Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2150-T
tussenuitspraak van de meervoudige kamer van 3 augustus 2022 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2] , uit [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: mr. J.G. Galama),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hilversum(het college), verweerder
(gemachtigde: drs. R. Sprik).
Als derde-partijen nemen aan het geding deel:
Tergooi MC, gevestigd in Hilversum,
Stichting Merem Medische Revalidatie, gevestigd in Hilversum en
[derde-partij 3] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] .
Inleiding
Aan de oostzijde van [woonplaats] ligt een gebied dat wordt aangeduid als de [bestemingsplan] . Dit gebied wordt begrensd door de spoorlijn [spoorlijn] aan de noordzijde, de snelweg [snelweg] aan de oostzijde en de [straat 1] aan de zuidzijde. De westgrens wordt gevormd door het Oostereind en globaal gesproken de denkbeeldige lijn in het verlengde daarvan tot aan de spoorlijn. Het gebied is eigendom van vijf verschillende eigenaren, waaronder de drie partijen die als derde-belanghebbenden aan het geding deelnemen. Deze eigenaren hebben gezamenlijk een masterplan vervaardigd voor de herontwikkeling van het gebied. De herontwikkeling zal bestaan uit een zorgpark, nieuwe woonvormen en natuurbehoud en -ontwikkeling. De gemeenteraad van Hilversum heeft met dit masterplan en dus de herontwikkeling van het gebied ingestemd. Om de uitvoering van het masterplan planologisch mogelijk te maken heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan ‘ [bestemingsplan] ’ (het nieuwe bestemmingsplan) vastgesteld. Het nieuwe bestemmingsplan is op 2 augustus 2013 in werking getreden.
Eisers zijn eigenaar van de percelen [straat 1] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] in [woonplaats] . Het perceel [straat 1] [huisnummer 1] ligt aan de overzijde van de [straat 1] tegenover de [bestemingsplan] . Het perceel [straat 1] [huisnummer 2] grenst weer aan het perceel [straat 1] [huisnummer 1] . Eisers menen door het nieuwe bestemmingsplan planschade te hebben geleden en hebben daarom bij het college een aanvraag om tegemoetkoming in planschade ingediend. [1]
Het college heeft [v.o.f.] ( [v.o.f.] ) aangewezen om advies uit te brengen over deze aanvraag. Met een besluit van 3 juni 2019 (het primaire besluit) heeft het college conform het aan hem uitgebrachte advies van 28 maart 2019, de aanvraag van eisers om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Volgens het college is er als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan weliswaar sprake van een waardevermindering van € 30.000,- van de onroerende zaak [straat 1] [huisnummer 1] , maar valt deze schade binnen het normaal maatschappelijke risico van 3,5% (€ 38.500,-). Deze schade blijft dus voor rekening van eisers. [2]
Eisers zijn het niet eens met de afwijzing van hun aanvraag, en hebben daartegen bezwaar gemaakt. Zij stellen meer dan € 30.000,- schade te hebben geleden. Met het besluit van
28 april 2020 (het bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
28 april 2020 (het bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Zij verwijzen in hun beroepschrift naar de ‘Planschadetaxatie met planvergelijking ten behoeve van [straat 1] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] te [woonplaats] ’ van [A] van 3 augustus 2020. Volgens deze planschadetaxatie bedraagt de waardevermindering van de onroerende zaak [straat 1] [huisnummer 1] € 100.000,-. Het college heeft op de planschadetaxatie van [A] gereageerd met een aanvullend advies van [v.o.f.] van
30 oktober 2020. Daarop hebben eisers weer gereageerd met een reactie van [A] van 23 april 2021.
30 oktober 2020. Daarop hebben eisers weer gereageerd met een reactie van [A] van 23 april 2021.
De Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (de StAB) heeft op verzoek van de rechtbank een deskundigenbericht uitgebracht. Eisers en het college hebben hierop hun zienswijze gegeven.
De rechtbank heeft het beroep op 2 juni 2022 op zitting behandeld. Eiser [eiser 1] was hierbij aanwezig. Hij werd bijgestaan door zijn gemachtigde en [rentmeester] , Rentmeester NVR/Taxateur RT van [A] en [makelaar taxateur] , NVM Makelaar Taxateur in [woonplaats] . Ook de gemachtigde van het college was aanwezig, bijgestaan door [B] van bureau [v.o.f.] . Namens derde-partij [derde-partij 3] B.V. was [C] aanwezig. De StAB werd op de zitting vertegenwoordigd door
[D] en [E]
Overwegingen
Omvang van het geding
1. De rechtbank mag in beginsel op de inhoud van het verslag van een door haar benoemde deskundige afgaan. Dat is slechts anders als het verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd.
2. De StAB heeft in het deskundigenbericht een planologische vergelijking gemaakt tussen het oude planologische regime en het nieuwe bestemmingsplan. De StAB concludeert dat door de planologische wijziging sprake is van een grotere bouwmassa op de [bestemingsplan] met een daarbij behorende grotere gebruiksintensiteit voor maatschappelijke doeleinden en een extra intensiteit door het gebruik als (zorg)woningen. Verder is volgens de StAB van belang dat in de oude situatie de ontsluiting vanaf de [bestemingsplan] reeds kon plaatsvinden ter plaatse van de huidige [straat 2] . Hetzelfde is geconcludeerd door [v.o.f.] . [A] hebben volgens de StAB niet onderkend dat een ontsluiting op de [straat 1] voorheen reeds mogelijk was.
3. Eisers hebben in hun zienswijze op het deskundigenbericht van de StAB geen gronden aangevoerd over de planvergelijking en op de zitting hebben eisers expliciet aangegeven dat het geschil zoals dat nu na het deskundigenbericht van de StAB nog resteert, niet over de planvergelijking gaat. Het geschil gaat volgens eisers om het effect van de planwijziging op de waarde van het perceel [straat 1] [huisnummer 1] .
4. Op grond van het voorgaande stelt de rechtbank vast dat het geschil tussen partijen alleen nog over de taxatie gaat die het college aan het bestreden besluit ten grondslag heeft gelegd. Of te wel over de marktwaarden van het perceel [straat 1] [huisnummer 1] onmiddellijk voor en onmiddellijk na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan. Daarover zal de rechtbank haar oordeel geven.
5. Eisers hebben voor het eerst op de zitting nog aangevoerd dat het door het college toegepaste percentage voor het normaal maatschappelijk risico van 3,5% te hoog is en dat WOZ-waarden van het perceel [straat 1] [huisnummer 1] over 2017 en 2018 na bezwaar tegen de WOZ-beschikkingen zijn teruggebracht. In verband met de goede procesorde zal de rechtbank deze gronden niet bij de beoordeling van het geschil betrekken.
Boordeling van de taxatie
6. De rechtbank stelt voorop dat volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) de bestuursrechter een taxatie slechts terughoudend kan toetsen. De waardering van onroerende zaken vindt namelijk niet alleen plaats door het toepassen van een taxatiemethode, maar daarbij spelen ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol. De vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of het college zich, gelet op de motivering van het advies van [v.o.f.] , bij de besluitvorming over de twee marktwaarden in redelijkheid op het deskundigenoordeel van [v.o.f.] heeft kunnen baseren. De besluitvorming van het college moet voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt.
7. Eisers voeren aan dat in het advies van [v.o.f.] niet is onderbouwd hoe de marktwaarden tot stand zijn gekomen, dat niet of onvoldoende rekening is gehouden met een geobjectiveerde waardebepaling en dat voorbij is gegaan aan de invloed van de kopersmarkt – in 2013 was het dieptepunt van de financiële crisis – op de waarde van onroerend goed.
8. De StAB heeft de taxatie van [v.o.f.] beoordeeld. Volgens de StAB hebben eisers terecht gesteld dat de berekening van de marktwaarden door [v.o.f.] niet inzichtelijk is gemaakt, maar dat volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bij een taxatie in planschadezaken geen berekening nodig is. De door [v.o.f.] genoemde referenties zijn inderdaad niet vergelijkbaar gemaakt met het te taxeren object, maar ook dit is volgens de StAB volgens vaste rechtspraak van de Afdeling geen vereiste.
9. Naar het oordeel van de rechtbank voldoet de taxatie van [v.o.f.] niet aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering van een besluit stelt. Naar het oordeel van de rechtbank is de taxatie onvoldoende inzichtelijk en heeft het college hierdoor deze taxatie niet aan het bestreden besluit ten grondslag kunnen leggen. Dat legt de rechtbank hieronder uit.
10. [v.o.f.] heeft de waarden van het perceel [straat 1] [huisnummer 1] onmiddellijk voor en onmiddellijk na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan bepaald aan de hand van de zogenaamde vergelijkingsmethode. Zoals de StAB in haar deskundigenrapport al heeft aangegeven is een berekening daarbij niet vereist. Maar wel moet te verifiëren zijn of de gebruikte referentieobjecten vergelijkbaar zijn met het te taxeren object. De StAB geeft in haar deskundigenbericht aan dat voor haar moeilijk te controleren is of [v.o.f.] de juiste referenties heeft gehanteerd. Op de zitting heeft de adviseur van [v.o.f.] toegelicht dat gelet op het specifieke geval – een ruime villa op een royaal perceel, maar wel aan een drukke weg – en de planologische omstandigheden van het perceel [straat 1] [huisnummer 1] , eigenlijk geen goede vergelijkingsobjecten beschikbaar waren. Zij heeft op de zitting een aantal factoren genoemd die bij het maken van de vergelijking een rol spelen, zoals de grootte en de ligging van de te vergelijken percelen en de staat van onderhoud van de panden op deze percelen. Maar de adviseur heeft niet toegelicht met welke factoren zij in dit geval rekening heeft gehouden en waarom de door haar gebruikte referentieobjecten ondanks de specifieke situatie toch bruikbaar waren voor de taxatie van de waarden van het perceel [straat 1] [huisnummer 1] onmiddellijk voor en onmiddellijk na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan.
Hoe nu verder?
11. De rechtbank heeft niet de informatie om de waarden van het perceel [straat 1] [huisnummer 1] onmiddellijk voor en onmiddellijk na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan te kunnen bepalen. Daarbij overweegt zij dat de StAB in het deskundigenrapport niet de omvang van de schade heeft bepaald. De taxatie van [A] kan niet juist worden geacht, want – zoals de StAB in het deskundigenbericht heeft geconstateerd – [A] is bij de planologische vergelijking te veel uitgegaan van de feitelijke situatie en niet uitgegaan van de juiste maximale invulling van de planologische mogelijkheden. In dat geval is ook de taxatie niet juist. Verder beschikt de rechtbank niet over de kennis om zelf een taxatie uit te voeren.
12. De rechtbank zal daarom het onderzoek heropenen en de StAB als deskundige benoemen en haar verzoeken aan de rechtbank een advies uit te brengen over de omvang van de schade. De StAB kan zich bij de taxatie baseren op de door haar zelf reeds gemaakte planologische vergelijking en een normaal maatschappelijke risico van 3,5% toepassen. De rechtbank zal de StAB verzoeken om voor de vaststelling van de schade een taxateur te benoemen (bij voorkeur met locatiespecifieke kennis en ervaring) om de waarden van het perceel [straat 1] [huisnummer 1] onmiddellijk voor en onmiddellijk na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan vast te stellen en dit inzichtelijk te motiveren. De rechtbank zal ervoor zorgen dat de StAB een kopie van het volledige rechtbankdossier krijgt en haar tot slot verzoeken om het conceptadvies aan partijen voor te leggen met de mogelijkheid daarop te reageren en de reactie van partijen te verwerken in het uiteindelijke definitieve advies.
13. Na ontvangst van het definitieve advies van de StAB zullen partijen in de gelegenheid
worden gesteld om binnen vier weken te reageren op het advies. In beginsel zal de rechtbank zonder tweede zitting uitspraak doen op het beroep.
14. Het geding zoals dat na deze tussenuitspraak wordt gevoerd, blijft in beginsel beperkt tot de beroepsgronden zoals die zijn besproken in de tussenuitspraak, omdat het inbrengen van nieuwe geschilpunten over het algemeen in strijd met de goede procesorde wordt geacht.
15. De rechtbank houdt iedere verdere beslissing aan tot de einduitspraak op het beroep. Dat laatste betekent ook dat zij over de proceskosten en het griffierecht nu nog geen beslissing neemt.
Beslissing
De rechtbank:
- heropent het onderzoek;
- benoemt de StAB als deskundige voor het uitbrengen van een advies over de waarden van perceel [straat 1] [huisnummer 1] te [woonplaats] onmiddellijk voor en onmiddellijk na de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan, overeenkomstig dat wat in deze tussenuitspraak is overwogen;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, voorzitter, en mr. R.C. Stijnen en
mr. A.R. Klijn, leden, in aanwezigheid van mr. I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 augustus 2022. De griffier is niet in de gelegenheid de uitspraak te ondertekenen.
voorzitter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze tussenuitspraak staat nog geen hoger beroep open. Tegen deze tussenuitspraak kan hoger beroep worden ingesteld tegelijkertijd met hoger beroep tegen de (eventuele) einduitspraak in deze zaak.