Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4794
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten Blaricum, Eemnes en Laren,verweerder
(gemachtigden: D.D. Mertens en T.C.A. Houkes)
Procesverloop
In de beschikking van 12 maart 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.339.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 5 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde bijgesteld naar € 1.203.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is met behulp van een beeldverbinding behandeld op de zitting van 11 juli 2022. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
1. De woning is een in 2020 gebouwde vrijstaande woning met een kelder, aanbouw, twee dakkappelen en een garage. De woning heeft een inhoud van ongeveer 480 m3 (exclusief kelder (57 m3), aanbouw (117 m3) en garage (91 m3)) en ligt op een kavel van 1.200 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.075.000,-.
4. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder eisers woning vergeleken met twee verkopen, waarvan verweerder in beroep een taxatiematrix heeft overgelegd, te weten:
- [adres 2] , verkocht op 29 mei 2019 voor € 1.450.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 20 september 2019 voor € 1.630.000,-.
5. Verweerder stelt dat hij, rekening houdend met de verschillen tussen eisers woning en de referentiewoningen, de waarde van eisers woning aannemelijk heeft gemaakt.
6. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
7. De rechtbank stelt vast dat gelet op wat er ter zitting is besproken, niet langer in geschil is dat verweerder op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, de waarde van de woning voor belastingjaar 2021 mocht bepalen naar de staat op 1 januari 2021.
8. Eiser voert aan dat verweerder de WOZ-waarde niettemin te hoog heeft vastgesteld, omdat zijn woning niet onder de normale bebouwingsrichtlijnen van de gemeente valt. Dit geldt wel voor de referentiewoningen. Eiser wijst op het raadsbesluit van 25 mei 2010. Hieruit volgt dat de verhouding perceelgrootte en bebouwing veel kleiner is. Dit maakt dat de woning veel minder courant is. Op de percelen van de referentiewoningen mag dus een veel groter huis gebouwd worden. De eenheidsprijzen voor de m² en de m³ kunnen volgens eiser daarom niet op zijn woning worden toegepast. Verder voert eiser aan dat refentiewoningen qua ligging (uitzicht en geluidsoverlast) niet vergelijkbaar zijn. Zijn woning staat aan de rand van [woonplaats] met uitzicht op twee gsm-antennes, de waterzuivering en een grote bedrijfshal. Ook is de geluidsoverlast van de A27 op deze plek het hoogst van heel [woonplaats] .
9. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het gegeven dat eisers perceel niet onder de normale bebouwingsrichtlijnen valt, is verdisconteerd in de m³-prijs van zijn woning (€ 650,-). Over het verschil in ligging heeft verweerder zich ter zitting op het standpunt gesteld dat hij daarover geen oordeel kan geven, omdat eiser dit in beroep niet (meer) heeft aangevoerd.
10. Het staat niet ter discussie dat de normale bebouwingsrichtlijnen niet op eisers woning van toepassing zijn. Verder heeft verweerder ter zitting verklaard dat dit gegeven invloed zal hebben op de m³-prijs.
11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij bij de waardebepaling in voldoende mate rekening heeft gehouden met het gegeven dat de referentiewoningen wél onder de normale bebouwingsrichtlijn vallen en eisers woning níet. Verweerders stelling dat dit verschil is verdisconteerd in de hoogte van de m³-prijs van eisers woning volgt de rechtbank niet. Bij de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de m³-prijs van eisers woning weliswaar lager vastgesteld, maar de reden hiervan was de eenvoudige bouwwijze van eisers woning ten opzichte van die van de referentiewoningen. Verweerder heeft evenmin inzichtelijk gemaakt dat, en zo ja hoe, rekening is gehouden met het door eiser gestelde verschil in ligging. Anders dan verweerder veronderstelt heeft eiser zowel in zijn bezwaarschrift als in beroep verwezen naar het verschil in ligging tussen zijn woning en de referentiewoningen, met name wat betreft uitzicht en geluidsoverlast. Verweerder is hier in de uitspraak op bezwaar noch in het verweerschrift op ingegaan. Ook heeft verweerder met de taxatiematrix en de toelichting daarop ter zitting niet inzichtelijk gemaakt of, en zo ja hoe, met deze verschillen tussen de referentiewoningen en eisers woning rekening is gehouden. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat hij aanneemt dat er rekening is gehouden met het verschil in ligging bij de verlaging van de WOZ-waarde in de uitspraak op bezwaar. Dit standpunt volgt de rechtbank niet, omdat, zoals hiervoor al is vastgesteld, deze verlaging gerelateerd is aan de eenvoudige bouwwijze van eisers woning.
12. Uit het voorgaande volgt dat verweerder niet inzichtelijk heeft kunnen maken dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met het gegeven dat de referentiewoningen wél onder de normale bebouwingsrichtlijn vallen en eisers woning níet.
Gezien de op verweerder rustende bewijslast had dit wel op zijn weg gelegen. Verder heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de referentiewoningen wat betreft ligging voldoende vergelijkbaar zijn met eisers woning. Hieruit volgt dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
13. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
14. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Volgens eiser zou de waarde € 1.075.000,- moeten zijn. Dit bedrag is opgebouwd uit het bedrag waarvoor eiser de grond heeft gekocht (€ 775.000,-) vermeerderd met de kosten van de opstal (€ 300.000,-).
15. De rechtbank oordeelt dat eiser de door hem voorgestelde waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt, omdat hij niet met stukken de door hem gestelde bouwkosten
(€ 300.000,-) van de opstal heeft onderbouwd.
16. Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waardes aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde per de waardepeildatum in goede justitie vast op € 1.125.000,-. De gemeentelijke belastingen moeten dienovereenkomstig worden verminderd.
17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op €
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van mr. N.R. Hoogenberk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat