ECLI:NL:RBMNE:2022:350

• Datum uitspraak: 27 januari 2022
• Publicatiedatum: 3 februari 2022
• Zaaknummer: C/16/531154 / KL ZA 21-325
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: B.G.W.P. Heijne
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot levering van onroerend goed in kort geding met betrekking tot ontbindende voorwaarde en misbruik van omstandigheden

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 27 januari 2022 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, aangeduid als [eiseres], en meerdere gedaagden, waaronder [gedaagde sub 1] c.s. De eiseres vorderde de levering van onroerend goed, dat zij had gekocht van de gedaagden, op basis van een koopovereenkomst die een ontbindende voorwaarde bevatte. De gedaagden deden een beroep op deze ontbindende voorwaarde, maar de voorzieningenrechter oordeelde dat zij ten onrechte een beroep deden op deze voorwaarde, omdat zij niet voldaan hadden aan de eisen die in de overeenkomst waren gesteld. De rechter concludeerde dat de gedaagden het onroerend goed aan de eiseres moesten leveren, ondanks hun verweer dat de ontbindende voorwaarde niet rechtsgeldig was ingeroepen.

De zaak draait om de uitleg van de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst, die vereiste dat de verkoper een herfinancieringsverklaring van een in Nederland ingeschreven bankinstelling van goede naam en faam moest overleggen. De voorzieningenrechter oordeelde dat de gedaagden niet konden aantonen dat zij aan deze voorwaarde hadden voldaan, en dat de verklaring van een andere onderneming niet voldeed aan de eisen van de overeenkomst. De rechter wees ook het verweer van de gedaagden af dat er sprake was van misbruik van omstandigheden, omdat er geen bewijs was dat de eiseres onterecht voordeel had behaald uit de situatie van de gedaagden.

De voorzieningenrechter verklaarde de vordering van de eiseres tot levering van het onroerend goed toewijsbaar en bepaalde dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad was. De gedaagden werden ook veroordeeld in de proceskosten en de beslagkosten, omdat zij in het ongelijk waren gesteld. Dit vonnis heeft belangrijke implicaties voor de betrokken partijen, vooral voor de gedaagden, die hun familiebedrijf in gevaar zagen komen door de beslissing van de rechter.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/531154 / KL ZA 21-325

Vonnis in kort geding van 27 januari 2022

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

eiseres,

advocaat mr. J.G.H. Meijerink te Drachten,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

3.
[gedaagde sub 3] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

4.
[gedaagde sub 4] ,

wonende te [woonplaats 3] ,

5.
[gedaagde sub 5] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

6.
[gedaagde sub 6] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

7. de maatschap
[gedaagde sub 7] ,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

gedaagden,

advocaat mr. A.A. Bos te Zwolle.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde sub 1] c.s. genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de op 4 januari 2022 betekende dagvaardingen met 12 producties;
• de brief van 11 januari 2022 namens [gedaagde sub 1] c.s. met 12 producties;
• de brief van 11 januari 2022 namens [gedaagde sub 1] c.s. met productie 13;
• de brief van 11 januari 2022 namens [eiseres] met productie 13 tot en met 17;
• de brief van 12 januari 2022 namens [eiseres] met productie 18;
• de mondelinge behandeling op 13 januari 2022;
• de pleitnota van [eiseres] ;
• de pleitnota van [gedaagde sub 1] c.s.

1.2.

Bij brief van 12 januari 2022 heeft [eiseres] productie 18 nagezonden. [gedaagde sub 1] c.s. hebben hiertegen bezwaar gemaakt. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. is de productie te laat ingediend. De voorzieningenrechter gaat aan het bezwaar van [gedaagde sub 1] c.s. voorbij. De productie zal daarmee deel uitmaken van het procesdossier en wel om de volgende redenen. De productie vormt een reactie op een eerder door [gedaagde sub 1] c.s. ingezonden productie. Verder gaat het hier om een kort geding procedure, waarin naar zijn aard actie vaak reactie uitlokt en partijen daar over en weer rekening mee moeten houden. Daarnaast is de omvang van de productie gering en is de inhoud daarvan eenvoudig te doorgronden. Het indienen van deze productie op dit tijdstip is daarom niet in strijd met de goede procesorde. Overigens is productie 18, zoals hierna zal blijken, niet van belang bij de beoordeling van het geschil.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde sub 1] c.s. hebben een melkveebedrijf. De zes maten van de maatschap zijn familie van elkaar.

2.2.

[eiseres] fokt en houdt melkvee en bemiddelt onder meer in landbouwproducten en levende dieren. [eiseres] is daarnaast betrokken bij transacties die zien op overdracht van agrarisch onroerend goed.

2.3.

In juni 2018 hebben [gedaagde sub 1] c.s. bij ABN AMRO ter overbrugging een kredietfaciliteit van € 5.500.000,00 ontvangen, met een looptijd van één jaar. Over de terugbetaling van de schuld hebben zij met ABN AMRO afspraken gemaakt. Op
4 februari 2020 heeft ABN AMRO [gedaagde sub 1] c.s. geschreven dat de schuld uiterlijk
1 juli 2020 moest worden terugbetaald om executoriale maatregelen te voorkomen. Per brief van 13 juli 2020 heeft ABN AMRO deze termijn een laatste keer verlengd tot

1 oktober 2020.

2.4.

[gedaagde sub 1] c.s. hebben contact gezocht met [eiseres] om de executoriale verkoop per
1 oktober 2020 te voorkomen.

2.5.

Partijen hebben op 30 september 2020 een koopovereenkomst (hierna: ‘de koopovereenkomst’) gesloten.

2.6.

[eiseres] heeft van [gedaagde sub 1] c.s. - voor zover van belang in deze procedure - gekocht:

1. het volle eigendom van de percelen cultuurgrond gelegen aan en nabij de [straatnaam] in [plaatsnaam] en kadastraal bekend, gemeente [naam gemeente] , sectie [letteraanduiding] :

a. nummer [nummeraanduiding 1] (0.94.35 hectare);

b. nummer [nummeraanduiding 2] (0.00.95 hectare);

c. nummer [nummeraanduiding 3] (6.41.10 hectare);

d. nummer [nummeraanduiding 4] deels (37.00.00 hectare).

2) het recht van erfpacht van, en al hetgeen volgens verkeersopvatting daartoe behoort, de percelen land, gelegen aan en nabij de [straatnaam] in [plaatsnaam] en kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , sectie [letteraanduiding] :

a. nummer [nummeraanduiding 5] (7.01.55 hectare);

b. nummer [nummeraanduiding 6] (7.98.45 hectare),

waarbij het recht van erfpacht loopt tot 31 december 2050.

2.7.

Hierna worden de verkochte percelen en het erfpachtrecht samen ‘het onroerend goed’ genoemd.

2.8.

In de koopovereenkomst is de leveringsdatum door partijen op 1 december 2021 bepaald. Verder is in de koopovereenkomst in artikel 17 sub b een ontbindende voorwaarde opgenomen. Daarin staat voor zover relevant:

‘Deze koopovereenkomst wordt ontbonden door het rechtsgeldig inroepen van de volgende ontbindende voorwaarde: verkoper heeft uiterlijk op 1 oktober 2021 een toezegging verkregen bij een in Nederland ingeschreven bankinstelling van goede naam en faam voor een geldlening ter herfinanciering van de volledige bankschuld van verkoper bij zijn huidige bankier. Aan het inroepen van deze ontbindende voorwaarde zijn de volgende voorwaarden verbonden:

Deze ontbindende voorwaarde kan door verkoper uitsluitend worden ingeroepen middels een schriftelijke verklaring per aangetekende post of per deurwaardersexploot aan koper waarin verkoper verklaart dat hij de ontbindende voorwaarde wenst in te roepen met verzending van een kopie van het betreffende schrijven aan de notaris.

Het inroepen van deze ontbindende voorwaarde is alleen rechtsgeldig als het bericht uiterlijk 1 oktober 2021, door de verkoper en de notaris is ontvangen, waarbij het risico van verzending bij verkoper berust.

Bij de verklaring voegt verkoper een verklaring van een in Nederland ingeschreven bankinstelling van goede naam en faam bij waaruit blijkt dat de volledige bankschuld van verkoper bij zijn huidige bankier wordt geherfinancierd.

(…).

Indien niet aan alle bovenstaande voorwaarden is voldaan, is het inroepen van deze ontbindende voorwaarde niet rechtsgeldig.

Wordt de ontbindende voorwaarde binnen de gestelde termijn niet, of niet rechtsgeldig, ingeroepen, dan is deze vervallen en niet meer in te roepen. Verkoper is alsdan verplicht om mee te werken aan de levering van het verkochte aan koper of een door koper aangewezen derde.

(…)’.

2.9.

[gedaagde sub 1] c.s. hebben bij deurwaardersexploot van 1 oktober 2021 een brief van
30 september 2021 laten betekenen aan [eiseres] . In die brief doen [gedaagde sub 1] c.s. een beroep op de ontbindende voorwaarde. In de brief staat onder andere:

‘Wij delen u mede dat cliënten (toevoeging voorzieningenrechter: bedoeld worden [gedaagde sub 1] c.s.)
gebruik willen maken van de ontbindende voorwaarden onder b.1. en onder b.2.

In de bijlage treft u een schriftelijke toezegging aan van [onderneming 1] waaruit blijkt dat [onderneming 1] bereid is de bankschuld van cliënten volledig te financieren.

Weliswaar is [onderneming 1] niet aan te merken als een ‘in Nederland ingeschreven bankinstelling van goede naam en faam’ maar gelet op de vermogenspositie van [onderneming 1] en de goede naam en faam welke deze onderneming in Nederland geniet, hebben cliënten met het tijdig verstrekken van de verklaring in bijlage ons inziens voldaan aan de gestelde voorwaarden (…).’

2.10.

[eiseres] heeft [gedaagde sub 1] c.s. laten weten dat zij het beroep op de ontbindende voorwaarde niet accepteert. Zij verlangt nakoming van de koopovereenkomst en daarmee de levering van het onroerend goed. Op 26 oktober 2021 heeft [eiseres] door de deurwaarder conservatoir beslag laten leggen op het onroerend goed. Op 9 november 2021 heeft [eiseres] de dagvaarding in de bodemprocedure laten betekenen.

2.11.

Tot op heden heeft levering van het onroerend goed niet plaatsgevonden.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert in kort geding om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde sub 1] c.s., hoofdelijk, te gebieden om binnen 24 uur na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis, hun medewerking te verlenen aan en de nodige handelingen te verrichten om (hun aandeel in de eigendom van) de percelen cultuurgrond [plaatsnaam] , sectie [letteraanduiding] , nummers [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] en (deels) [nummeraanduiding 4] en de erfpachtrechten op de percelen [plaatsnaam] , sectie [letteraanduiding] , nummers [nummeraanduiding 5] en [nummeraanduiding 6] , zoals aangegeven in de koopovereenkomst, op het eerst mogelijke en door de notaris te bepalen datum en tijdstip aan [eiseres] over te dragen;

II. te bepalen dat het vonnis in de plaats treedt van de (wils)verklaring(en) van [gedaagde sub 1] c.s. die vereist is voor de levering van de onder I bedoelde onroerende zaken, als [gedaagde sub 1] c.s. geen gevolg geven aan de veroordeling onder I, zodat de levering zal plaatsvinden door inschrijving van het vonnis samen met de leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers.

III. [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, de beslagkosten en nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten vanaf deze termijn.

3.2.

[gedaagde sub 1] c.s. voeren verweer. Zij concluderen [eiseres] niet-ontvankelijk te verklaren in haar vorderingen, althans om de vorderingen af te wijzen met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

4. De beoordeling

4.1.

[gedaagde sub 1] c.s. hebben allereerst twee formele verweren gevoerd. Zij stellen dat de vorderingen van [eiseres] niet geschikt zijn voor de behandeling in kort geding. Verder hebben [gedaagde sub 1] c.s. aangevoerd dat [eiseres] geen spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.

De behandeling van de vordering in kort geding

4.2.

De voorzieningenrechter begrijpt dat [gedaagde sub 1] c.s. stellen dat de vordering van [eiseres] tot levering, met een beroep op artikel 3:300 van het Burgerlijk Wetboek (BW), zich niet leent voor behandeling in kort geding. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. miskent [eiseres] dat een kort geding bedoeld is voor ordemaatregelen in spoedeisende situaties. Toewijzing van de vordering zal leiden tot definitieve en onomkeerbare gevolgen. Daarnaast menen [gedaagde sub 1] c.s. dat pas in een bodemprocedure een weloverwogen beslissing kan worden genomen. Zij stellen dat partijen dan schriftelijk en mondeling uitgebreid hun standpunten uiteen kunnen zetten, bewijs kunnen aandragen en getuigen/deskundigen kunnen laten horen. Dit is in kort geding niet mogelijk.

4.3.

Het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. slaagt niet. Deze zaak leent zich voor behandeling in kort geding. Hierna wordt deze beslissing uitgelegd.

4.4.

Het is vaste jurisprudentie dat onomkeerbare gevolgen op zichzelf niet in de weg hoeven staan aan de toewijzing van een vordering in kort geding. Bovendien is de beslissing in kort geding over de rechtstoestand tussen partijen niet definitief. Als het onroerend goed wordt geleverd, gaat de eigendom alleen over als hieraan een rechtsgeldige titel (de koopovereenkomst) ten grondslag ligt. Het oordeel in kort geding is slechts een voorlopig oordeel. Stel dat de bodemrechter van het oordeel in kort geding afwijkt, dan is achteraf gezien de eigendom niet overgedragen.

4.5.

[eiseres] heeft verder ter zitting verklaard dat zij het onroerend goed niet zal doorverkopen. In het geval [gedaagde sub 1] c.s. vrezen dat [eiseres] het onroerend goed overdraagt en terug levering van het onroerend goed niet meer mogelijk is, dan staan [gedaagde sub 1] c.s. mogelijkheden ten dienste om doorverkoop te voorkomen.

4.6.

Ten slotte wordt overwogen dat partijen voldoende informatie hebben verstrekt om in kort geding een weloverwogen beslissing te nemen.

Het spoedeisend belang

4.7.

Om met kans op succes een vordering in kort geding in te stellen, moet [eiseres] een spoedeisend belang hebben bij haar vorderingen. Of een spoedeisend belang aanwezig is, wordt beantwoord aan de hand van een afweging van de belangen van partijen beoordeeld naar alle omstandigheden van het geval en naar de toestand ten tijde van dit vonnis.

4.8.

[eiseres] heeft haar spoedeisend belang voldoende onderbouwd. De koopovereenkomst is op 30 september 2020 gesloten en levering zou plaatsvinden op
1 december 2021. Een bodemprocedure kan een jaar (of langer) duren. Van [eiseres] kan niet verwacht worden dat zij ook deze tijd nog in onzekerheid blijft of zij over het onroerend goed kan beschikken. Bij de voorgaande beslissing wordt meegenomen dat, zoals hierna zal blijken, de voorzieningenrechter de kans op succes van toewijzing van de vordering in een bodemprocedure in hoge mate aannemelijk acht. Gelet daarop mogen ook minder hoge eisen worden gesteld aan het spoedeisend belang.

4.9.

Gelet op voorgaande conclusies wordt de vordering van [eiseres] hierna inhoudelijk beoordeeld.

De vordering tot levering van het onroerend goed

4.10.

Partijen zijn het er - kort samengevat - niet over eens of levering van het onroerend goed door [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiseres] moet plaatsvinden.

4.11.

[eiseres] vindt dat [gedaagde sub 1] c.s. het onroerend goed moet leveren. Het beroep op de ontbindende voorwaarde is volgens [eiseres] ten onrechte gedaan, waardoor de koop definitief is. In de ontbindende voorwaarde staat dat een herfinancieringsverklaring van een ‘in Nederland ingeschreven bankinstelling van goede naam en faam’ afkomstig moet zijn. [onderneming 1] voldoet niet aan deze definitie.

4.12.

[gedaagde sub 1] c.s. vinden dat zij het onroerend goed niet hoeven te leveren aan [eiseres] . Zij stellen allereerst dat zij terecht en met succes een beroep hebben gedaan op de ontbindende voorwaarde. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. verwijst [eiseres] ten onrechte naar de letterlijke tekst van de ontbindende voorwaarde. Het gaat om de bedoeling van partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst. Het was niet de bedoeling dat het onroerend goed daadwerkelijk in eigendom overgedragen zou worden. Het was de bedoeling dat [gedaagde sub 1] c.s. het familiebedrijf konden voortzetten. De executoriale verkoop door ABN AMRO moest daarom worden voorkomen. Met de koopovereenkomst kregen [gedaagde sub 1] c.s. meer tijd om de schuld bij ABN AMRO af te lossen. Welke partij deze schuld zou herfinancieren, was niet van belang. Ter onderbouwing van hun stellingen verwijzen [gedaagde sub 1] c.s. naar de schriftelijke verklaring van 11 januari 2022 van de heer [A] van [onderneming 2] (de bedrijfsadviseur van [gedaagde sub 1] c.s.).

Ten tweede stellen [gedaagde sub 1] c.s. dat de koopovereenkomst, althans de voorwaarde dat een in Nederland inschreven bankinstelling de herfinanciering moet verstrekken, vernietigbaar is op grond van artikel 3:44 BW. [eiseres] heeft volgens [gedaagde sub 1] c.s. misbruik gemaakt van de omstandigheden bij het sluiten van de koopovereenkomst.
Ten derde doen [gedaagde sub 1] c.s. een beroep op de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
Ten slotte stellen [gedaagde sub 1] c.s. dat een belangenafweging tot een afwijzing van de vorderingen moet leiden.

De conclusie

4.13.

De voorzieningenrechter concludeert dat [gedaagde sub 1] c.s. het onroerend goed aan [eiseres] moeten leveren. Zij hebben ten onrechte een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan. De overige argumenten van [gedaagde sub 1] c.s. leiden niet tot een ander oordeel. Hierna wordt deze beslissing uitgelegd.

Het beroep van [gedaagde sub 1] c.s. op de ontbindende voorwaarde

4.14.

De kernvraag tussen partijen is of [gedaagde sub 1] c.s. terecht een beroep op de ontbindende voorwaarde hebben gedaan. Vast staat dat [gedaagde sub 1] c.s. geen herfinancieringsverklaring van een in Nederland ingeschreven bankinstelling hebben gekregen, terwijl dit naar de letter van de overeenkomst wel een vereiste was.

4.15.

De ontbindende voorwaarde moet worden uitgelegd. Bij die uitleg is niet alleen de tekst van de voorwaarde van belang, maar ook hoe partijen deze voorwaarde gelet op de omstandigheden redelijkerwijs mochten begrijpen. Ten slotte is relevant wat partijen redelijkerwijs van de voorwaarde mochten verwachten gelet op elkaars verklaringen en gedragingen.

4.16.

In deze procedure is niet gebleken dat partijen over de ontbindende voorwaarde hebben onderhandeld. Ook is niet aannemelijk geworden dat één van de partijen specifieke opmerkingen of bezwaren bij de ontbindende voorwaarde heeft gemaakt, op basis waarvan een bijzondere bedoeling aan deze bepaling kan worden gehecht. Verder gaat het om twee partijen die bedrijfsmatig handelden, is de ontbindende voorwaarde schriftelijk vastgelegd, is vooraf een concept van de overeenkomst aan [gedaagde sub 1] c.s. ter beschikking gesteld en werden [gedaagde sub 1] c.s. bijgestaan door een ervaren bedrijfsadviseur. Gelet hierop moet in beginsel grote betekenis worden gehecht aan de taalkundige uitleg van de ontbindende voorwaarde. Daaruit volgt dat een herfinancieringsverklaring van ‘een in Nederland ingeschreven bankinstelling met goede naam en faam’ vereist is, zoals [eiseres] stelt. Vast staat dat [onderneming 1] geen ‘in Nederland ingeschreven bankinstelling’ is. Dat betekent in beginsel dat de herfinancieringsverklaring van [onderneming 1] niet voldoende is voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde.

4.17.

Volgens [gedaagde sub 1] c.s. mochten zij uit de omstandigheden en de verklaringen en gedragingen van [eiseres] afleiden dat een herfinancieringsverklaring van [onderneming 1] voldoende zou zijn. Zij verwijzen onder andere naar de schriftelijke verklaring van de heer [A] in de e-mail van 11 januari 2022. In die e-mail schrijft de heer [A] onder andere over de omstandigheden voorafgaand en tijdens het sluiten van de koopovereenkomst. Ook schrijft hij over de bedoeling van partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst en het belang van [gedaagde sub 1] c.s. bij behoud van de grond. [eiseres] had hulp aangeboden zodat [gedaagde sub 1] c.s. het bedrijf binnen de familie konden houden. Gelet op deze bedoeling van partijen zou het niet uit moeten maken welke partij de herfinanciering verstrekt. Het redden van het familiebedrijf stond voorop.

4.18.

Vast staat dat het de bedoeling was [gedaagde sub 1] c.s. te helpen het bedrijf voort te zetten. Partijen wilden daarom de executoriale verkoop door ABN AMRO voorkomen en [gedaagde sub 1] c.s. extra tijd geven herfinanciering te regelen. Met het sluiten van de koopovereenkomst en de ontbindende voorwaarde zijn deze doelen bereikt. De heer [A] schrijft hierover ook: ‘
de gestelde termijn van levering van de grond 1-12-2021 en ontbindende voorwaarde voor [gedaagde sub 1] van 1-10-2021 pasten ook bij die helpende opzet. Dit was de enige manier om executie af te wenden en tijd te krijgen voor de verkoop van de biogasinstallatie, herfinanciering van de bankschuld en het redden van het bedrijf.’ Dat het [gedaagde sub 1] c.s. vervolgens niet gelukt is tijdig de herfinanciering bij een in Nederland ingeschreven bankinstelling te krijgen en [eiseres] nu levering van het onroerend goed vraagt, betekent niet dat [eiseres] de bedoeling van partijen bij het sluiten van de koopovereenkomst miskent. Partijen namen specifieke voorwaarden in artikel 17 op, zoals de termijn van 1 oktober 2021 en de eis dat herfinanciering van een in Nederland ingeschreven bankinstelling afkomstig moest zijn. [gedaagde sub 1] c.s. mochten niet redelijkerwijs begrijpen of verwachten dat [eiseres] te allen tijde en los van deze voorwaarden het behoud van het bedrijf door [gedaagde sub 1] c.s. mogelijk wilde (blijven) maken.

Uit de schriftelijke verklaring van 10 januari 2022 van de heer [B] , medewerker van [eiseres] , blijkt bovendien dat hij [gedaagde sub 1] c.s. - namens [eiseres] - heeft verteld dat de herfinanciering van een Nederlandse bank afkomstig moest zijn, toen [gedaagde sub 1] c.s. vroegen of een verklaring van een andere instelling ook zou voldoen. Dit heeft hij gedaan vóórdat de ontbindende voorwaarde door [gedaagde sub 1] c.s. is ingeroepen. Het is dan ook niet aannemelijk dat [gedaagde sub 1] c.s. de inhoud van de ontbindende voorwaarde niet hebben begrepen of niet konden begrijpen bij het aangaan daarvan. Dat klemt te meer nu [gedaagde sub 1] c.s. werden bijgestaan door een bedrijfsadviseur. Zij konden redelijkerwijs bekend zijn met de inhoud en risico’s van de ontbindende voorwaarde.

In de schriftelijke verklaring van de heer [A] staat verder dat er meerdere mogelijkheden zijn tot herfinanciering en dat feitelijk niet uitmaakt wie het geld verstrekt. In de verklaring staat echter ook dat met [eiseres] niet is gesproken over de wijze van aflossen van de resterende bankschuld. Het is daarom niet gebleken dat ook [eiseres] bij het sluiten van de koopovereenkomst alternatieve mogelijkheden van herfinanciering voor ogen had. De bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst leidt al met al niet tot een ander oordeel over de uitleg van de ontbindende voorwaarde.

4.19.

Gelet op het voorgaande hebben [gedaagde sub 1] c.s. ten onrechte een beroep op de ontbindende voorwaarde gedaan. In het midden kan blijven of aan de overige vereisten voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde is voldaan.

Misbruik van omstandigheden

4.20.

Het beroep van [gedaagde sub 1] c.s. op vernietiging (van de koopovereenkomst althans van de ontbindende voorwaarde) vanwege misbruik van omstandigheden, slaagt niet. Deze beslissing wordt hierna uitgelegd.

4.21.

Misbruik van omstandigheden is aanwezig als iemand het sluiten van een overeenkomst bevordert, terwijl hij weet of moet begrijpen dat de ander deze overeenkomst door bijzondere omstandigheden (zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid) sluit en hij de ander eigenlijk zou moeten weerhouden van het sluiten van de overeenkomst.

4.22.

Volgens [gedaagde sub 1] c.s. hebben [eiseres] misbruik gemaakt van de financiële noodsituatie van [eiseres] , waardoor [gedaagde sub 1] c.s. in een zwakke positie ten opzichte van [eiseres] verkeerden. Zij hadden geen andere keuze dan de koopovereenkomst te ondertekenen, om de executoriale verkoop door ABN AMRO te voorkomen. [eiseres] heeft hiervan misbruik gemaakt door (1) een prijs te bedingen onder de marktwaarde, door (2) met artikel 17 een bijna onmogelijk te vervullen ontbindende voorwaarde op te nemen omdat de kans op herfinanciering door een andere Nederlandse bank klein tot nihil was en door (3) - als de herfinanciering zou slagen - een vergoeding van € 100.000,00 te vragen.

4.23.

Het enkele feit dat [gedaagde sub 1] c.s. financiële problemen hadden en [eiseres] daarvan op de hoogte was, betekent niet dat sprake is van misbruik van omstandigheden. Voordat kan worden gesproken van misbruik van omstandigheden, moeten er bijkomende omstandigheden zijn die tot dat oordeel kunnen leiden. Bijvoorbeeld als [eiseres] voor zichzelf een klaarblijkelijk onevenredig groot voordeel heeft bedongen. Hiervan is geen sprake.

4.24.

Anders dan [gedaagde sub 1] c.s. stellen, is niet gebleken dat [eiseres] de grond voor een
- op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst - onevenredig lage waarde heeft gekocht. Het taxatierapport dat is overgelegd, heeft een waarde peildatum van 29 juli 2021 zodat deze waarde niet representatief is voor de waarde op 30 september 2020. Voor zover de grond wel voor een lagere waarde is verkocht, dan hebben [gedaagde sub 1] c.s. met die prijs genoegen genomen. [eiseres] heeft daarnaast terecht gesteld dat - als de verkoopprijs al lager zou zijn dan de marktwaarde - het snelle handelen dat werd gevraagd ook tot een lagere prijs in de markt heeft kunnen leiden. In een situatie als die waarin [gedaagde sub 1] c.s. verkeerden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, kan bij een zakelijke transactie niet altijd de hoofdprijs worden verwacht. Van misbruik van omstandigheden is gelet hierop geen sprake.

4.25.

De overeengekomen vergoeding voor [eiseres] in het geval de koop niet door zou gaan, leidt ook niet tot misbruik van omstandigheden. [eiseres] heeft daarover onbetwist verklaard dat zij meer dan een jaar - tot 1 december 2021 - op levering van de grond moest wachten. In die tijd droeg zij het risico van waardevermindering van de grond. [gedaagde sub 1] c.s. hebben ter zitting ook verklaard dat zij de vergoeding willen betalen. Gelet op het voorgaande is geen sprake van een klaarblijkelijk onevenredig groot voordeel voor [eiseres] .

4.26.

Verder is niet gebleken dat herfinanciering door een in Nederland ingeschreven bank bijna onmogelijk zou zijn. Integendeel, [gedaagde sub 1] c.s. hebben ter zitting verklaard dat de Triodos bank in eerste instantie positief stond tegenover herfinanciering. Ook ABN AMRO zou recent positieve geluiden hebben laten horen om alsnog financiering te verstrekken. Het is de keuze van [gedaagde sub 1] c.s. geweest om niet voor 1 oktober 2021 met meerdere banken (tegelijk) in gesprek te gaan om zo de kans op succes van herfinanciering te vergroten.

4.27.

[gedaagde sub 1] c.s. kregen bovendien deskundige hulp bij het aangaan van de overeenkomst, zodat zij met eventuele risico’s van de koopovereenkomst bekend konden zijn en hun adviseur hen op onevenredig grote nadelen had kunnen wijzen. Ten slotte hadden [gedaagde sub 1] c.s. met een andere partij in zee kunnen gaan, of over de voorwaarden waaronder zij de koopovereenkomst met [eiseres] sloten, kunnen onderhandelen.

4.28.

[gedaagde sub 1] c.s. stellen ten slotte dat de gang van zaken in het overleg voorafgaand aan dit kort geding wijst op misbruik van de situatie. Los van de vraag of deze omstandigheden leiden tot misbruik, geldt dat deze zich na het sluiten van de koopovereenkomst voordeden. Dat betekent dat deze omstandigheden niet kunnen leiden tot (gedeeltelijke) vernietiging van de koopovereenkomst.

Beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid

4.29.

Het beroep van [gedaagde sub 1] c.s. op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, slaagt niet. [gedaagde sub 1] c.s. stellen dat toewijzing van de vordering voor het bedrijf van [gedaagde sub 1] c.s. fataal zal zijn. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. heeft [eiseres] geen belang - anders dan zijn eigen financiële gewin - bij het vragen van een financieringsverklaring van een Nederlandse bank. Dit terwijl het redden van het familiebedrijf juist de bedoeling van partijen was.

4.30.

Als een tussen partijen geldende voorwaarde naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kan deze voorwaarde buiten toepassing worden gelaten. Van deze bevoegdheid moet een rechter terughoudend gebruik maken. Dat een beding voor één van de partijen bezwaarlijk is, is niet voldoende.

4.31.

Onder punt 4.18 is overwogen dat [eiseres] de bedoeling van partijen bij het sluiten van de overeenkomst niet miskent. Verder wordt verwezen naar punt 4.24 en verder. Een onredelijk financieel voordeel voor [eiseres] is niet aannemelijk gemaakt. Aanvullend wordt opgemerkt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is dat [eiseres] voorwaarden stelt aan de (condities van) herfinanciering. De achterliggende gedachte van het vragen van een financieringsverklaring van een ‘in Nederland ingeschreven bankinstelling’ is juist dat een partij niet zomaar ergens anders financiering zoekt, om zo gemakkelijk onder een koopovereenkomst uit te komen.

4.32.

Partijen hebben - met hulp van een deskundige - een zakelijke overeenkomst gesloten. De voorwaarden waaronder zij de overeenkomst sloten zijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Dat het niet (kunnen) voldoen aan de ontbindende voorwaarde nu tot grote gevolgen voor het bedrijf van [gedaagde sub 1] c.s. leidt, was bij het aangaan van de overeenkomst al bekend en rechtvaardigt niet dat de ontbindende voorwaarde daarom buiten toepassing moet worden gelaten.

Belangenafweging

4.33.

Ten slotte stellen [gedaagde sub 1] c.s. dat een belangenafweging tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] moet leiden. Volgens hen zal toewijzing van de vordering het einde van het familiebedrijf betekenen, terwijl [eiseres] een betwist en niet onderbouwd financieel belang aanvoert.

4.34.

In kort geding kan een beslissing gebaseerd worden op een belangenafweging. Bij die afweging is ook van belang hoe groot de kans op succes van een vordering in een bodemprocedure is. Verder zijn de aard van de vordering, de aannemelijkheid van bewijsmogelijkheden in de bodemprocedure en het voorlopig karakter van een beslissing in kort geding relevant.

4.35.

De voorzieningenrechter is zich bewust van de grote gevolgen die deze beslissing voor het bedrijf van [gedaagde sub 1] c.s. kan hebben. De heer [A] van [onderneming 2] verklaart hierover onder andere: ‘
met het onverwachts kwijtraken van de percelen wordt het rendement hard getroffen en wordt het voortbestaan van het bedrijf, anders dan de helpende heer [eiseres] zich presenteerde, ernstig aangetast ’.

4.36.

Ondanks deze eventuele grote gevolgen, maakt een belangenafweging de beslissing niet anders. Doorslaggevend voor deze beslissing is dat in hoge mate aannemelijk is geworden dat de vordering in een bodemprocedure toegewezen zal worden. Daarbij wordt overwogen dat van de betrokken personen bij de totstandkoming van de koopovereenkomst al schriftelijke verklaringen zijn overgelegd, die (mede) tot deze beslissing hebben geleid. Daarnaast hebben beide partijen een meer dan voldoende toelichting gegeven over de omstandigheden die hebben geleid hebben tot het aangaan van de overeenkomst en wat daarna is gebeurd. Gelet hierop is niet aannemelijk dat in een bodemprocedure bewijsmogelijkheden benut kunnen worden, die tot een andere beslissing leiden.

Artikel 3:300 BW en uitvoerbaar bij voorraad verklaring

4.37.

[eiseres] vordert daarnaast om te bepalen dat - kort gezegd - het vonnis in de plaats treedt van de (wils)verklaringen van [gedaagde sub 1] c.s. die nodig zijn voor levering, in het geval [gedaagde sub 1] c.s. geen medewerking verlenen. [eiseres] doet hiermee een beroep op artikel 3:300 BW. [gedaagde sub 1] c.s. stellen terecht dat een vonnis gebaseerd op artikel 3:300 BW met terughoudendheid uitvoerbaar bij voorraad verklaard moet worden.

4.38.

De voorzieningenrechter wijst de vordering gebaseerd op artikel 3:300 BW toe en ziet niettemin aanleiding de beslissing uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Bij de beoordeling komt het erop aan welke voorzieningen en ordemaatregelen nodig zijn, gelet op de betrokken belangen en daaraan verbonden spoed. Allereerst overweegt de voorzieningenrechter dat een einde moet komen aan de onzekerheid tussen partijen, waarbij meeweegt dat toewijzing van de vordering in een bodemprocedure in hoge mate aannemelijk is. Voorsorterend op de te verwachten uitkomst in de bodemprocedure heeft [eiseres] er belang bij over het onroerend goed te kunnen beschikken. De cultuurgronden moeten immers onderhouden en bewerkt worden op de manier die [eiseres] nodig/wenselijk vindt. Daarnaast is onweersproken gesteld dat [gedaagde sub 1] c.s. pogingen hebben ondernomen het onroerend goed te bezwaren nadat de koop is gesloten, als gevolg waarvan de levering niet zou kunnen plaatsvinden. Een bericht hierover van de betrokken notaris was voor [eiseres] aanleiding om beslag te leggen op het onroerend goed. Dit alles brengt mee dat [eiseres] er belang bij heeft dat zij - en daarmee niet langer [gedaagde sub 1] c.s. - over het onroerend goed kan beschikken. Zoals hiervoor al is overwogen neemt het voorgaande niet weg dat het onroerend goed achteraf gezien niet in eigendom is overgedragen, als de bodemrechter een andere beslissing neemt.

4.39.

[gedaagde sub 1] c.s. krijgen wel meer tijd dan de gevorderde 24 uur om mee te werken aan de levering. De voorzieningenrechter overweegt dat een termijn van vijf dagen na de betekening van dit vonnis redelijk is.

De proces- en beslagkosten

4.40.

Omdat [gedaagde sub 1] c.s. in het ongelijk gesteld worden, moeten zij de proceskosten van [eiseres] vergoeden. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op € 329,95 voor de betekening van de dagvaardingen, € 676,00 voor het griffierecht en € 1.016,00 voor het salaris advocaat. In totaal bedragen de proceskosten € 2.021,95. De nakosten worden toegewezen op de hierna onder de beslissing vermelde wijze.

4.41.

Ook de beslagkosten worden toegewezen. Nu aannemelijk is geworden dat levering had moeten plaatsvinden, is het beslag terecht gelegd. De beslagkosten zijn met stukken onderbouwd en niet betwist, zodat het bedrag van € 1.378,34 wordt toegewezen.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. om uiterlijk op de vijfde dag na de betekening van dit vonnis, hun medewerking te verlenen aan en de nodige handelingen te verrichten om (hun aandeel in de eigendom van) de percelen cultuurgrond kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] sectie [letteraanduiding] , nummers [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 3] en (deels) [nummeraanduiding 4] en de erfpachtrechten op de percelen [plaatsnaam] , sectie [letteraanduiding] , nummers [nummeraanduiding 5] en [nummeraanduiding 6] , zoals aangegeven in de koopovereenkomst, op het eerst mogelijke en door de notaris te bepalen datum en tijdstip, aan [eiseres] over te dragen;

5.2.

bepaalt dat dit vonnis in de plaats treedt van de (wils)verklaring(en) van [gedaagde sub 1] c.s. die zijn vereist voor de levering en het transport van de onder I genoemde percelen cultuurgrond en erfpachtrechten, indien en voor zover [gedaagde sub 1] c.s. aan de veroordeling onder I geen gevolg geven, zodat de levering zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis samen met de leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers.

5.3.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk de beslagkosten van € 1.378,34 aan [eiseres] te vergoeden, binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

5.4.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 2.021,95, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW met ingang van veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

5.5.

veroordeelt [gedaagde sub 1] c.s. hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde sub 1] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2022. ^[1]

Voetnoten

1. type: