ECLI:NL:RBMNE:2022:3102

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9393685 UC EXPL 21-5886 JPd/45024

Vonnis van 13 juli 2022

in de zaak van

[eiseres],

wonend in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. A.W. van Dalen,

tegen:

de stichting

Woonstichting SSW,

gevestigd in Bilthoven,

verder ook te noemen: SSW,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. H.W. van Yperen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met bijlagen,
de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in conventie met bijlagen,
de conclusie van antwoord in reconventie tevens vermeerdering van eis tevens akte overlegging producties,
de brief van 2 februari 2022 van SSW met aanvullende productie 11,
de brief van 3 februari 2022 van [eiseres] met aanvullende productie 17,
de mondelinge behandeling van 10 februari 2022, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt,
de brief van SSW van 2 maart 2022,
de akte overlegging producties van 9 maart 2022 van [eiseres] , met aanvullende producties 18 tot en met 25,
de akte van 4 mei 2022 van SSW, met aanvullende producties 12 tot en met 19,
de brief van 4 mei 2022 van [eiseres] met een bezwaar tegen de ingediende producties,
de brief van 4 mei 2022 van SSW,
de brief van de kantonrechter van 12 mei 2022 aan partijen waarin [eiseres] in de gelegenheid wordt gesteld om te reageren op de ingediende producties,
de akte uitlating van [eiseres] van 25 mei 2022 (die per abuis gedateerd is op 25 maart 2022).

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiseres] huurt vanaf 11 februari 2019 van SSW de woning aan [adres] in [plaats] tegen een huurprijs van laatstelijk € 738,14 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Haar partner [A] (hierna: [A] ) is bij haar ingetrokken en heeft zich ook actief bemoeid met dit geschil. Hij is echter eerst per 1 november 2021 officieel medehuurder geworden en is formeel geen partij bij deze procedure. Hierna zal dan ook steeds gesproken worden van [eiseres] .

2.2.

Na het vertrek van de vorige huurder, voorafgaand aan de huur door [eiseres] heeft SSW haar vaste aannemer de firma [onderneming 1] mutatiewerkzaamheden laten verrichten in de woning.

2.3.

Op 21 oktober 2019 heeft [eiseres] schriftelijk bij SSW melding gemaakt van een vochtplek in het trapgat van het gehuurde. Op 23 oktober 2019 is de firma [onderneming 1] de vochtplek gaan bekijken. Deze heeft SSW gemeld dat er wijzigingen waren aangebracht in de badkamer, waarop ook SSW op 24 oktober 2019 in de woning is geweest en dit heeft geconstateerd.

2.4.

Op 26 december 2019 is [onderneming 2] op verzoek van SSW onderzoek gaan doen naar de oorzaak van de vochtplek. [onderneming 2] concludeert naar aanleiding van het onderzoek als volgt:

“
Conclusie:

Tijdens onderzoek hebben we geen lekkage aan water - afvoer en CV leidingen waargenomen.

Waterleidingen hebben we ruim 30 minuten op c.a. 4 bar druk gecontroleerd. We hebben geen drukverlies waargenomen. Alle afvoeren incl. condensafvoer CV ketel hebben we belast met kleurstof. Tijdens onderzoek hebben we de gedoseerde kleurstof niet waargenomen. Rondom doucheruimte hebben we de S- koppelingen belast met water en keurstof we hebben water en kleurstof waargenomen.

Er komt zelfs water en kleurstof uit tegelwand voegwerk gelopen. Zie bijgevoegde fotopagina. Na verder inspectie hebben we waargenomen dat S- koppelingen niet zijn afgekit. Na belasten douchescherm hebben we tevens lekkage in badkamer waargenomen.

Aan koudwaterleiding plafond hangen diverse druppels, ze blijven hangen en vallen niet naar beneden. Mogelijk is hier sprake van condens aan waterleiding. Ook in leidingkoker hebben we vocht aan waterleiding waargenomen.”

2.5.

Op 29 april 2020 heeft ook [onderneming 3] , in opdracht van SSW, onderzoek gedaan naar lekkage in de badkamer. [onderneming 3] heeft een camera rioolinspectie uitgevoerd op toestelleidingen van de douche, de wastafel en de wasmachine afvoer. Zij constateert geen constructieve gebreken in de toestelleidingen van de wastafel en wasmachine. De toestelleiding van de douche kan niet op een correcte manier worden geïnspecteerd omdat bewoner zelf een nieuwe douchebak heeft gemonteerd en de flexibele slang op de bestaande doucheput heeft gemonteerd met een schroef, die in de weg zit.

2.6.

Partijen hebben op 2 juli 2020 met elkaar gesproken en afspraken gemaakt over het verhelpen van de lekkage. Op 10 juli 2020 heeft de door SSW ingeschakelde aannemer werkzaamheden verricht aan de badkamer. Er werd geen drukverlies gemeten aan de leidingen. Op 10 juli 2020, op 6 augustus 2020 en op 24 september 2020 zijn vochtmetingen gedaan, die uitwezen dat de hoeveelheid vocht in de muren afnam, reden om op dat moment af te zien van het verwijderen van de badkamervloer. [eiseres] heeft na de werkzaamheden van de aannemer een eigen douchebak geplaatst. Op 19 en 20 oktober 2020 is herstellend wand- en stucwerk verricht en [eiseres] kreeg een vergoeding om tegels terug te plaatsen en tevens een bosje bloemen van SSW met dank voor de medewerking.

2.7.

Na een melding van nieuwe vochtplekken heeft [onderneming 2] op 24 december 2020 opnieuw, op verzoek van SSW, onderzoek gedaan naar de oorzaak van de lekkage en concludeert als volgt:

“Tijdens onderzoek geen lekkage aan water - afvoer en CV leidingen waargenomen. Alle afvoeren badkamer als mede condensafvoer zolder belast met kleurstof. Tijdens onderzoek hebben we gedoseerde kleurstof niet waargenomen. Men weet waar op te letten.”

2.8.

Partijen zijn (opnieuw) in conflict geraakt over (de kosten van) de herstelwerkzaamheden. Er vindt enige correspondentie over en weer plaats, maar dit leidt niet tot overeenstemming over de voorwaarden waaronder SSW de werkzaamheden kan laten verrichten. SSW stelt op 8 april 2021 voor de kosten en de overige voorwaarden te laten voor wat ze zijn en te beginnen met de verbouwing; het onderzoek naar de lekkage zal moeten uitwijzen waardoor deze is ontstaan en voor wiens rekening de herstelkosten komen. Daar is [eiseres] niet mee akkoord mee gegaan; zij heeft zelf een offerte aangevraagd voor een verbouwing van de badkamer. SSW heeft bij brief van 9 juni 2021 meegedeeld het gevraagde bedrag niet te zullen uitkeren en onder verwijzing naar de brief van 8 april 2021 opnieuw toegang gevraagd om de gelegenheid te krijgen herstelwerkzaamheden uit te voeren. Partijen bereiken geen overeenstemming. [eiseres] stelt op 12 juli 2021 dat de lekkage een gebrek is, dat de verhuurder met het verhelpen van dit gebrek in verzuim is en dat [eiseres] de kosten van het herstel op SSW mag verhalen, hetgeen SSW betwist.

2.9.

[eiseres] heeft in september 2021 de badkamer laten verbouwen. SSW is, daartoe uitgenodigd, niet komen kijken.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert na eiswijziging, kort gezegd, veroordeling van SSW tot betaling van € 18.977,45 met rente en met bepaling dat [eiseres] de door haar in de periode van juli 2021 tot en met januari 2022 aangebrachte veranderingen en toevoegingen aan de badkamer niet ongedaan hoeft te maken bij einde van de huurovereenkomst, en betaling van de proceskosten.

3.2.

Aan deze vordering legt [eiseres] gebreken aan het gehuurde ten grondslag. Omdat SSW met het verhelpen van de gebreken in verzuim is geraakt, heeft [eiseres] de gebreken zelf laten verhelpen. De kosten daarvan wenst zij op SSW te verhalen.

3.3.

SSW voert gemotiveerd verweer tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze afwijst, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten en nakosten. Ook heeft [eiseres] een eis in reconventie ingesteld. Tijdens de mondelinge behandeling heeft SSW haar eis in reconventie verminderd. SSW vordert in reconventie (nog slechts) veroordeling van [eiseres] tot betaling van de toekomstige huurtermijnen, en betaling van de proceskosten.

3.4.

[eiseres] voert verweer in reconventie met als conclusie dat de kantonrechter die moet afwijzen met veroordeling van SSW in de proceskosten.

4.De beoordeling

In conventie

Is er sprake van een gebrek?

4.1.

De centrale vraag in deze procedure is of SSW in verzuim is geraakt met het verhelpen van een gebrek in het gehuurde.

4.2.

De wet definieert een gebrek in artikel 7:204 lid 2 BW. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

4.3.

[eiseres] voert ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van een gebrek het volgende aan. De verhuurder heeft voor aanvang van de huurovereenkomst mutatiewerkzaamheden, waaronder het vervangen van leidingen in de badkamer, door aannemer [onderneming 1] laten verrichten. De aannemer heeft de afvoerpijp van de wastafel, met een diameter van 40 millimeter, aangesloten op een afvoerpijp van het riool, met een diameter van 32 millimeter. Om de pijpen te verbinden heeft de aannemer (te) veel kit gebruikt. Het overtollige kit is volgens [eiseres] (en haar partner en medehuurder [A] ) in de pijp komen te zitten waardoor het water ophoopte, de afvoerpijp is gaan lekken en de lekkage is ontstaan. [eiseres] heeft van het overtollige kit foto’s en filmpjes laten zien en de afvoerpijp meegenomen naar de mondelinge behandeling. [eiseres] heeft hiermee aan haar stelplicht voldaan. SSW heeft de door haar ingeschakelde aannemer gevraagd te reageren op de filmpjes en foto’s van [eiseres] . De aannemer reageert via de e-mail en bevestigt dat de reparatiesok van de wastafel gelijmd had moeten worden en dat dat niet gedaan is. De oorzaak van de lekkage zou dus kunnen zijn ontstaan door de uitgevoerde mutatiewerkzaamheden.

4.4.

Daar staat tegenover dat SSW gemotiveerd heeft betwist dat de lekkage is veroorzaakt door het verkeerd aansluiten van de afvoerpijpen. SSW heeft daartoe gewezen op het rapport van [onderneming 2] . De kleurstoffen die [onderneming 2] heeft gebruikt bij het onderzoek naar de afvoerpijpen zijn nergens tevoorschijn gekomen, waardoor de afvoerpijpen als oorzaak van de lekkage zijn uitgesloten.

De heer [B] , de door [eiseres] ingeschakelde aannemer die voor haar de badkamer heeft verbouwd, heeft als mogelijke oorzaak van het niet kunnen aantreffen van de kleurstoffen verklaard dat water naar beneden stroomt en in de betonvloer kan zijn gelekt, waardoor de kleurstof de eerste paar dagen niet te zien zou zijn. De kantonrechter acht dit onvoldoende overtuigend. [eiseres] heeft namelijk niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat zij de kleurvloeistoffen later alsnog heeft geconstateerd en dat deze hypothese zich dus daadwerkelijk heeft voorgedaan. Aan het kleurstoffenonderzoek moet naar het oordeel van de kantonrechter wel degelijk waarde worden gehecht. Gelet daarop kan niet zonder meer worden aangenomen dat de afvoerpijp de oorzaak van de lekkage was. [eiseres] heeft aangevoerd dat het gebrek al aanwezig was toen zij in februari 2019 de woning betrok, maar daar gaat de kantonrechter aan voorbij. In het dossier is slechts een eerste schriftelijke melding van de lekkage op 21 oktober 2019 te vinden en ook overigens is het bestaan van een gebrek in februari 2019 onvoldoende onderbouwd.

4.5.

De rapporten van [onderneming 2] en [onderneming 3] beschrijven niet eenduidig wat de oorzaak is van de lekkage. Zij wijzen diverse mogelijkheden aan zoals het niet goed afkitten van S-koppelingen, lekkende doucheschermen, condensvorming. Feit is wel dat
beidebedrijven, onderbouwd door kleurstoffentesten, concluderen dat lekkage van de leidingen en afvoerpijpen wordt uitgesloten. Feit is ook dat [eiseres] na het betrekken van de woning de badkamer van het gehuurde zelf heeft verbouwd, waardoor niet kan worden uitgesloten dat de oorzaak van de lekkage toe te rekenen is aan de huurder.

4.6.

De kantonrechter kan gelet op wat in 4,5 is overwogen niet vaststellen wat de lekkage heeft veroorzaakt en of de oorzaak van de lekkage niet moet worden toegerekend aan de huurder. Dit kan ook niet alsnog onderzocht worden in de vorm van een deskundigenbericht nu [eiseres] de badkamer volledig heeft laten verbouwen.

Echter, naast de vraag naar het bestaan van een gebrek, is van belang de vraag of SSW in
verzuimis geraakt met het herstel daarvan. Alleen dan kan de huurder het gebrek zelf verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen. Verzuim treedt in, wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, en nakoming binnen deze termijn uitblijft.

4.7.

De kantonrechter overweegt allereerst dat [eiseres] geen schriftelijke aanmaning naar SSW heeft gestuurd waarin SSW als schuldenaar in gebreke is gesteld en waarbij haar een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld. [eiseres] heeft ook niet gesteld wanneer deze zou zijn verstuurd. Voor zover [eiseres] heeft bedoeld te stellen dat uit de houding van SSW zou blijken dat aanmaning nutteloos zou zijn, zodat zij mocht volstaan met een schriftelijke mededeling waarin SSW aansprakelijk wordt gesteld voor het uitblijven van de nakoming, overweegt de kantonrechter het volgende.

4.8.

Na de melding in oktober 2019 zijn SSW en haar aannemer direct langsgekomen, zijn [onderneming 2] en [onderneming 3] ingeschakeld, zijn werkzaamheden uitgevoerd, vochtmetingen gedaan en is later opnieuw [onderneming 2] ingeschakeld. Het was niet duidelijk wat de oorzaak was van de lekkage. [eiseres] en [A] stelden allerhande voorwaarden aan het uitvoeren van werkzaamheden door SSW. Gezien tegen de achtergrond dat [eiseres] zelf zonder toestemming de badkamer had verbouwd en niet kon worden uitgesloten dat de oorzaak van de lekkage (mede) daarin gelegen was, acht de kantonrechter het niet onredelijk van SSW dat zij eerst de werkzaamheden wilde laten uitvoeren – waarbij de oorzaak van de lekkage zou kunnen worden achterhaald – alvorens toezeggingen te doen over het dragen van de kosten daarvan. Het was geen onredelijk voorstel van SSW. Partijen correspondeerden en waren in overleg; SSW heeft meermalen gevraagd de gelegenheid te krijgen herstelwerkzaamheden uit te voeren. Niet geconcludeerd kan worden dat uit de houding van SSW blijkt dat zij haar verplichtingen niet zou nakomen.

4.9.

De kantonrechter concludeert dat SSW niet in verzuim is geraakt met het verhelpen van een gebrek. [eiseres] heeft dan ook niet op kosten van SSW de badkamer mogen verbouwen, omdat SSW niet in verzuim is geraakt. [eiseres] heeft het aan zichzelf te wijten dat SSW de werkzaamheden nog niet had kunnen uitvoeren. Dus zelfs als de lekkage niet aan [eiseres] is te wijten, mocht het niet op deze manier en al zeker niet voor het gevorderde bedrag ( [eiseres] en [A] hebben ter zitting desgevraagd bevestigd dat hun badkamer nu “een paleisje is”).

Moet [eiseres] de wijzigingen aan het gehuurde ongedaan maken bij einde van de huur?4.10. [eiseres] vordert ook dat de kantonrechter bepaalt dat de door [eiseres] aangebrachte veranderingen en toevoegingen aan de badkamer in het gehuurde in de periode juli 2021 tot en met januari 2022 niet ongedaan gemaakt hoeven te worden bij het einde van de huurovereenkomst. De wet regelt in artikel 7:215 BW het aanbrengen van wijzigingen aan het gehuurde door de huurder: de huurder is niet bevoegd de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd. [eiseres] stelt toestemming te hebben gekregen van SSW om de door haar aangebrachte wijzigingen door te voeren.

4.11.

Op 17 maart 2021 heeft [eiseres] toestemming gekregen voor het plaatsen van badkamer vloertegels en wandtegels en het verplaatsen van badkamermeubel en toilet zodat het toilet toegankelijk is. Nog los van de vraag of deze toestemming door SSW is gedaan onder de voorwaarde dat – naar de stelling van SSW – [eiseres] SSW in de gelegenheid zal stellen om de badkamer te herstellen, volgt hier in ieder geval niet uit dat [eiseres] toestemming heeft gekregen om de volledige badkamer te verbouwen op de wijze zoals dat door [eiseres] is gedaan; het plaatsen van een douchebak, regendouche, wc-rolhouder, douchegoot, spotjes, vensterbank etc. De kantonrechter kan dan ook niet concluderen dat SSW toestemming heeft gegeven voor alle door [eiseres] aangebrachte wijzigingen. Tot deze conclusie lijkt [eiseres] zelf ook te komen gelet op haar in randnummer 3 van haar akte van 25 mei 2022 ingenomen stelling dat SSW geen toestemming heeft gegeven om de badkamer te verbouwen. Mogelijk heeft [eiseres] enkele wijzigingen met toestemming aangebracht, maar dit kan niet gezegd worden over alle wijzigingen.

4.12.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van [eiseres] zal worden afgewezen. [eiseres] is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen op de wijze als bepaald in artikel 7:224/225 BW, tenzij partijen alsdan in onderling overleg tot andersluidende afspraken komen.

4.13.

[eiseres] heeft in conventie ongelijk gekregen. Zij zal daarom de proceskosten moeten betalen. De kosten van SSW worden begroot op € 1.119,00 (3 punten tegen een tarief van € 373,00).

In reconventie4.14. Tijdens de zitting heeft SSW erkend dat [eiseres] de huurachterstand van € 2.583,50 heeft ingelopen en heeft haar vordering daarmee verminderd en heeft ook de vordering tot voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst ingetrokken.

De vordering tot betaling van de toekomstige huurtermijnen heeft SSW niet ingetrokken. Deze vordering zal afgewezen nu deze termijnen nog niet opeisbaar zijn.

4.15.

Pas nadat SSW een eis in reconventie had ingesteld heeft [eiseres] de huurachterstand voldaan. De kantonrechter ziet hierin aanleiding om de proceskosten in reconventie te compenseren in die zin dat beide partijen de eigen kosten in reconventie dragen.

5.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de kant van SSW begroot op € 1.119,00;

5.3.

veroordeelt [eiseres] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door SSW volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 124 aan salaris gemachtigde;

- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

in reconventie

5.4.

wijst de vordering af;

5.5.

compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen de eigen kosten betalen;

in conventie en in reconventie

5.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.R. Creutzberg, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2022.