Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Amersfoort
zaaknummer: 9560521 AC EXPL 21-2813 MRv/48356
Vonnis van 27 juli 2022
inzake
1.[eiser sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [eiser sub 1] ,
2.[eiseres sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres sub 2] ,
3.[eiser sub 3] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [eiser sub 3] ,
verder ook gezamenlijk te noemen: [eiser sub 1] c.s.,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. J.A. Spigt,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. N.P. van Dijk.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie;
- de mondelinge behandeling op 29 april 2022 via MS Teams waarvan de griffier aantekening heeft gehouden;
- de e-mail van 29 april 2022 van de griffier aan partijen met daarin de gemaakte procesafspraken.
1.2.
De zaak is op verzoek van partijen na de mondelinge behandeling aangehouden zodat zij met elkaar in overleg konden treden. Vervolgens zijn op 29 juni 2022 twee akten uitlating onderhandelingen binnengekomen, met daarin het verzoek om vonnis te wijzen.
1.3.
De kantonrechter heeft bepaald dat het vonnis in deze zaak vandaag wordt uitgesproken.
2.Waar gaat deze zaak over
2.1.
[eiser sub 1] , [eiseres sub 2] en [eiser sub 3] huren van [gedaagde] vanaf 1 juli 2019, 1 januari 2021 respectievelijk 1 december 2010 een kamer in het pand aan de [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). [eiser sub 1] c.s. maakt gebruik van gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen zoals de keuken, douche, toilet, tuin, een berging en een smal pad van het pand naar de openbare weg.
2.2.
Volgens [eiser sub 1] c.s. vertoont het gehuurde ernstige gebreken. [eiser sub 1] c.s. vordert daarom in deze procedure - kort gezegd - veroordeling van [gedaagde] om deze gebreken te herstellen, op verbeurte van een dwangsom, en te verklaren voor recht dat vanaf 2 september 2021 een huurprijsvermindering van 40% geldt. [eiser sub 1] c.s. heeft ook gevorderd dat [gedaagde] haar proceskosten betaalt.
2.3.
[gedaagde] is het niet eens met de vordering van [eiser sub 1] c.s. en voert gemotiveerd verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten. Een aantal van de gebreken zou immers al zijn hersteld.
2.4.
[gedaagde] vordert in reconventie dat [eiser sub 1] c.s. wordt veroordeeld om aan [gedaagde] de volgens hem ontstane huurachterstanden te voldoen. Verder vordert [gedaagde] veroordeling van [eiser sub 1] om het kooktoestel en koffieapparaat van zijn kamer te (laten) verwijderen en verwijderd te houden, [eiser sub 1] c.s. te verbieden om in het gehuurde te roken en te bevelen de brandblusapparaten zichtbaar en bereikbaar te houden, op verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag respectievelijk € 100,00 per overtreding met een maximum van € 5.000,00. Ten slotte vordert [gedaagde] hoofdelijke veroordeling van [eiser sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten.
2.5.
Na de mondelinge behandeling is de zaak enige tijd aangehouden zodat partijen in goed overleg met elkaar konden nagaan (i) welke gebreken al zijn verholpen en welke door de verhuurder te herstellen gebreken resteren en wanneer herstelwerkzaamheden kunnen plaatsvinden en (ii) wat aan huur onbetaald is gebleven, wanneer en hoe deze wordt voldaan en of er aanleiding bestaat de huur te verlagen voor de tijd dat de gebreken nog niet zijn verholpen. Een en ander omdat hierover onduidelijkheid bestond. Partijen hebben hieraan uitvoering gegeven en hebben zich hierover bij akte uitgelaten.
3.De beoordeling
3.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie worden deze hierna gezamenlijk beoordeeld.
Het toetsingskader
3.2.
[eiser sub 1] c.s. vordert herstel van de door haar gestelde gebreken aan het gehuurde en doet een beroep op huurprijsvermindering (vanwege die gebreken).
3.3.
Volgens artikel 7:204 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.
3.4.
Voor een geslaagd beroep op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek aan de woning zoals bedoeld in artikel 7:207 van het BW moet sprake zijn van een gebrek dat een relevante vermindering van het huurgenot oplevert.
Gestelde gebreken; huurprijsvermindering
3.5.
[eiser sub 1] c.s. heeft bij dagvaarding gesteld dat sprake is van (i) lekkage en schimmelvorming, (ii) scheuren in de muren, (iii) verrotte deuren die niet goed sluiten met tocht als gevolg, (iv) een onveilige en instabiele trap naar de eerste verdieping, (v) rookmelders die niet naar behoren functioneren, (vi) onvoldoende goed functionerende blustoestellen, (vii) onveilige elektriciteitsvoorzieningen, (viii) een niet goed functionerende cv-ketel, (ix) kapotte toiletverlichting, (x) een losse wc-bril, en (xi) een onbruikbare berging in de achtertuin vanwege de bouwkundige staat.
3.6.
[eiser sub 1] c.s. heeft vervolgens bij akte gesteld dat, nadat ter plaatse van het gehuurde over de vermeende gebreken tussen partijen overleg is gevoerd, de gebreken onder (iii), (vi), (vii) en (ix) zijn verholpen, maar dat de andere gebreken niet zijn verholpen.
3.7.
De kantonrechter staat in de eerste plaats stil bij de vraag of thans sprake is van gebreken aan het gehuurde. Gelet op het voorgaande behoeven de gebreken onder (iii), (vi), (vii) en (ix) geen beoordeling meer.
3.8.
De kantonrechter overweegt als volgt. Met partijen is tijdens de mondelinge behandeling gesproken over de bij dagvaarding door [eiser sub 1] c.s. gestelde gebreken aan het gehuurde. Bij conclusie van antwoord en tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [gedaagde] toegelicht dat hij op 6 december 2021 ter plaatse is geweest om het gehuurde te inspecteren. [gedaagde] heeft verder aangevoerd en toegelicht dat een aantal van de gestelde gebreken, al dan niet in samenspraak met de gemeente [gemeente] , al voor of in december 2021 zijn verholpen of worden verholpen. Immers, de lekkage onder (i) is verholpen en er zijn nieuwe dakpannen aangebracht, uit bouwtechnisch onderzoek volgt dat de muurscheuren onder (ii) geen gevaar vormen zodat geen sprake is van een gebrek, de trap naar de eerste verdieping onder (iv) wordt door de aannemer aangepakt, de bestaande rookmelders onder (v) zijn gecontroleerd en gecertificeerd en er zijn voldoende functionerende brandblusapparaten onder (vi) geplaatst, getest & gecertificeerd. Het voorgaande is door [eiser sub 1] c.s. niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid hiervan. Dit betekent dat tussen partijen nog in geschil is of sprake is van de door [eiser sub 1] c.s. genoemde gebreken onder (viii), (x) en (xi).
3.9.
[gedaagde] heeft dit gemotiveerd betwist en hiertegen bij akte aangevoerd dat deze door [eiser sub 1] c.s. genoemde gebreken zijn verholpen. Immers, de aannemer heeft in het bijzijn van alle partijen en met een ieders instemming ter plaatse van het gehuurde op 30 mei 2022 verslag gedaan van de nog door [gedaagde] te (laten) herstellen gebreken en de werkzaamheden hiervoor schriftelijk geoffreerd. [gedaagde] heeft ter onderbouwing hiervan de offerte van de aannemer van 2 juni 2022 overgelegd. Het had op de weg van [eiser sub 1] c.s. gelegen om, nadat partijen hierover in overleg zijn getreden en werkzaamheden hebben plaatsgevonden, gemotiveerd toe te lichten, bijvoorbeeld door middel van het overleggen van foto’s, dat en welke gebreken volgens haar nog niet zijn verholpen. Dit heeft [eiser sub 1] c.s. niet gedaan. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat de gestelde gebreken inmiddels zijn verholpen, zodat de vordering van [eiser sub 1] c.s. om [gedaagde] te veroordelen tot herstel van deze gebreken zal worden afgewezen.
3.10.
Gelet op de stukken en wat over en weer naar voren is gebracht is de kantonrechter van oordeel dat het gehuurde gebreken heeft vertoond die een tijdelijke huurprijsvermindering rechtvaardigen (artikel 7:204 en 7:207 BW). Immers is vast komen te staan dat sprake was van (ernstige) lekkage uit het dak, waardoor water langs de trap liep en schimmelvorming kon ontstaan, maar ook van een onstabiele vloer bij de trap en een kapotte lichtschakelaar in de keuken met een gevaarlijke situatie tot gevolg en van brandveiligheidsproblemen. De Huurcommissie gaat bij dergelijke gebreken, die vallen in categorie C, uit van een vermindering van de huurprijs met maximaal 40%. Gelet op de aard van de gebreken acht de kantonrechter in dit geval een huurprijsvermindering met 40% redelijk.
3.11.
Vervolgens moet worden beoordeeld over welke periode de huurprijsvermindering toepassing vindt. [eiser sub 1] c.s. heeft in zijn brief aan [gedaagde] van 2 september 2021 geschreven dat het gehuurde ernstige gebreken vertoont. De gemachtigde van [eiser sub 1] c.s. heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat eerdere meldingen hem niet bekend zijn. De kantonrechter zal daarom als ingangsdatum van de huurprijsvermindering uitgaan van 2 september 2021. Vast staat dat een aantal van de gebreken al in 2021 is verholpen. De kantonrechter leidt uit de (gemotiveerde) stellingen van [gedaagde] af dat de laatste herstelwerkzaamheden zijn verricht uiterlijk op 10 juni 2022. De periode waarvoor de huurprijsvermindering geldt wordt daarom bepaald op 2 september 2021 tot 10 juni 2022, een periode van (afgerond) 10 maanden. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen zoals hierna vermeld.
Huurachterstand
3.12.
[gedaagde] vordert in reconventie, na actualisering van zijn eis, betaling van de huurachterstanden van [eiser sub 1] c.s. tot en met 30 juni 2022. Volgens [gedaagde] heeft tot en met deze datum [eiser sub 1] een huurachterstand van € 5.100,00, [eiseres sub 2] een huurachterstand van € 0,00 en [eiser sub 3] een huurachterstand van € 5.250,00.
3.13.
[eiser sub 1] c.s. heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij betaling van de huur heeft opgeschort in verband met de (nog resterende) gebreken. Nu de gebreken aan het gehuurde zijn hersteld, is kan [eiser sub 1] c.s. haar betalingsverplichtingen niet langer opschorten en is zij gehouden de huurachterstanden te voldoen en betaling van de huur te hervatten.
3.14.
Omdat het van [eiseres sub 2] gevorderde bedrag is teruggebracht tot nihil heeft [gedaagde] geen belang meer bij dit deel van zijn vordering.
3.15.
[eiser sub 1] c.s. heeft betwist dat [eiser sub 1] een bedrag van € 5.100,00 aan [gedaagde] is verschuldigd. [eiser sub 1] c.s. heeft in dit verband aangevoerd dat hij uit veiligheidsoverwegingen slechts een van de twee door hem gehuurde kamers kan gebruiken. De kantonrechter volgt [eiser sub 1] c.s. niet in dit verweer. Zoals hiervoor is overwogen had het op de weg van [eiser sub 1] c.s. gelegen om, nadat partijen hierover in overleg zijn getreden en herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd, inzichtelijk te maken en van een onderbouwing te voorzien of en in welke mate nog sprake is van een gebrek aan het gehuurde. [eiser sub 1] c.s. heeft dit nagelaten. Daarom valt niet in te zien dat [eiser sub 1] recht zou hebben op een verdere verlaging van de contractuele huur, naast de toe te wijzen huurprijsvermindering van 40% over de periode 2 september 2021 tot 10 juni 2022. Niet in geschil is dat de contractuele huurprijs per maand € 450,00 bedraagt, zodat de kantonrechter van deze huurprijs uitgaat. Over de periode januari 2021 tot en met juni 2022 is [eiser sub 1] (18 maanden x € 450,00) € 8.100,00 aan [gedaagde] verschuldigd. [eiser sub 1] heeft volgens opgave van [gedaagde] over deze periode € 3.000,00 voldaan, zodat sprake is van een huurachterstand van € 5.100,00. Het door [gedaagde] gevorderde bedrag van € 5.100,00 zal daarom worden toegewezen zoals hierna bepaald.
3.16.
[eiser sub 1] c.s. heeft verder betwist dat [eiser sub 3] een bedrag van € 5.250,00 aan [gedaagde] is verschuldigd. [eiser sub 1] c.s. heeft aangevoerd dat [gedaagde] bij zijn berekening uitgaat van een onjuiste huurprijs per maand. In de huurovereenkomst tussen [eiser sub 3] en [gedaagde] is immers een huurprijs van € 275,00 per maand afgesproken en [gedaagde] gaat uit van een huurprijs van € 375,00 per maand. [gedaagde] heeft deze stelling van [eiser sub 1] c.s. betwist en gesteld dat de oorspronkelijke huurprijs € 275,00 per maand bedroeg, maar dat deze enige jaren geleden is verhoogd naar € 375,00 per maand en dat [eiser sub 3] dit bedrag van € 375,00 per maand ook viermaal heeft voldaan. [eiser sub 1] c.s. heeft deze betalingen niet betwist waaruit de kantonrechter afleidt dat deze huurprijs tussen partijen is overeengekomen. [eiser sub 3] huurt al sinds 1 december 2010 een kamer van [gedaagde] en het is ook aannemelijk dat de aanvangshuurprijs daarna is verhoogd. Over de periode januari 2021 tot en met juni 2022 is [eiser sub 3] (18 maanden x € 375,00) € 6.750,00 aan [gedaagde] verschuldigd. [eiser sub 3] heeft volgens opgave van [gedaagde] over deze periode € 1.500,00 voldaan, zodat sprake is van een huurachterstand van € 5.250,00. Het door [gedaagde] gevorderde bedrag van € 5.250,00 zal daarom worden toegewezen zoals hierna bepaald.
Nevenvordering in reconventie
3.17.
[gedaagde] vordert daarnaast veroordeling van [eiser sub 1] om het kooktoestel en koffieapparaat van zijn kamer te (laten) verwijderen en verwijderd te houden, [eiser sub 1] c.s. te verbieden om in het gehuurde te roken en te bevelen de brandblusapparaten zichtbaar en bereikbaar te houden. De kantonrechter zal deze vorderingen afwijzen. [gedaagde] heeft onvoldoende uitgelegd wat er nu precies aan de hand is en zijn vordering onvoldoende van een onderbouwing voorzi
en. De enkele stelling dat in het gehuurde een keuken aanwezig is, zodat een kooktoestel en koffieapparaat in de kamer van [eiser sub 1] onnodig zijn, en dat het roken tot storingen van de rookmelders kan leiden is ontoereikend om zijn vordering te dragen. Dit neemt niet weg dat [eiser sub 1] uiteraard de brandveiligheid in het gehuurde heeft te respecteren, ook met het oog op de veiligheid van anderen, en gedrag dat daarmee in strijd is heeft na te laten.
Proceskosten in conventie en in reconventie
3.18.
Beide partijen zijn deels in het ongelijk gesteld. De kantonrechter zal daarom de proceskosten tussen partijen compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
4.1.
verklaart voor recht dat van 2 september 2021 tot 10 juni 2022 een huurprijsvermindering van 40% van de huurprijs geldt;
In reconventie
4.2.
veroordeelt [eiser sub 1] om aan [gedaagde] tegen bewijs van kwijting te betalen € 5.100,00 waarop in mindering komt de vermindering van 40% van de huurprijs over de periode van 2 september 2021 tot 10 juni 2022;
4.3.
veroordeelt [eiser sub 3] om aan [gedaagde] tegen bewijs van kwijting te betalen € 5.250,00 waarop in mindering komt de vermindering van 40% van de huurprijs over de periode van 2 september 2021 tot 10 juni 2022;
In conventie en in reconventie
4.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en is en bij diens afwezigheid ondertekend door mr. D.A. van Steenbeek, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2022.