ECLI:NL:RBMNE:2022:3575

• Datum uitspraak: 5 augustus 2022
• Publicatiedatum: 6 september 2022
• Zaaknummer: 9994928
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: Y.M. Vanwersch
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding huurrecht met betrekking tot aanzeggingsplicht en ontruiming

In deze zaak, die voor de Rechtbank Midden-Nederland is behandeld, betreft het een kort geding tussen een huurder, aangeduid als [eiser], en de verhuurder, aangeduid als [gedaagde]. De huurovereenkomst tussen partijen was aangegaan voor bepaalde tijd en eindigde op 31 mei 2022. De verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd, maar de huurder heeft hier niet mee ingestemd. De verhuurder heeft vervolgens de elektriciteit en het water afgesloten, wat de huurder heeft doen besluiten om een kort geding aan te spannen. De huurder vorderde in dit kort geding dat de verhuurder de water- en elektriciteitsvoorziening zou herstellen en zich zou onthouden van verdere pesterijen. De verhuurder voerde verweer en stelde dat de huurovereenkomst was geëindigd en dat er sprake was van een huurachterstand. De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder niet had voldaan aan de aanzeggingsplicht, waardoor de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was verlengd. De vordering van de huurder om de voorzieningen te herstellen werd toegewezen, terwijl de vordering van de verhuurder tot ontruiming werd afgewezen. De kantonrechter matigde de dwangsom en veroordeelde de verhuurder tot betaling van de proceskosten van de huurder.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9994928 UV EXPL 22-150 JD/40888

Kort geding vonnis van 5 augustus 2022

in de zaak van

[eiser] ,

wonend in [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. B.T. Stalpers,

tegen:

[gedaagde] ,

wonend in [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: de heer [A] .

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met als bijlagen producties 1 tot en met 8;
• de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie met als bijlagen producties 1 tot en met 3, opgesteld door mr. [B] .

1.2.

De zaak is op 22 juli 2022 mondeling behandeld. Van deze zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Op de zitting is [eiser] verschenen met zijn gemachtigde mr. Stalpers. Namens [gedaagde] is verschenen de heer [A] . [A] heeft op de zitting nog extra producties overgelegd. Op de zitting is vastgesteld dat een deel van deze stukken bij [eiser] al bekend zijn. Eén productie betreft een e-mail waarin buren klagen over geluidsoverlast door [eiser] . Deze e-mail is niet relevant omdat de reconventionele vordering niet is gegrond op overlast maar op achterstallige betaling van de huur.

1.3.

Daarna is bepaald dat vonnis zal worden gewezen op 5 augustus 2022.

2. Waar gaat dit kort geding over?

2.1.

[eiser] huurt van [gedaagde] sinds 1 juni 2021 woonruimte aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woonruimte). In de schriftelijke huurovereenkomst staat dat de overeenkomst zal eindigen op 31 mei 2022.

2.2.

Op 13 januari 2022 heeft mr. [B] , advocaat van [gedaagde] , aan [eiser] een brief gestuurd waarin de huurovereenkomst wordt opgezegd per 31 mei 2022. In deze brief staat ook dat [eiser] binnen zes weken na dagtekening van deze brief moet aangeven of hij akkoord gaat met deze opzegging. [eiser] is niet akkoord gegaan.

2.3.

[gedaagde] heeft aan [eiser] laten weten dat de woonruimte zal worden ontruimd op 1 juni 2022. De gemachtigde van [eiser] heeft daarop laten weten dat er geen geldige titel is om over te gaan tot ontruiming. [gedaagde] heeft vervolgens de woonruimte niet ontruimd, maar de elektriciteit afgesloten en kort daarna ook het water.

2.4.

[eiser] wil dat de elektriciteit en het water zo snel mogelijk weer worden aangesloten zodat hij weer op een normale manier gebruik kan maken van de woonruimte. Hij vordert daarom in dit kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:

• [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door de stroom- en watervoorziening van de woonruimte te herstellen, hersteld te houden en zich te onthouden van verdere pesterijen om [eiser] ertoe te bewegen te vertrekken uit de woonruimte, op straffe van een dwangsom van € 1.000 per dag met een maximum van € 15.000;
• [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de proces- en nakosten.

2.5.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Hij is van mening dat de huurovereenkomst op 31 mei 2022 is geëindigd. Er is sprake van een hospitahuurovereenkomst en die mag binnen 9 maanden na de aanvang daarvan worden opgezegd. Dat is bij de opzegging van 13 januari 2022 gebeurd. Bovendien is er een achterstand in de betaling van de huur. [gedaagde] vraagt in dit kort geding de vorderingen van [eiser] af te wijzen en vordert in reconventie, uitvoerbaar bij voorraad, samengevat:

• [eiser] te veroordelen tot ontruiming van de woonruimte binnen twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis;
• als [eiser] niet voldoet aan de ontruiming, dat [gedaagde] gerechtigd is de ontruiming te laten plaatsvinden met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
• [eiser] te veroordelen tot betaling van de proceskosten in reconventie.

2.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

3. Wat oordeelt de kantonrechter in conventie?

Spoedeisend belang

3.1.

[eiser] heeft een spoedeisend belang. Op dit moment is er geen water en elektriciteit in de woonruimte. Daarmee is de spoedeisendheid gegeven.

Inhoudelijke beoordeling in conventie

3.2.

De kantonrechter stelt voorop dat het in een kort geding gaat om de vraag of – vooruitlopend op de uitkomst van een bodemprocedure – een voorlopige voorziening moet worden gegeven. Dat betekent kort gezegd dat, zonder verder onderzoek, al voldoende duidelijk moet zijn dat een bodemrechter de vorderingen zal toewijzen. In deze zaak is dat voldoende duidelijk geworden, zodat de vordering in conventie zal worden toegewezen. Hieronder wordt uitgelegd waarom.

Hospitahuur

3.3.

Partijen verschillen van mening over de kwalificatie van de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde] gaat het om hospitahuur in de zin van artikel 7:232 lid 3 BW. Dat betekent volgens hem dat hij de huurovereenkomst binnen negen maanden mocht opzeggen. [eiser] betwist dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf heeft in de woning waar [eiser] woonruimte huurt en dat daarom geen sprake is van hospitahuur. De kantonrechter laat in dit kort geding in het midden of er sprake is van hospitahuur. Dit is namelijk niet relevant voor de beoordeling van de vordering. Het gaat immers om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. In dat geval geldt voor de opzegging artikel 7:271 lid 1 BW. Dit artikellid is niet genoemd in artikel 7:232 lid 3 BW. Dit heeft tot gevolg dat artikel 7:271 lid 1 BW onverkort van toepassing is, ook al zou de huurovereenkomst gekwalificeerd worden als hospitahuur. De kantonrechter zal hierna verder ingaan op het wetsartikel over de opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Artikel 7:271 lid 1 BW

3.4.

Uit artikel 7:271 lid 1 jo artikel 7:228 lid 1 BW volgt dat huur voor bepaalde tijd eindigt zonder dat daartoe een opzegging vereist is. De verhuurder is echter wel verplicht om niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk te informeren. Dit wordt ook wel de aanzeggingsplicht genoemd. Als een verhuurder dat niet doet wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd voor onbepaalde tijd verlengd. Volgens [gedaagde] is bij brief van 13 januari 2022 voldaan aan deze aanzegginsplicht. De kantonrechter volgt [gedaagde] niet in dit standpunt en zal uitleggen waarom.

3.5.

De advocaat van [gedaagde] heeft op 13 januari 2022 een brief gestuurd waar bovenaan met grote letters staat:
“OPZEGGING HUUROVEREENKOMST ”. In die brief staat onder meer het volgende:

“(…) Met deze brief zegt cliënt conform artikel 7:232 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de met u aangegane hospita-huurovereenkomst op. De grond van de opzegging is dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan, waardoor deze zal eindigen op 31 mei 2022.

(…)

Ik verzoek u daarnaast om mij, dan wel cliënt, binnen een termijn van zes weken na dagtekening dezes aan te geven of u akkoord gaat met deze opzegging.

(…)”

Uit deze brief volgt dat [gedaagde] de huurovereenkomst wil opzeggen. Dat blijkt onder andere uit het wetsartikel waaraan gerefereerd wordt en het verzoek om in te stemmen met de opzegging. Niets wijst er op dat [gedaagde] hiermee heeft bedoeld te voldoen aan de aanzegginsplicht.

3.6.

In het geval de brief toch aangemerkt zou moeten worden als aanzegging, dan geldt dat [gedaagde] niet heeft voldaan aan de wettelijke termijn voor het sturen van een dergelijke brief. In artikel 7:271 lid 1, tweede volzin, staat dat niet eerder dan drie maanden, maar uiterlijk een maand voor het einde van de huurovereenkomst de huurder schriftelijk moet informeren dat de overeenkomst eindigt. In deze zaak is dit vierenhalve maand voor het einde van de huurovereenkomst gebeurd. Dat is dus veel te vroeg. Ook om die reden heeft [gedaagde] niet voldaan aan de aanzeggingsplicht.

Conclusie in conventie

3.7.

Op grond van het voorgaande volgt dat de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd is verlengd voor onbepaalde tijd. Dat betekent dat [eiser] de woning nog steeds huurt en dat [gedaagde] er voor moet zorgen dat [eiser] niet alleen het ongehinderde woongenot heeft maar ook de beschikking over water en elektriciteit. De vordering om dit weer aan te sluiten wordt daarom ook toegewezen. [eiser] vordert verder nog dat [gedaagde] zich onthoudt van verdere pesterijen. Dit onderdeel van de vordering is verder niet onderbouwd en zal dan ook niet worden toegewezen.

Dwangsom

3.8.

[gedaagde] heeft zich in de procedure niet uitgelaten over de gevorderde dwangsom. De kantonrechter ziet aanleiding deze te matigen en bepaalt de dwangsom naar redelijkheid en billijkheid op € 250,00 per dag, met een maximum van € 10.000,00.

Proceskosten in conventie

3.9.

Omdat [gedaagde] ongelijk krijgt, wordt hij veroordeeld in de proceskosten van [eiser] . Deze worden begroot op:

- dagvaarding € 1.227,43

- griffierecht € 86,00

- salaris gemachtigde €
747,00

Totaal € 2.060,43

De nakosten worden ook toegewezen.

4. Wat oordeelt de kantonrechter in reconventie?

Inhoudelijke beoordeling in reconventie

4.1.

De kantonrechter stelt voorop dat de gevorderde ontruiming van woonruimte een vergaande maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder en in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. Om die reden zal een ontruiming in kort geding slechts gerechtvaardigd zijn, als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden, terwijl bovendien sprake moet zijn van een situatie die zodanig ernstig of acuut is dat van de verhuurder niet kan worden gevergd dat zij de beslissing in de bodemzaak afwacht.

4.2.

[gedaagde] vordert ontruiming op twee gronden. Allereerst omdat de huurovereenkomst is geëindigd door opzegging en als tweede omdat [eiser] een significante huurachterstand heeft. Zoals in conventie is geoordeeld is de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. Dus dat betekent dat de huurovereenkomst niet is geëindigd door opzegging en ontruiming op die grond niet kan worden toegewezen.

4.3.

Wat betreft de tweede grond, de huurachterstand, is op zitting gebleken dat de huurachterstand op dat moment € 1.028,80 was. De huur is € 447,00 per maand. Dat betekent dat ruim twee maanden huur niet zijn betaald. In het algemeen is een huurachterstand van drie maanden of meer een reden voor ontbinding en ontruiming. Die grens wordt op dit moment niet gehaald. Dat betekent dat de vordering ook op die grond niet kan worden toegewezen.

Conclusie in reconventie

4.4.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat vooralsnog onvoldoende zeker is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Dit betekent dat niet is voldaan aan het onder 4.1 geformuleerde criterium, zodat de gevraagde voorziening zal worden afgewezen.

Proceskosten in reconventie

4.5.

Omdat [gedaagde] ongelijk krijgt in reconventie, wordt hij veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [eiser] . Dat gaat om het salaris gemachtigde. Die kosten worden begroot op € 373,50 (factor 0,5 × tarief € 747).

5. De beslissing

De kantonrechter geeft de volgende onmiddellijke voorziening:

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] tot nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door binnen 24 uur na betekening van dit vonnis de stroom- en watervoorziening van de woonruimte gelegen aan de [adres] in [plaats] te herstellen en hersteld te houden;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 250 voor iedere dag dat hij niet aan de in 4.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000 is bereikt;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiser] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 2.060,43, waarin begrepen € 747,00 aan salaris gemachtigde;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] , onder voorwaarde hij niet binnen 24 uur na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 124 aan salaris gemachtigde;

- te vermeerderen, als betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

5.7.

wijst de vorderingen af;

5.8.

veroordeelt [gedaagde] om de proceskosten van [eiser] te betalen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 373,40 aan salaris gemachtigde;

5.9.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 augustus 2022.