Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4969
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juli 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: D.D. Mertens).
Procesverloop
In de beschikking van 26 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 439.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [A] .
Overwegingen
1. De woning is een in 1915 gebouwde tussenwoning met een inhoud van 347 m³ en een perceelgrootte van 90 m². De woning heeft een dakkapel. Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 439.000,-.
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 330.000,-.
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de ter vergelijking gebruikte referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
5. Eiser heeft op de zitting met verwijzing naar een uitspraak van het Gerechtshof
’s-Hertogenbosch opgemerkt dat het verweerschrift en de taxatiematrix heel laat door verweerder is opgestuurd, waardoor het voor hem te kort dag was om een schriftelijke reactie te geven. [1]
6. De rechtbank stelt vast dat het verweerschrift en de taxatiematrix (met één nieuw referentieobject) op 16 juni 2022 bij haar is binnengekomen en diezelfde dag naar eiser is doorgestuurd. Dit is binnen de tien dagen termijn als bedoeld in artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank oordeelt dat geen sprake is van een zodanig uitgebreid stuk waardoor er, ondanks dat het stuk binnen de 10 dagen termijn is ingediend, strijd met de goede procesorde zou zijn. In de door eiser verwezen uitspraak ziet de rechtbank geen aanleiding om hier in deze zaak anders over te oordelen. Bovendien heeft eiser op de zitting verklaard dat hij zich goed heeft kunnen voorbereiden op de zitting en dat hij geen behoefte had om schriftelijk op het verweerschrift en de taxatiematrix te reageren.
7. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van
€ 439.000,- en heeft bij het verweerschrift een taxatiematrix overgelegd. Hierin is de woning vergeleken met vier, allen in [plaats] gelegen, referentieobjecten. [adres 2] is op
16 februari 2021 voor € 681.000,- verkocht; [adres 3] is op 17 mei 2019 voor
€ 503.000,- verkocht; [adres 4] is op 9 september 2019 voor € 485.000,- verkocht en
[adres 5] is op 8 november 2019 voor € 555.000,- verkocht.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 439.000,- niet te hoog is. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentieobjecten, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte.
De waardeverhouding van de woning tot de referentieobjecten is ook voldoende inzichtelijk gemaakt.
9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
10. Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen van de KOUDV-factoren gecorrigeerd zijn en hoe de indexering van de verkoopcijfers wordt toegepast. Op de zitting heeft eiser nog aangevoerd dat verweerder de indexering niet heeft onderbouwd.
11. Op de zitting heeft verweerder toegelicht dat in bezwaar de KOUDV-factoren zijn verstrekt. Vervolgens verzoekt eiser in de beroepsfase om een cijfermatige onderbouwing hiervan. De rechtbank oordeelt hierover dat verweerder niet is verplicht om dit te verstrekken en daarbij geeft verweerder desgevraagd aan dit niet te hebben. Het vormt daarom geen op de zaak betrekking hebbend stuk als bedoeld in artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht.
12. Ten aanzien van de indexering van de verkoopcijfers stelt de rechtbank vast dat in de bezwaarfase niet wordt geïndexeerd en er dus geen indexatiecijfers zijn om te verstrekken. Het is daarom geen op de zaak betrekking hebbend stuk dat verweerder op grond van artikel 40 van de Wet WOZ aan eiser had moeten verstrekken.
Pas in de beroepsfase wordt geïndexeerd, hetgeen blijkt uit de door verweerder overgelegde taxatiematrix. In aanvulling hierop is in het verweerschrift toegelicht dat de indexering op basis van de permanente marktanalyse is gebaseerd. Dit is te raadplegen via openbare bronnen, namelijk de website van kadasterdata en het CBS. Omdat eiser deze stukken zelf kan raadplegen, is verweerder niet verplicht om deze te verstrekken. De beroepsgronden slagen niet.
13. De rechtbank stelt vast dat eiser pas op de zitting heeft aangevoerd dat verweerder de indexering van de verkoopcijfers niet heeft onderbouwd. In het licht van een goede procesorde is dit te laat. Niet valt in te zien waarom eiser deze beroepsgrond niet eerder naar voren had kunnen brengen. Het verweerschrift met de taxatiematrix van 14 juni 2022 is namelijk al op 16 juni 2022 aan eiser toegestuurd. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten behandeling.
14. Daarnaast voert eiser aan dat de woning in een matige onderhoudstoestand verkeert. Er is binnen de woning sprake van scheurvorming, namelijk boven de openslaande deuren naar de achterplaats. Daarnaast zijn er lekkages rondom de schoorsteen. Dit leidt op twee etages tot vochtoverlast en schimmelvorming. Ook zijn in de keuken en badkamer lekkages.
Verder is de onderhoudstoestand aan de buitenzijde slecht. Er is sprake van scheurvorming boven het voorraam, de kozijnen en deuren zijn in slechte staat, de dakbedekking is slecht en de dakkapel is rot.
15. Ook voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte isolatie van de woning. Er is geen isolatie, zelfs niet aan de binnenkant van het dak op de zolder. Daarbij zijn de meeste ramen van enkel glas.
16. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud en de bouwkundige kwaliteit (isolatie) van de woning. Verweerder heeft in de uitspraak op bezwaar namelijk al gemotiveerd toegelicht dat het bij de waardebepaling gaat om de algehele staat van onderhoud in verhouding tot de ouderdom. Het gaat om de geldelijke inspanning die nodig is om de woning op een gemiddeld onderhouds- en voorzieningenniveau te brengen. De scheurvorming, vochtschade en schimmel zijn inherent aan het bouwjaar van de woning en daarmee reeds verdisconteerd in de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond dezelfde periode zijn gebouwd. De rechtbank kan deze uitleg volgen.
17. Daarnaast stelt de rechtbank vast dat de gemiddelde prijs per m³ van de referentieobjecten € 1.167,- is. De prijs per m³ van de woning is € 1.067,-. Dit verschil van
€ 100,- per m³ kan worden verklaard doordat [adres 2] , [adres 3] en [adres 5] een hogere score op het onderdeel onderhoud hebben, namelijk een 4. Het onderhoud van de woning is op een 3 vastgesteld. De rechtbank concludeert hieruit dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderhoudstoestand van de woning en de verschillen ten opzichte van de referentiewoningen. De beroepsgronden slagen niet.
Conclusie
18. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
28 juli 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.