Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4628
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: W. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 336.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 14 april 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1979 gebouwde rijwoning met een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 123 m2 en een kaveloppervlak van 159 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 310.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 336.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 25 september 2019 voor € 331.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 15 november 2019 voor € 355.037,-;
- [adres 4] , verkocht op 27 februari 2019 voor € 352.760.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde straat zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling, type en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De indexering
8.1
Eiser stelt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers toegepast worden en hoe verweerder aan een eindwaarde van de referentiewoningen is gekomen. Volgens eiser is niet te herleiden of er een juiste indexering heeft plaatsgevonden. Verweerder heeft hierover op de zitting uitgelegd dat er in de bezwaarfase niet zelfstandig een indexering wordt toegepast. In de beroepsfase wordt het wel gedaan. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. Het standpunt van eiser veronderstelt namelijk dat er in bezwaar door verweerder een indexering heeft plaatsgevonden van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen in bezwaar. Deze veronderstelling is niet juist. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt immers dat verweerder de gehanteerde verkoopcijfers van de referentiewoningen niet heeft geïndexeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
8.2
Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt met onderliggende gegevens. De rechtbank constateert dat eiser dit standpunt pas op de zitting heeft ingenomen. Zij vindt dat het aanvoeren van deze beroepsgrond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser dit standpunt niet al eerder, met in achtneming van de 10-dagen termijn, op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 24 januari 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn een schriftelijke reactie had gestuurd. De rechtbank laat deze beroepsgrond dus buiten beschouwing.
Het verschil in waardering tussen taxatieverslag en taxatiematrix
9. Eiser wijst erop dat de woning in het taxatieverslag voor de staat van onderhoud met ‘voldoende’ is gewaardeerd en de staat van voorzieningen met ‘normaal’. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder aangegeven dat dit correct is vastgesteld. In de in beroep overgelegde taxatiematrix heeft verweerder de staat van onderhoud met ‘matig’ gewaardeerd. Volgens eiser zou hierdoor ook de waarde moeten worden verminderd en daarmee ook de m2-prijs. Verweerder heeft hierover op de zitting toegelicht dat door een taxateur op gedetailleerd niveau wordt gekeken naar de zaak wat in de bezwaarfase niet wordt gedaan. In de bezwaarfase wordt de waarde van de woning bepaald door een modelmatige vergelijking van vergelijkbare woningen. Ook heeft de taxateur toegelicht dat de herwaardering in de beroepsfase soms leidt soms tot een aanpassing van de WOZ-waarde. Dat is hier niet het geval. Volgens de taxateur is hier geen ruimte om de waarde te verlagen. De gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] is € 2.258,-. Deze woningen hebben op de staat van onderhoud de waardering ‘voldoende’. Als het verschil tussen de gemiddelde m2-prijs van deze woningen en de gemiddelde prijs per m2 van de woning (€ 217,-) wordt vermenigvuldigt met de oppervlakte van de woning (123 m2), dan is er een verschil van € 27.000,- om de woning van een matige staat naar een voldoende staat te brengen. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
De staat van onderhoud
10. Eiser stelt dat er sprake is van slecht voegwerk en slecht schilderwerk. Uit de taxatiematrix blijkt dat verweerder de staat van onderhoud op ‘matig’ heeft gewaardeerd. Dit houdt in dat onderhoud op korte termijn noodzakelijk is. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de staat van onderhoud rekening houdt. Eiser heeft niet onderbouwd dat de staat van onderhoud slechter dan ‘matig’ is en dus gewaardeerd moet worden op ‘slecht’. De beroepsgrond slaagt niet.
De ligging van de woning
11. Eiser stelt dat de verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Volgens eiser is de woning gelegen nabij een school en bedrijvigheid. De door verweerder gehanteerde referentiewoningen zijn beter gelegen. Verweerder heeft dit gemotiveerd betwist. Volgens verweerder is de woning gelegen in een rustig hofje met aan de achterzijde water. Eiser heeft dit niet betwist. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 augustus 2022.
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.