Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/825
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: K. Nowak),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: P. Jansen).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 215.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 10 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 1996 gerealiseerd appartement in een voormalig kerkgebouw. Het is een maisonnette van 191 m³ met een onderpandige berging en een balkon.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 176.000,-.
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de ter vergelijking gebruikte referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
5. De rechtbank stelt vast dat zij op 20 juni 2022 het verweerschrift met de taxatiematrix heeft ontvangen. Dit is niet binnen de tien dagen termijn als bedoeld in artikel 8:58 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Desgevraagd heeft eiser op de zitting aangegeven zich voldoende op de zaak te hebben kunnen voorbereiden. Dat geldt ook voor de rechtbank. De rechtbank heeft de zaak op de zitting voldoende met partijen kunnen bespreken. De rechtbank laat daarom het verweerschrift met de taxatiematrix toe.
6. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 215.000,-
en heeft bij het verweerschrift een taxatiematrix overgelegd. De woning is vergeleken met vijf, allen in [plaats] gelegen, referentieobjecten. [adres 2] is op
1 februari 2019 voor € 215.000,- verkocht; [adres 3] is op 6 juni 2018 voor
€ 174.000,- verkocht; [adres 4] is op 11 september 2019 voor € 190.000,- verkocht, [adres 5] is op 1 juni 2021 voor € 267.500,- verkocht en [adres 6] is op 3 mei 2021 voor € 275.000,- verkocht.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 215.000,- niet te hoog is. Verweerder heeft eerst de gemiddelde prijs per m³ berekend. Vervolgens is dit aan de hand van de wortelformule gecorrigeerd, inhoudende de gemiddelde inhoud gedeeld door de inhoud van het object, gecorrigeerd met de KOUDV-factoren. Hieruit volgt een prijs per m³ van € 1.108,-. De waarde in het economisch verkeer is € 215.000,-, hetgeen gelijk is aan de vastgestelde WOZ-waarde. Verder blijkt uit de
taxatiematrix dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentieobjecten, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. De waardeverhouding van de woning tot de referentieobjecten is ook voldoende inzichtelijk gemaakt.
8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
9. Eiser voert aan dat aangezien de referentiewoning aan de [adres 2] een veel grotere inhoud heeft dan de woning (193 m³ en een zolder van 105 m³) en gelet op de verkoopprijs, dit een beduidend lagere WOZ-waarde van de woning onderbouwt. Ook de verkoopprijzen van de door eiser aangedragen woningen aan de [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] en 6 onderbouwen volgens eiser een lagere WOZ-waarde van de woning.
10. Verweerder geeft aan dat [adres 2] een andere uitstraling dan de woning heeft. Daarbij is met name van belang dat de woning een zeer bijzonder appartement betreft. Het is namelijk een voormalig kerkgebouw dat tot appartementencomplex is omgebouwd. De taxateur heeft daarom gezocht naar verkopen uit hetzelfde complex. Daarom zijn de woningen aan de [adres 5] en [nummer] als referentieobjecten geselecteerd. Volgens verweerder zijn deze appartementen zeer goed vergelijkbaar met de woning, aangezien ze dezelfde grootte hebben, een berging en een eigen parkeerplaats op het buitenterrein. De verkoopprijzen van deze woningen onderbouwen juist dat de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De rechtbank kan deze uitleg volgen.
11. Ten aanzien van [adres 9] en 6 heeft verweerder op de zitting aangegeven dat deze objecten niet met de woning vergelijkbaar zijn, omdat deze – anders dan de woning - op de begane grond zijn gelegen en een tuin hebben. De rechtbank vindt de door eiser aangedragen referenties aan de [adres 7] , [adres 8] ook niet beter vergelijkbaar dan de door verweerder gebruikte referenties. Het staat verweerder bovendien vrij om de referentiewoningen te selecteren die hij het beste vindt om de waarde van de woning mee te onderbouwen. Voor die geselecteerde referentiewoningen draagt verweerder ook het bewijsrisico. Verweerder hoeft geen gebruik te maken van de referentiewoningen die door eiser als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De door verweerder gehanteerde referentiewoningen zijn geschikt om de waarde mee te onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Daarnaast voert eiser aan dat de woning niet bovengemiddeld is afgewerkt en uitgevoerd. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser foto’s overgelegd.
13. Verweerder geeft hierover aan dat de foto’s geen aanleiding zijn om de voorzieningen aan te merken als gedateerd. In relatie tot vergelijkbare woningen uit dezelfde bouwperiode dienen de voorzieningen van het onderhavige object te worden aangemerkt als gemiddeld. Het is namelijk een goed onderhouden appartement met gemiddelde voorzieningen. De rechtbank ziet geen aanleiding deze uitleg voor onjuist te houden. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Op de zitting heeft eiser de beroepsgrond dat verweerder heeft nagelaten om een rekenbouwkundige onderbouwing te geven van de KOUDV-factoren ingetrokken. De rechtbank zal hier daarom niet inhoudelijk op ingaan.
Conclusie
15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
28 juli 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.