ECLI:NL:RBMNE:2022:3510

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/72

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 augustus 2022 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: B.A.M. Slockers),

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).

Procesverloop

Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.067.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 26 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.

Het beroep is behandeld op de online zitting van 19 juli 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

Inleiding

1. De woning is een in 1993 gebouwde vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 142 m² en een kaveloppervlakte van 1500 m². Bij de woning horen twee garages, drie bergingen, een kapschuur en een hooischuur.

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 950.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.

Beoordelingskader

3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen:

1. [adres 2] (in [woonplaats] ), verkocht op 28 augustus 2018 voor € 645.000;

2. [adres 3] (in [woonplaats] ), verkocht op 16 juni 2020 voor € 742.500;

3. [adres 4] (in [plaats] ), verkocht op 13 augustus 2019 voor € 987.650.

Beoordeling van de zaak

4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type (vrijstaande woningen) waarvan marktgegevens beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de gebruiks- en de perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.

5. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Zij legt dat hierna uit.

6. Eiser voert aan dat de waarde van het hoofdgebouw van de woning per vierkante meter in een onevenredige verhouding staat tot de waardes per vierkante meter die verweerder aan de garages en de bergingen van de woning heeft toegekend. De waardes per vierkante meter van de garages vallen zelfs hoger uit dan de waarde per vierkante meter van de woning van € 672. Eiser voert verder aan dat verweerder is uitgegaan van een te hoge waardering van de bergingen, doordat deze ieder afzonderlijk zijn gewaardeerd tegen de hogere prijs die geldt voor de eerste vierkante meters zoals deze in een staffel is opgenomen. Volgens eiser neemt de toegevoegde waarde van een derde en vierde berging af en had verweerder dat middels de grondstaffel moeten onderkennen door de bergingen te waarderen als een grote berging.

7. De rechtbank stelt vast dat eiser zijn standpunten omtrent de waardes van de bijgebouwen pas op de zitting naar voren heeft gebracht. Verweerder heeft aangegeven dat eiser niet eerder dan tijdens de zitting, ook niet in de bezwaarfase iets naar voren heeft gebracht waaruit zou kunnen blijken dat de onderdelenwaardering in geschilpunt is voor eiser. Daardoor is het verweer aldus verweerder gefocust op het standpunt van eiser over de gedateerdheid van de voorzieningen dat in de bezwaarprocedure als voornaamste bezwaargrond is aangedragen. De late standpuntinname van eiser maakt dat de rechtbank op dit punt minder zware eisen stelt aan de taxatiematrix als onderbouwing. Van verweerder kan namelijk niet worden verwacht dat hij net zo adequaat op de zitting kan reageren op eisers nieuw ingenomen standpunten, als hij had kunnen doen indien eiser zijn standpunt tijdiger in de beroepsfase naar voren had gebracht.

8. De rechtbank ziet met eiser dat de waardes van de garages van eiser in verhouding tot de gehanteerde woningwaarde per vierkante meter van € 672 relatief hoog zijn. Ook ziet zij dat de waardes van de bergingen relatief hoog zijn vanwege de keuze van verweerder om per individuele berging opnieuw de waarde aan de hand van een staffel te bepalen. Dit kan er naar het oordeel van de rechtbank echter niet toe leiden dat met de taxatiematrix niet aannemelijk kan worden gemaakt dat de vastgestelde
eindwaardeniet te hoog is. Verweerder hanteert referentiewoningen die net als eisers woning, over meerdere bijgebouwen beschikken. De referentiewoning aan de [adres 2] beschikt over twee bergingen, een garage en een carport. De referentiewoning aan de [adres 3] beschikt over een overkapping, berging, garage en souterrain, en de referentiewoning [adres 4] beschikt over een tweetal garages, drie stallen, een zomerhuisje en een overkapping. De waardes per vierkante meter van de hoofdgebouwen van de referentiewoningen die verweerder heeft vastgesteld volgen uit de voor waardeontwikkeling gecorrigeerde verkoopsommen minus de bijgebouwwaardes en de grondwaardes. Doordat verweerder zijn waardering van de bijgebouwen consequent toepast bij zowel de woning als de referentiewoningen door een vaste staffel te hanteren en ieder bijgebouw aan de hand daarvan afzonderlijk te waarderen, vormen de vastgestelde waardes van de hoofdgebouwen van de referentiewoningen volgens de rechtbank, ondanks dat eisers woning de meeste bijgebouwen heeft, een voldoende basis voor een vergelijking met de waarde van het hoofdgebouw van eisers woning. De rechtbank stelt in dit verband vast dat voor de woning een woningwaarde per vierkante meter is gehanteerd van € 672, terwijl de referentiewoningen aan de [adres 2] en [adres 4] met gelijkwaardige waardebepalende factoren, ruim hogere woningwaardes per vierkante meter hebben van respectievelijk € 960 en € 1.792. De woningwaarde per vierkante meter van de referentiewoning aan de [adres 3] is met € 657 wel lager vastgesteld dan de woningwaarde per vierkante meter van eisers woning. Gelet op het geheel aan voorliggende waardes kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gesteld dat verweerder de eindwaarde te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie

9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 augustus 2022.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.