ECLI:NL:RBMNE:2022:3133

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/541366 / KL ZA 22-143

Vonnis in kort geding van 8 augustus 2022

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats 1] ,

eiser,

advocaat mr. A. van Dorsten te Amsterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. R.G.F. Lammers te Oss.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De zaak in het kort

1.1.

[eiser] is eigenaar van een woning. Volgens [eiser] verblijft [gedaagde] zonder recht of titel in de woning en heeft [gedaagde] een achterstand in de betaling van de gebruiksvergoeding voor gebruik van de woning. Hij wil dat [gedaagde] de woning ontruimt en verlaat en de achterstallige gebruiksvergoeding voldoet. [gedaagde] stelt dat hij de woning huurt, een deel van de achterstand al heeft betaald en in de woning wil blijven wonen. De voorzieningenrechter komt tot de conclusie dat er sprake is van een huurovereenkomst en, los van de vraag of deze met wederzijds goedvinden al is beëindigd, dat er sprake is van een huurachterstand van drie maanden welke de gevraagde ontruiming van de woning rechtvaardigt. De vorderingen tot ontruiming en tot betaling van drie maanden huurachterstand en de lopende huur worden toegewezen. Hierna zal de voorzieningenrechter uitleggen hoe zij tot dit oordeel is gekomen.

2.De procesverloop

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties 1 t/m 9;

de brief van 20 juli 2022 van [gedaagde] met producties 1 t/m 4;

de brief van 21 juli 2022 van [eiser] met twee aanvullende producteis;

de e-mail van 25 juli 2022 van [gedaagde] met productie 5;

de mondelinge behandeling van 25 juli 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt;

de ter zitting overgelegde pleitnota van [eiser] ;

de ter zitting overgelegde pleitnota van [gedaagde] .

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

Vanwege financiële problemen heeft [gedaagde] [eiser] benaderd met de vraag of [eiser] hem financieel kon helpen. Op 21 januari 2020 hebben partijen onder andere afgesproken dat [onderneming] B.V. (hierna: de B.V. van [eiser] ) de hypothecaire lening op de woning van [gedaagde] overnam van de toenmalige hypothecaire schuldeiser. Ook is afgesproken dat de hypothecaire lening uiterlijk binnen twaalf maanden afgelost moest zijn bij [eiser] , bij gebreke waarvan de woning onmiddellijk te koop zou worden gezet.

3.2.

Bij koopovereenkomst van 23 maart 2021 heeft [gedaagde] zijn woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) aan [eiser] verkocht, waarbij de levering is uitgesteld tot 21 juli 2021. De koop is gesloten onder de voorwaarde dat, als [gedaagde] voor 21 juli 2021 de schuld van € 370.000,00 aan de B.V. van [eiser] aflost, de koopovereenkomst wordt ontbonden.

3.3.

De ontbindende voorwaarde is niet in vervulling gegaan. Op 6 juli 2021 hebben partijen aanvullend afgesproken dat:

[gedaagde] tot 1 december 2021 het recht heeft de woning terug te kopen;
na 1 december 2021 de terugkoopoptie vervalt en [gedaagde] onvoorwaardelijk meewerkt aan de verkoop van de woning;
[gedaagde] een vergoeding van € 1.500,00 per maand aan [eiser] betaalt, vooruit te betalen voor de maanden augustus tot en met november 2021 aan [eiser] ;
[gedaagde] met zijn inwonende partner en dochter de woning uiterlijk op 1 februari 2022 verlaat.

3.4.

Op 21 juli 2021 heeft [gedaagde] de woning bij notariële akte aan [eiser] geleverd. Op 1 december 2021 heeft [gedaagde] € 6.000,00 aan [eiser] betaald.

3.5.

Op 4 april 2022 heeft [eiser] een e-mail naar [gedaagde] gestuurd waarin hij schrijft dat het telefoongesprek van die ochtend erop duidt dat de afwikkeling wordt bemoeilijkt, aangezien [gedaagde] meedeelde niet te willen meewerken aan de verkoop van de woning. [eiser] verwijst naar de afspraken van juli 2021. De omstandigheid dat hij [gedaagde] nog een paar maanden langer heeft laten verblijven, zodat [gedaagde] financiering kon regelen om de woning terug te kopen verandert de afspraken niet, schrijft hij. [eiser] verzoekt en sommeert [gedaagde] de woning per 1 mei 2022 te verlaten en schoon op te leveren.

3.6.

Op vrijdag 29 april 2022 heeft [gedaagde] per Whatsapp aan [eiser] geschreven dat hij zijn verhaal nog niet voor elkaar heeft en dat hij nog een week nodig heeft om: (1) een aannemelijke overname prijs te bieden, of (2) te vertrekken. [eiser] heeft per Whatsappbericht geantwoord dat hij akkoord is met het gevraagde uitstel.

3.7.

Op 9 juni 2022 heeft de advocaat van [eiser] per brief [gedaagde] gesommeerd de woning uiterlijk 1 juli 2022 leeg en ontruimd op te leveren aan [eiser] en een bedrag van € 10.500,00 te betalen aan achterstallige gebruiksvergoedingen tot 1 juli 2022 (11 maanden x € 1.500,00 - € 6.000,00).

4.De vorderingen en het verweer

4.1.

[eiser] vordert samengevat - bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:

1. om binnen drie dagen na de vonnisdatum de woning te ontruimen en te verlaten, bij gebreke waarvan de ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm;

2. om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 12.978,51 aan hoofdsom, wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 12.000,00 vanaf 5 juli 2022 tot aan de dag van volledige betaling;

3. om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.500,00 per maand zolang het gebruik van de woning door [gedaagde] voortduurt, voor het eerst per augustus 2022;

4. in de proceskosten.

4.2.

[eiser] legt - kort weergegeven - het volgende aan de vordering tot ontruiming ten grondslag. [eiser] is eigenaar van de woning. Partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] tegen een gebruiksvergoeding van € 1.500,00 per maand de woning mocht gebruiken tot (een week na) 1 mei 2022. [gedaagde] heeft zich niet aan de afspraken gehouden en heeft de woning zonder recht of titel nog steeds in gebruik. [eiser] stelt primair dat hij ex artikel 5:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bevoegd is de woning die [gedaagde] zonder recht onder zich houdt, op te eisen. Subsidiair, ingeval er sprake is van een huurovereenkomst, stelt hij dat de huurovereenkomst is geëindigd vanwege de hiervoor genoemde afspraak die na het aangaan van de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen partijen is overeengekomen. Meer subsidiair stelt [eiser] dat [gedaagde] een huurachterstand heeft van meer dan drie maanden wat de gevorderde ontruiming rechtvaardigt. Tot slot stelt [eiser] dat een beroep op huurbescherming in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Aan de geldvordering legt [eiser] ten grondslag dat [gedaagde] , op een betaling van € 6.000,00, na, niet heeft voldaan aan de afspraak € 1.500,00 per maand voor het gebruik van de woning te betalen. De achterstand over de maanden augustus 2021 t/m juli 2022 is (€ 18.000,00 - € 6.000,00 =) € 12.000,00.

4.3.

[gedaagde] voert verweer en verzoekt de vorderingen van [eiser] af te wijzen en [eiser] te veroordelen in de proces- en nakosten. [gedaagde] betwist dat hij zonder recht of titel in de woning verblijft. Hij voert aan dat er sprake is van een huurovereenkomst, omdat hij met instemming van [eiser] de woning na de levering is blijven bewonen en hiervoor een vergoeding heeft betaald. Vanwege de huurovereenkomst zijn gemaakte afspraken over het ontruimen van de woning op enige datum nietig, omdat dit in strijd is met dwingend recht. Verder betwist [gedaagde] dat hij van tot en met juli 2022 een bedrag van € 12.000,00 aan achterstallige huurtermijnen verschuldigd is aan [gedaagde] . Hij voert aan dat hij, naast de betaling van € 6.000,00, nog bedragen van € 3.000,00 en € 4.500,00 contant heeft afgelost aan [eiser] op de huurachterstand. Hiervoor verwijst hij naar whatsappberichten van 11 januari, 15 februari en 3 en 11 maart 2022, overgelegd als productie 3 bij de conclusie van antwoord. [gedaagde] heeft tijdens de zitting toegelicht dat hij deze bedragen contant heeft betaald, omdat er beslagen zijn gelegd op zijn bankrekeningen, waardoor girale betaling werd bemoeilijkt.

5.De beoordeling

Toetsingskader in kort geding

5.1.

In een kortgedingprocedure wordt aan de voorzieningenrechter gevraagd om een voorlopige voorziening te geven. De wet gaat ervan uit dat er na de kortgedingprocedure ook een gewone rechtszaak zal komen. In een kortgedingprocedure beoordeelt de voorzieningenrechter of het waarschijnlijk is dat in de gewone rechtszaak een beslissing zal worden genomen die in het voordeel van de eisende partij, dat is [eiser] , zal zijn en of er een spoedeisend belang is bij het uitspreken van de gevraagde voorziening. Als dat voldoende waarschijnlijk is, kan de maatregel die daarop vooruit loopt, als voorlopige voorziening worden toegewezen. Die gevraagde voorlopige voorzieningen betreffen hier de ontruiming van de woning en de betaling van een geldsom. Voor de toewijzing van een geldsom in kort geding moet bovendien het risico van onmogelijkheid van terugbetaling (het restitutierisico) - bij afweging van de belangen van partijen - aan toewijzing niet in de weg staan. Als uitgangspunt geldt verder dat, gelet op de aard van het kort geding, in deze procedure in het algemeen geen plaats is voor uitgebreide bewijslevering.

Spoedeisend belang

5.2.

[gedaagde] heeft betwist dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. De voorzieningenrechter oordeelt dat het spoedeisend belang voortvloeit uit het feit dat [eiser] op korte termijn wenst over te gaan tot verkoop van de woning, omdat hij gelet op de afspraken die partijen voorafgaand aan de koop van de woning zijn overeengekomen erop had gerekend inmiddels weer over het daarin geïnvesteerde geld te kunnen beschikken.

De betalingsachterstand rechtvaardigt ontruiming

5.3.

De voorzieningenrechter concludeert dat het aannemelijk is dat hier sprake is van verhuur van woonruimte aan [gedaagde] . De voorzieningenrechter stelt voorop dat er sprake is van een huurovereenkomst als de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Tussen partijen is niet in discussie dat [eiser] de woning aan [gedaagde] ter beschikking heeft gesteld en dat is overeengekomen dat [gedaagde] voor het gebruik van de woning maandelijks een bedrag van € 1.500,00 aan [eiser] zou betalen. Aan de wettelijke definitie van een huurovereenkomst is dan ook voldaan.

5.4.

Anders dan [gedaagde] lijkt te stellen, kunnen partijen met elkaar rechtsgeldig afspraken maken over het einde van de huurovereenkomst. Partijen kunnen bijvoorbeeld met elkaar een huurovereenkomst voor bepaalde tijd overeenkomen (met inachtneming van de wettelijke bepalingen) en ook kunnen partijen na het ingaan van de huur de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigen. Uit de afspraken van 6 juli 2021 volgt dat partijen een tijdelijke huur zijn overeengekomen die op 1 februari 2022 zou eindigen. [eiser] stelt dat hij op 23 november 2021 met [gedaagde] is overeengekomen dat [gedaagde] uitstel kreeg en dat [gedaagde] uiterlijk 1 mei 2022 de woning zou verlaten of later in onderling overleg. [eiser] onderbouwt dit met verwijzing naar een overeenkomst, overgelegd als productie 8 bij de dagvaarding. Verder wijst [eiser] op de whatsappcorrespondentie van 29 april 2022 waaruit blijkt dat [gedaagde] ervan uitgaat dat hij op 1 mei 2022 de woning moet verlaten, reden waarom hij om nog een week uitstel vraagt om met een redelijk overname voorstel te komen of te vertrekken. Met dit verzoek is [eiser] akkoord gegaan. Volgens [eiser] volgt hieruit dat de huur met instemming van beide partijen een week na 1 mei 2022 is geëindigd. [gedaagde] betwist dat partijen op 23 november 2021 zijn overeengekomen dat hij op 1 mei 2022 de woning zou verlaten. Hij voert aan dat hij de als productie 8 overgelegde overeenkomst nooit eerder heeft gezien en wijst erop dat zijn handtekening onder de overeenkomst ontbreekt. Daar staat tegenover dat [gedaagde] ter zitting heeft verklaard dat hij een aantal keer heeft gesmeekt om uitstel bij [eiser] en dat hij zich voorafgaand aan de verkoop en levering van zijn woning aan [eiser] had gerealiseerd dat [eiser] de woning zou verkopen (aan een derde), als hij geen financiering kon regelen om de woning terug te kopen. Ook voert [gedaagde] aan dat hij een voorstel voor de overname van de woning heeft gedaan, maar dat het voorstel niet door [eiser] is geaccepteerd. Of uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] ondubbelzinnig heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst kan gelet op de overweging onder 5.5 in deze procedure in het midden blijven. Voor een uitgebreide bewijslevering is in deze kort gedingprocedure geen ruimte. In elk geval staat vast dat, gelet op de hiervoor genoemde stukken en het partijdebat, [gedaagde] vanaf het begin ermee rekening heeft kunnen en moeten houden dat partijen geen langdurige huurrelatie met elkaar hebben beoogd.

5.5.

Uit de stellingen onder 4.2 van [eiser] over de geldvordering van € 12.000,00 aan achterstallige (huur)termijnen en het verweer onder 4.3 van [gedaagde] volgt dat tussen partijen niet in geschil is dat [gedaagde] een huurachterstand heeft van – in elk geval – drie maanden. Daarmee staat vast dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en volgens vaste jurisprudentie wordt een huurachterstand van drie maanden van voldoende omvang gevonden om ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure te rechtvaardigen. Om die reden is de voorzieningenrechter van oordeel dat het aannemelijk is dat, als niet al zou blijken dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd, de ontbinding van de huurovereenkomst in de bodemprocedure zal worden toegewezen. Dit betekent dat de gevorderde ontruiming in kort geding wordt toegewezen. De termijn waarbinnen [gedaagde] de woning moet ontruimen wordt gesteld op twee weken na vonnisdatum. Dat is een gebruikelijke termijn bij toewijzing van een vordering tot ontruiming en de voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om hiervan af te wijken

Geen terme de grâce

5.6.

Ter zitting heeft [gedaagde] verzocht hem een laatste kans te geven (
terme de grâce) en de gevorderde ontruiming niet toe te wijzen. De voorzieningenrechter ziet daarvoor geen ruimte, mede gelet op hetgeen is overwogen onder 5.4. Een dergelijke
terme de grâcekan alleen worden verleend in situaties waarin de huurder alsnog aan zijn verplichtingen kán voldoen en niet in situaties waarin het slechte huurdersgedrag bestaat uit een tekortkoming in de nakoming van een uit de huurovereenkomst voortvloeiende voortdurende verplichting of van een verplichting om niet te doen. Uit de overgelegde whatsappcorrespondentie (productie 3 bij conclusie van antwoord) blijkt dat [gedaagde] de afgelopen twaalf maanden er niet in is geslaagd de (betalings)afspraken (tijdig) na te komen, ondanks de door [eiser] geuite betalingsherinneringen. Er is niet gesteld of gebleken hoe [gedaagde] op korte termijn wel aan zijn huurverplichtingen tegenover [eiser] kan voldoen. Uit de verklaringen van [gedaagde] ter zitting volgt dat hij geen dienstbetrekking heeft en geen vast inkomen genereert. Verder heeft hij verklaard dat hij leningen bij derden heeft uitstaan. Hieruit blijkt geen reëel uitzicht op verbetering in de betalingsmogelijkheden. Om deze redenen zal de voorzieningenrechter het verzoek niet honoreren.

Toewijzing van gedwongen ontruiming met behulp van de sterke arm is overbodig

5.7.

Een gedwongen ontruiming is het exclusieve terrein van de deurwaarder. Op grond van de parlementaire geschiedenis van artikel 3:297 BW heeft [eiser] voldoende aan een ontruimingsvonnis om de deurwaarder te mogen inschakelen indien [gedaagde] niet vrijwillig tot ontruiming overgaat. [eiser] heeft dus geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van de deurwaarder in te schakelen. Voorwaarde is dat het ontruimingsvonnis door de deurwaarder aan [gedaagde] wordt betekend en dat aan [gedaagde] overeenkomstig het bepaalde in artikel 555 Rv bevel wordt gedaan om binnen drie dagen te ontruimen. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm van politie en justitie in te roepen indien de deuren gesloten zijn, of de opening geweigerd wordt. Die bevoegdheid ontleent hij namelijk rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Voorziet de deurwaarder problemen bij de ontruiming, dan kan hij op grond van artikel 3 Politiewet - zonder dat daartoe een machtiging van de rechter nodig is - bijstand van de politie inroepen.

Gedeeltelijke toewijzing geldvordering en rente

5.8.

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de huur over maanden mei tot en met juli 2022 niet heeft voldaan aan [eiser] . Hiermee staat tussen partijen vast dat [gedaagde] in elk geval een bedrag van € 4.500,00 verschuldigd is aan [eiser] . Er is niet gesteld of gebleken dat er sprake is van een restitutierisico. Om die reden zal de voorzieningenrechter de vordering tot betaling van de huurachterstand tot een bedrag van € 4.500,00 en betaling van de lopende huur toewijzen. De gevorderde wettelijke rente over de huurtermijnen wordt toegewezen voor de maanden mei tot met juli 2022 vanaf de vervaldata van deze huurtermijnen.

5.9.

Het bestaan van de overige gestelde huurachterstand van in totaal € 7.500,00 is door [gedaagde] , zoals onder 4.3 weergegeven, betwist. Aangezien de kortgedingprocedure zich in beginsel niet leent voor een uitgebreide bewijsvoering en [eiser] ook geen redenen heeft aangevoerd waarvoor hij hiervoor in de gelegenheid zou moeten worden gesteld, is naar oordeel van de voorzieningenrechter de overige gestelde huurachterstand (nog) onvoldoende vast komen te staan. Om deze reden wordt dit deel van de geldvordering niet toegewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

5.10.

[eiser] vordert een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Naar oordeel van de voorzieningenrechter heeft [eiser] aan [gedaagde] op 9 juni 2022 een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW, behoudens de hoogte van het genoemde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten. Dat bedrag is namelijk hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief dat hoort bij de toewijsbaar geoordeelde huurtermijnen voor de maanden mei en juni 2022. Nu dat het gevolg is van een gedeeltelijke afwijzing van de gevorderde geldsom, zal de voorzieningenrechter de vergoeding niet afwijzen, maar de vergoeding toewijzen tot het wettelijke tarief dat aansluit bij (de omvang van) de toewijsbaar geoordeelde huurtermijnen. [gedaagde] verkeerde op het moment van ontvangst van de aanmaning nog niet in verzuim voor de huurtermijn van juli 2022. Hiervoor worden dan ook niet de buitengerechtelijke kosten toegekend.

Proceskosten

5.11.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- betekening oproeping € 127,43

- griffierecht € 314,00

- salaris advocaat €
656,00

Totaal € 1.097,43

6.De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na datum van dit vonnis de woning aan de [adres] te [plaats] , met alle zich daarop en daarin vanwege [gedaagde] bevindende personen en goederen te ontruimen en te verlaten en ter beschikking van [eiser] te stellen,

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 4.500,00 aan achterstallige huurtermijnen van 1 mei t/m 1 juli 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de verschuldigde toegewezen huurtermijnen tot aan de dag van betaling;

6.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de huurprijs van € 1.500,00 per maand over de periode vanaf 1 augustus 2022 tot de datum van ontruiming;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 425,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,

6.5.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.097,43,

6.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Jaarsveld en in het openbaar uitgesproken op 8 augustus 2022.