Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4926
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: D.D. Mertens).
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 1.235.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [A] .
Overwegingen
1. De woning is een vrijstaande semi bungalow uit 1956 met een bruto-inhoud van 367 m³, een dakkapel, een vrijstaande berging van 71 m³ en een aanbouw uit 2003 van
427 m³. De woning staat op een perceel van 959 m².
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.100.000,-.
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de ter vergelijking gebruikte referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
5. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van
€ 1.235.000,- en heeft bij het verweerschrift een taxatiematrix overgelegd. Hierin is de woning vergeleken met vier allen in [plaats] gelegen referentieobjecten. [adres 2] is op
20 november 2020 verkocht voor € 1.115.000,-; [adres 3] is op 1 maart 2019 verkocht voor € 1.447.500,-; [adres 4] is op 2 april 2021 verkocht voor € 1.666.651,- en
[adres 5] is op 31 oktober 2019 verkocht voor € 1.470.000,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 1.235.000,- niet te hoog is. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentieobjecten, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte.
Weliswaar komen de referentieobjecten, op [adres 5] na, uit een andere bouwperiode, maar het betreft eenzelfde type woning met dezelfde ligging. De waardeverhouding van de woning tot de referentieobjecten is ook voldoende inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser voert aan dat het beroep gegrond moet worden verklaard, omdat verweerder ondanks zijn herhaalde verzoeken in de bezwaarfase de grondstaffel niet heeft overgelegd.
9. De rechtbank stelt vast dat verweerder de grondstaffel van de woning met de brief van 14 juni 2021 naar eiser heeft verstuurd. Dit was in de bezwaarfase. De beroepsgrond slaagt niet.
10. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder heeft niet inzichtelijk gemaakt hoe de onderlinge verschillen van de KOUDV-factoren gecorrigeerd zijn en hoe de indexering van de verkoopcijfers wordt toegepast.
11. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat in bezwaar de KOUDV-factoren zijn verstrekt. Vervolgens verzoekt eiser in de beroepsfase om een cijfermatige onderbouwing hiervan. De rechtbank oordeelt hierover dat verweerder niet is verplicht om dit te verstrekken en daarbij geeft verweerder desgevraagd aan dit niet te hebben. Het vormt daarom geen op de zaak betrekking hebbend stuk als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht..
12. Ten aanzien van de indexering van de verkoopcijfers stelt de rechtbank vast dat in de bewaarfase niet heeft geïndexeerd. Er zijn dus geen indexatiecijfers om te verstrekken. Het vormt daarom geen op de zaak betrekking hebbend stuk dat verweerder op grond van artikel 40 van de Wet WOZ aan eiser had moeten verstrekken.
Pas in de beroepsfase wordt geïndexeerd, hetgeen blijkt uit de door verweerder overgelegde taxatiematrix. In aanvulling hierop is in het verweerschrift toegelicht dat de indexering op basis van de permanente marktanalyse is gebaseerd. Dit is te raadplegen via openbare bronnen, namelijk de website van kadasterdata en het CBS. Omdat eiser deze bronnen zelf kan bekijken hoeft verweerder deze stukken niet aan eiser te verstrekken. De beroepsgronden slagen niet.
13. Verder voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en de matige isolatie van de woning.
14. De rechtbank stelt vast dat verweerder rekening heeft gehouden met het achterstallig onderhoud door daartoe in de taxatiematrix een aftrek van € 45.000,- toe te passen. Eiser heeft niet onderbouwd waarom deze aftrek onvoldoende zou zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Eiser voert ook nog aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat het perceel bij de woning ondoelmatig is. Door de vorm van het perceel is een gedeelte van de achtertuin niet bruikbaar. Verder moet de ligging van de woning op een 3 en niet op een 4 worden vastgesteld. Op de zitting heeft eiser hierover nog toegelicht dat het hele perceel van de woning langs de straat is gelegen.
16. De rechtbank overweegt dat, gelet op de foto van het perceel van de woning in het verweerschrift, niet geconcludeerd kan worden dat het perceel zo ondoelmatig qua vorm is dat dit tot een lagere WOZ-waarde zou moeten leiden. Eiser heeft op de zitting ook niet nader gemotiveerd waarin de ondoelmatigheid is gelegen.
17. Ten aanzien van de ligging van de woning oordeelt de rechtbank dat de enkele omstandigheid dat het perceel aan een straat ligt, onvoldoende is om een aftrek op ligging toe te passen. De rechtbank stelt vast dat eiser niet heeft weersproken dat de ligging vanwege het ruimtelijke aspect op een 4 is gezet. De beroepsgronden slagen niet.
18. Volgens eiser toont [adres 6] juist een lagere WOZ-waarde aan.
19. De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep dit referentieobject niet heeft gehanteerd. Het staat verweerder vrij om in elke fase van de procedure, dus ook de beroepsfase, verschillende referentieobjecten te selecteren om de vastgestelde WOZ-waarde te onderbouwen. De rechtbank zal daarom niet op deze beroepsgrond ingaan.
20. Op de zitting heeft eiser nog aangevoerd dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. De aanbouw is groter dan de woning en ze zijn apart gewaardeerd.
21. De rechtbank stelt vast dat eiser dit punt niet eerder aan de orde heeft gesteld, terwijl dat wel had gekund. Het verweerschrift met de taxatiematrix van 14 juni 2022 is namelijk al op 16 juni 2022 aan eiser toegestuurd. Nog daargelaten dat dit in strijd is met de goede procesorde, heeft verweerder in reactie hierop ter zitting gemotiveerd onderbouwd dat het afnemend grensnut al is verdisconteerd in de prijs per m³, namelijk € 639,-. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
22. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
28 juli 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.