had mogen worden, heeft zij dit dus daarmee gedaan. Dat maakt dat op het moment dat de vergunning opnieuw werd geweigerd, op dezelfde grond, zij er naar het oordeel van de rechtbank vanuit mocht gaan dat de verstrekte informatie juist was. Gemeente Woerden heeft aan de rechtbank ook niet duidelijk gemaakt bij wie [eiseres] de informatie anders had moeten opvragen of verifiëren dan bij de personen en afdelingen van Gemeente Woerden bij wie ze dit heeft gedaan.

4.7.

Dit alles overziend is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] er redelijkerwijs op heeft mogen vertrouwen dat haar juiste en volledige inlichtingen werden gegeven. Omdat vaststaat dat die inlichtingen onjuist waren komt de rechtbank tot de conclusie dat Gemeente Woerden onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] omdat zij door die onjuiste inlichtingen op het verkeerde been is gezet.

Schadeberekening

4.8.

Zoals geoordeeld heeft Gemeente Woerden onrechtmatig gehandeld jegens [eiseres] en dient zij haar schade te vergoeden. Echter is de rechtbank van oordeel dat Gemeente Woerden niet al de door [eiseres] gevorderde schade dient te vergoeden en komt tot de conclusie dat Gemeente Woerden aan [eiseres] een bedrag van € 48.475‬,- moet vergoeden. De rechtbank licht dit als volgt toe.

4.9.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiseres] onvoldoende aangevoerd waaruit blijkt dat zij niet kon wachten met de verkoop van haar appartementsrecht in afwachting van de beslissing op bezwaar. Zij heeft gesteld dat kosten opliepen omdat het appartement leeg stond, maar Gemeente Woerden heeft betwist dat geen huurder kon worden gevonden. De noodzaak om direct na het afwijzingsbesluit haar appartementsrecht te verkopen is daarom onvoldoende gebleken. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat ook namens [eiseres] bezwaar is ingediend. Dat de verkoop - op dat moment - noodzakelijk was is onvoldoende komen vast te staan. Door te beslissen om te verkopen en niet een - mede namens haar -ingesteld bezwaar af te wachten is de ontstane schade voor een deel aan [eiseres] zelf te wijten. Daarbij komt ook nog dat zij heeft toegestemd om expliciet een voorwaarde op te nemen dat er niet verrekend zou worden als in de bezwaarprocedure toch anders zou worden beslist. Samenvattend geldt dat ondanks de onjuiste mededelingen van Gemeente Woerden, [eiseres] onvoldoende heeft aangevoerd waarom zij niet op de uitslag van de bezwaarprocedure heeft gewacht en zelfs expliciet een niet-verrekeningsclausule in het verkoopcontract heeft laten opnemen. De rechtbank acht het gelet op het bovenstaande redelijk om de ontstane schade bij helfte tussen partijen te verdelen.

4.10.

Met betrekking tot de hoogte van de gestelde schade heeft [eiseres] NVM makelaar [makelaar] gevraagd om een vierkante meterprijs te berekenen indien de ruimte als woning zou worden verkocht. Hiervoor is een rapport opgesteld waaruit blijkt dat (uitgaande van vergelijkebare objecten) de gemiddelde m² prijs voor de woonruimte € 3.485,- bedraagt. Gemeente Woerden betwist dat dit rapport als onderbouwing kan dienen voor het bepalen van de waarde van het appartement als er een woning in zou zijn gerealiseerd. [eiseres] heeft ter zitting de betwiste punten weersproken en omdat de betwisting van Gemeente Woerden verder niet onderbouwd is, ziet de rechtbank niet in waarom het rapport niet kan dienen als onderbouwing en haakt aan bij die prijs per m². Tussen partijen staat verder vast dat het appartement in ieder geval een ruimte beslaat van 70m². Dit betekent dat [eiseres] een prijs van € 243.950,-‬ had kunnen vragen voor het appartement. Gelet op de huidige woningmarkt lijkt deze vraagprijs niet onaannemelijk en ligt het voor de hand dat het appartement minimaal voor dit bedrag verkocht zou zijn. [eiseres] heeft het appartement echter aan mr. Tuit verkocht voor een bedrag van € 115.000,-, wat neerkomt op een verschil van € 128.950‬,-. [eiseres] heeft verder nog aangegeven dat zij verbouwingskosten zou hebben gehad indien zij het naar een woning omgebouwd had en dat die kosten dus nog van de opbrengstprijs af moeten worden gehaald. [eiseres] begroot deze kosten op € 32.000,-. Gemeente Woerden betwist dat voor dit bedrag de woning gerealiseerd kan worden. Aangezien er door Gemeente Woerden geen feiten of omstandigheden zijn aangevoerd waarom dat valt aan te nemen en hoeveel hoger de verbouwkosten dan zouden liggen, haakt de rechtbank aan bij het bedrag van € 32.000,-. Dit bedrag komt haar niet onaannemelijk voor. Het verschil in verkoopprijs minus de verbouwkosten komt dan neer op een bedrag van € 96.950,-. Zoals voorts overwogen is Gemeente Woerden gehouden de helft van dit bedrag aan [eiseres] te vergoeden, wat neer komt op een bedrag van € 48.475‬,-. Dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 6 mei 2020.

Proceskosten

4.11.

Gemeente Woerden zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

dagvaarding € 119,21
griffierecht € 1.666,-
salaris advocaat

totaal € 4.013,21‬

4.12.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen met inachtneming van de in de beslissing vermelde termijn. De nakosten zijn ook voor toewijzing vatbaar op de wijze als hierna in de beslissing weergegeven.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat Gemeente Woerden onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] door het verstrekken van onjuiste inlichtingen,

5.2.

veroordeelt Gemeente Woerden tot betaling aan [eiseres] van € 48.475‬,- te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dat bedrag met ingang van 6 mei 2020 tot de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt Gemeente Woerden in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 4.013,21, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt Gemeente Woerden in nakosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, als Gemeente Woerden niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. The-Kouwenhoven en in het openbaar uitgesproken op 12 oktober 2022.^[1]

Gemeente Woerden onrechtmatig door onjuiste informatie bij verkoop appartementsrecht