ECLI:NL:RBMNE:2022:3028

• Datum uitspraak: 1 juni 2022
• Publicatiedatum: 27 juli 2022
• Zaaknummer: 9730861 UC EXPL 22-1680
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. Ramsaroep
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur bedrijfsruimte; renovatie door sloop en vervanging met behoud huurovereenkomst; redelijk renovatievoorstel

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 1 juni 2022 uitspraak gedaan in een geschil tussen [eiser] en [gedaagde] over een renovatievoorstel voor een gehuurde bedrijfsruimte. [gedaagde] huurt sinds 1 november 2012 een bedrijfsruimte van [eiser], die de ruimte wil renoveren door deze te slopen en te vervangen door nieuwbouw. [eiser] heeft op 30 november 2021 een renovatievoorstel gedaan, dat hij meerdere keren heeft aangepast. [gedaagde] heeft echter geweigerd om mee te werken aan de renovatie, omdat zij het voorstel onredelijk achtte. De kantonrechter heeft vastgesteld dat het renovatievoorstel redelijk is, omdat het voldoet aan de voorwaarden van de huurovereenkomst en rekening houdt met de belangen van [gedaagde]. De rechter heeft [gedaagde] veroordeeld om de renovatiewerkzaamheden te gedogen en de bedrijfsruimte tijdelijk te ontruimen. Tevens is [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten van [eiser]. De kantonrechter heeft de vordering van [eiser] om een dwangsom op te leggen afgewezen, omdat hij al een executoriale titel heeft verkregen met dit vonnis. De rechter heeft de vordering van [eiser] om de huurprijs na renovatie te verhogen afgewezen, omdat dit onderwerp niet in het vonnis is opgenomen. De uitspraak is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9730861 UC EXPL 22-1680 aw/1370

Vonnis van 1 juni 2022

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiser] ,

eisende partij in de hoofdzaak en in het incident ex artikel 223 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv),

gemachtigde: mr. D. Pranjic,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij in de hoofdzaak en in het incident ex artikel 223 van het Rv,

gemachtigde: mrs. J.P.H. Jacobs en O.B. Schoemaker.

1. De procedure in het incident en in de hoofdzaak

Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:

• de dagvaarding met provisionele eis en 17 producties is op 8 februari 2022 bij [gedaagde] bezorgd,
• [gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd (conclusie van antwoord). Zij heeft 6 producties bijgevoegd,
• [eiser] heeft de aanvullende producties 18 t/m 24 toegezonden,
• [gedaagde] heeft de aanvullende producties 7 en 8 toegezonden,
• de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 mei 2022. Van wat er is besproken heeft de griffier aantekening gemaakt. Partijen hebben ieder pleitaantekeningen overgelegd. [eiser] heeft ter zitting in het incident en in de hoofdzaak de aanvankelijk gevorderde machtiging tot ontruiming ingetrokken, alsook de aanvankelijk gevorderde “overige medewerking” aan de renovatie. Aan het slot van de zitting heeft de kantonrechter meegedeeld dat op 1 juni 2022 in het incident vonnis zal worden gewezen en zo mogelijk ook in de hoofdzaak. Als vonnis in de hoofdzaak op die datum niet mogelijk is, dat zal dat vonnis volgen op 15 juni 2022.

Vervolgens heeft de kantonrechter bepaald dat op 1 juni 2022 zowel in het incident als in de hoofdzaak vonnis zal worden gewezen.

2. De feiten in het incident en in de hoofdzaak

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 november 2012 de bedrijfsruimte gelegen aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] (voorzijde) en [straat 2] [nummeraanduiding 3] (achterzijde) in [plaats] (hierna: de bedrijfsruimte, of: het gehuurde). De huurprijs bedraagt momenteel € 83.630,77 exclusief BTW per jaar. De bedrijfsruimte is gelegen op de [locatie] . [gedaagde] exploiteert in de bedrijfsruimte een winkel in vloerbedekking. De winkel bevindt zich aan de voorzijde. De achterzijde wordt door [gedaagde] (voornamelijk) gebruikt als magazijn. Daar worden de vloeren die de klanten bij [gedaagde] kopen door de leverancier afgeleverd en opgeslagen, totdat deze enkele dagen later door de vaste vloerenlegger van [gedaagde] , [onderneming 1] B.V., uit het magazijn worden meegenomen en bij de klanten worden gelegd. Naast [gedaagde] bevindt zich een bedrijfsruimte die door [naam 1] wordt gehuurd en geëxploiteerd.

2.2.

In eerste instantie heeft [gedaagde] de bedrijfsruimte gehuurd van de voormalige eigenaar, [onderneming 2] B.V., de vennootschap van de heer [A] (hierna: [A] ). De eerste huurovereenkomst tussen [A] en [gedaagde] voor de bedrijfsruimte was een kortdurende huurovereenkomst voor de periode van 1 november 2012 tot en met 30 september 2014, omdat [A] van plan was op korte termijn te gaan renoveren. Die renovatie is niet doorgegaan. [A] en [gedaagde] hebben aansluitend een tweede huurovereenkomst gesloten voor een periode van vijf jaar, met de mogelijkheid van verlenging voor telkens vijf jaar. In 2019 en 2020 heeft [A] opnieuw het plan opgevat om de bedrijfsruimte te gaan renoveren en heeft hij daarover met [gedaagde] gesproken. Eind 2020 en begin 2021 hebben [A] en [gedaagde] ook gesproken over de koop van de bedrijfsruimte door [gedaagde] .

2.3.

Op 21 mei 2021 heeft [A] de bedrijfsruimtes die door [gedaagde] en [naam 1] worden of werden gehuurd, samen met het naastliggend, onbebouwd terrein verkocht aan [eiser] , waardoor deze opvolgend verhuurder van [gedaagde] is geworden.

2.4.

In de onder 2.2. bedoelde tweede huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de “algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW”, versie 2003 (hierna: de AB). In de AB is – voor zover hier van belang – over renovatie van het gehuurde door de verhuurder het volgende opgenomen:

“14.2 Als verhuurder wenst over te gaan tot renovatie van het gehuurde zal hij huurder een renovatievoorstel doen. Een renovatievoorstel van verhuurder wordt vermoed redelijk te zijn, indien het de instemming heeft van tenminste 51% van de huurders waarvan het gehuurde bij de renovatie betrokken is en die huurders tezamen tenminste 70% van het aantal m2 verhuurbaar vloeroppervlak inclusief leegstand huren van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt en dat bij de renovatie betrokken is. (…)

14.3

Onder renovatie wordt verstaan (gedeeltelijke) sloop, vervangende nieuwbouw, toevoegingen en veranderingen van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.

14.4

Het gestelde in artikel 7:220 lid 1, 2 en 3 Burgerlijk Wetboek is niet van toepassing. Renovatie en onderhoudswerkzaamheden van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, leveren voor huurder geen gebreken op. Huurder zal onderhoudswerkzaamheden en renovatie van het gehuurde of van gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, gedogen en verhuurder daartoe in de gelegenheid stellen, zonder recht te hebben op vermindering van de huurprijs, vermindering van een andere betalingsverplichting, geheel of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst en/of op schadevergoeding.”

In zowel de onder 2.2. bedoelde eerste als de tweede hoofdhuurovereenkomst is, onder de bijzondere bepalingen, de volgende tekst opgenomen (hierna genoemd: de ongenummerde bepaling):

“Uitgangspunt van dit is dat huurder instemt met de aanstaande renovatie c.q. herontwikkeling c.q. verbouwing en/of aanpassing van het gehuurde en hieraan aldus haar medewerking verleent en dat verhuurder de positie van de huurder respecteert en handelt zoals het een goed verhuurder betaamt.”

2.5.

Kort nadat [eiser] eigenaar is geworden van de bedrijfsruimte heeft hij aan [gedaagde] te kennen gegeven dat hij deze wilde renoveren door – kort gezegd – de verouderde bedrijfsruimte van [gedaagde] (en ook de naastgelegen bedrijfsruimte van [naam 1] ) in twee fases te slopen en te vervangen door nieuwbouw, bestaande uit twee verhuurbare verdiepingen. Daarbij zal ook het naastgelegen, braakliggende terrein bebouwd worden. [eiser] , die ook eigenaar is van de twee naastgelegen bedrijfspanden die worden gebruikt door [naam 2] en [naam 3] , heeft eerder ook voor die bedrijfspanden een dergelijke renovatie uitgevoerd.

2.6.

[eiser] heeft in verband met de voorgenomen renovatie op 30 november 2021 aan [gedaagde] een renovatievoorstel gedaan, dat hij naar aanleiding van de reacties van [gedaagde] daarop een aantal maal heeft aangepast/verbeterd, voor het laatst op 7 mei 2022. Partijen zijn het over de redelijkheid van dat meermaals gewijzigde renovatievoorstel niet eens geworden.

2.7.

[naam 1] heeft inmiddels elders een geschikte bedrijfsruimte gevonden. Zij zal de van [eiser] gehuurde bedrijfsruimte per 1 september 2022 definitief verlaten.

3. De vordering en het verweer in het incident en in de hoofdzaak

3.1.

[eiser] vordert – na wijziging van eis ter zitting – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

in het incident

a. a) [gedaagde] zal veroordelen om binnen vier weken na betekening van het te wijzen vonnis de renovatiewerkzaamheden te gedogen en [eiser] daartoe in de gelegenheid te stellen, in het bijzonder door het gehuurde tijdelijk te ontruimen en te verlaten voor de duur van en voor zover als dat voor [eiser] en de door [eiser] ingeschakelde derde(n) nodig is om de renovatiewerkzaamheden uit te voeren, alsmede het gehuurde, onder overgifte van de sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking leeg en bezemschoon aan [eiser] te stellen;

b) [gedaagde] zal veroordelen om een dwangsom te betalen van € 25.000 per dag of gedeelte van een dag dat zij in gebreke blijft met de onder sub a) opgenomen veroordeling, tot een maximum van € 250.000;

in de hoofdzaak

c) voor recht zal verklaren dat het namens [eiser] gedane voorstel d.d. 30 november 2021, zoals aangevuld/verbeterd per brief van 23 maart 2022, per e-mail van 2 mei 2022 en per email van 7 mei 2022, moet worden aangemerkt als een redelijk voorstel als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek (BW);

d) voor recht zal verklaren dat [gedaagde] , naast de compensatie die onderdeel uitmaakt van het gedane redelijke voorstel als bedoeld in sub c) hiervoor, geen aanspraak toekomt op huurprijsvermindering of schadevergoeding, dan wel enige andere compensatie hoe dan ook genaamd, voor zover deze op enige wijze verband houdt met de renovatiewerkzaamheden;

e) [gedaagde] zal veroordelen om binnen vier weken na betekening van het te wijzen vonnis de renovatiewerkzaamheden te gedogen en [eiser] daartoe in de gelegenheid te stellen, in het bijzonder door het gehuurde tijdelijk te ontruimen en te verlaten voor de duur van en voor zover als dat voor [eiser] en de door [eiser] ingeschakelde derde(n) nodig is om de renovatiewerkzaamheden uit te voeren, alsmede het gehuurde, onder overgifte van de sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking leeg en bezemschoon aan [eiser] te stellen;

f) [gedaagde] zal veroordelen om een dwangsom te betalen van € 25.000 per dag of gedeelte van een dag dat zij in gebreke blijft met de onder sub a) opgenomen veroordeling, tot een maximum van € 250.000;

en, onder voorwaarde dat het voorstel van [eiser] redelijk wordt verklaard:

g) de noodzakelijke wijziging in de huurovereenkomst bij vonnis zal uitspreken, in het bijzonder inhoudende dat [gedaagde] nadat de definitieve bedrijfsruimte na het gereedkomen van de renovatiewerkzaamheden ter beschikking gesteld is aan [gedaagde] , een huurprijs van € 120.000 per jaar verschuldigd zal zijn, te vermeerderen met omzetbelasting;

in het incident en in de hoofdzaak

h) [gedaagde] zal veroordelen in de kosten en nakosten van de procedure.

3.2.

[eiser] legt aan zijn vorderingen – kort gezegd – ten grondslag dat hij aan [gedaagde] , na zijn eerste voorstel een aantal malen te hebben aangevuld/verbeterd, een redelijk renovatievoorstel heeft gedaan. [gedaagde] dient daarom haar medewerking te verlenen aan de renovatie van de bedrijfsruimte. [eiser] stelt dat hij een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde medewerking van [gedaagde] in het incident, omdat hij grote financiële schade lijdt als hij de geplande werkzaamheden door de weigering van [gedaagde] om mee te werken, nog verder moet uitstellen.

3.3.

[gedaagde] stelt dat het (aangepaste) renovatievoorstel niet redelijk is omdat – kort gezegd – daarin onvoldoende rekening is gehouden met haar belangen als huurder, terwijl [eiser] de noodzaak van de renovatie volgens [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd. Zij vraagt de kantonrechter daarom de vorderingen van [eiser] af te wijzen, zowel in het incident als in de hoofdzaak.

4. De beoordeling in de hoofdzaak

Het juridisch kader

4.1.

[eiser] wil de bedrijfsruimte renoveren met behoud van de huurovereenkomst. Op grond van de huurovereenkomst moet onder renovatie ook worden verstaan: sloop met vervangende nieuwbouw en moet [gedaagde] aan die renovatie haar medewerking verlenen als [eiser] aan haar een renovatievoorstel doet (vgl. de artikelen 14.2 en 14.3 AB). In afwijking van de tekst in artikel 7:220 van het BW, de wettelijke renovatieregeling die in de huurovereenkomst niet van toepassing is verklaard, ontbreekt in artikel 14.2 AB weliswaar de toevoeging “redelijk”, maar de bepaling kan op dit punt redelijkerwijze niet anders worden begrepen. Als de huurder op grond van die bepaling verplicht zou zijn
zonder meer aan een renovatie mee te werken, ook als de verhuurder met zijn belangen in het geheel geen rekening houdt, dan heeft het immers geen zin de verhuurder te verplichten aan de huurder een renovatievoorstel te doen. Daarnaast blijkt ook uit de verdere tekst van artikel 14.2 AB (de tweede zin) dat het renovatievoorstel van de verhuurder redelijk moet zijn.

4.2.

Of de ongenummerde bepaling in de hoofdhuurovereenkomst tussen partijen geldt – partijen zijn het daarover niet eens – kan in het midden blijven. Die ongenummerde bepaling houdt namelijk hetzelfde in: de huurder moet aan de renovatiewerkzaamheden medewerking verlenen en de verhuurder moet bij de renovatie voldoende rekening houden met de belangen van de huurder (zie hiervoor onder 2.4.).

Verder kan onbesproken blijven of artikel 14.4 AB, dat het recht van de huurder op huurprijsvermindering en schadevergoeding bij renovatie geheel uitsluit, buiten toepassing moet blijven omdat – zoals [gedaagde] heeft aangevoerd – die bepaling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. [eiser] heeft in haar verbeterde renovatievoorstel namelijk huurprijsvermindering en schadevergoeding aangeboden en heeft dus van een beroep op voornoemde bepaling afgezien.

4.3.

[eiser] vordert in deze rechtszaak dat [gedaagde] medewerking zal verlenen aan de renovatie. Hij stelt dat hij aan [gedaagde] een redelijk renovatievoorstel heeft gedaan en dat [gedaagde] daarom op grond van de huurovereenkomst verplicht is aan de renovatiewerkzaamheden mee te werken dan wel deze werkzaamheden te gedogen. Het ligt daarom op de weg van [eiser] om te onderbouwen dat het renovatievoorstel dat hij heeft gedaan, redelijk is. Het is vervolgens aan [gedaagde] om haar betwisting van de redelijkheid van het renovatievoorstel, voldoende te motiveren en onderbouwen.

Het renovatievoorstel en de redelijkheid daarvan

4.4.

Het renovatievoorstel dat [eiser] – na diverse wijzigingen/aanvullingen – aan [gedaagde] heeft voorgelegd, houdt – kort gezegd – het volgende in:

• de renovatie zal in twee fases van elk 3 maanden plaatsvinden: eerst zal de voorkant van de bedrijfsruimte worden gesloopt en herbouwd, met als gevolg dat [gedaagde] naar de achterkant moet verhuizen; daarna zal de achterkant worden gesloopt en herbouwd en moet [gedaagde] naar de voorkant verhuizen. De verwachte startdatum voor de werkzaamheden aan de voorkant is 1 september 2022 en voor de werkzaamheden aan de achterkant 1 december 2022. De verwachte einddatum van de werkzaamheden is 1 maart 2023;
• tijdens de renovatie betaalt [gedaagde] geen huur;
• [eiser] betaalt aan [gedaagde] € 175.000,00 aan schadevergoeding wegens omzetderving, waarbij rekening is gehouden met een eventuele uitloop van de werkzaamheden met één maand;
• [eiser] betaalt aan [gedaagde] € 100.000,00 voor verhuis- en inrichtingskosten;
• [eiser] plaatst op zijn kosten een zeecontainer, ter vervanging van het magazijn;
• als [gedaagde] na voltooiing van de renovatie niet wil blijven huren tegen de voorgestelde, hogere huurprijs van € 120.000,00 exclusief BTW per jaar, dan stemt [eiser] in met voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst.

4.5.

Ter onderbouwing van de redelijkheid van dat renovatievoorstel heeft [eiser] het volgende aangevoerd.

Voor aanzienlijke uitloop van de werkzaamheden behoeft niet te worden gevreesd: [eiser] heeft er zelf een groot (financieel) belang bij dat de werkzaamheden binnen de geplande tijd worden uitgevoerd omdat hij de nieuw te creëren bedrijfsruimtes al heeft verhuurd en deze huurders er per 1 april 2023 in willen. Bovendien mist hij huurinkomsten gedurende de renovatieperiode. Hij heeft daarnaast ervaring met dit soort renovaties; hij heeft de naastgelegen bedrijfspanden (waar [naam 2] en [naam 3] hun bedrijf exploiteerden) ook binnen de geplande tijd gerenoveerd. Omdat [gedaagde] toch voor uitloop vreest is hij haar tegemoet gekomen door bij berekening van de schadevergoeding wegens omzetderving uit te gaan van één maand uitloop. De geboden vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten van € 100.000,00 is zeker redelijk, gezien het feit dat één van de nieuwe huurders genoegen heeft genomen met € 30.000,00 afbouwbijdrage, terwijl deze partij 40% meer oppervlakte bedrijfsruimte zal moeten afbouwen en inrichten dan [gedaagde] na de renovatie (productie 24 van [eiser] ).

4.6.

Volgens [gedaagde] is het renovatievoorstel van [eiser] niet redelijk omdat:

• de door [eiser] voorgestelde renovatie niet noodzakelijk is en volstaan kan worden met minder ingrijpende werkzaamheden;
• geen of onvoldoende rekening is gehouden met de te verwachten uitloop van de renovatiewerkzaamheden, terwijl die uitloop grote financiële consequenties voor [gedaagde] heeft;
• bij de schadevergoeding voor omzetderving ten onrechte geen rekening is gehouden met de omzetderving van [onderneming 1] B.V., een aan [gedaagde] gelieerde onderneming die ook van het gehuurde gebruik maakt; ook afgezien daarvan is die schadevergoeding te laag omdat [gedaagde] naar verwachting in het geheel geen of nauwelijks omzet zal kunnen maken tijdens de renovatie; daarnaast is onvoldoende rekening gehouden met de periode van afbouw/herinrichting na de renovatie;
• de vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten bij lange na niet de werkelijke kosten dekt;
• de aangeboden zeecontainer niet geschikt is als vervanging voor het magazijn;
• de voorgestelde huurprijs na renovatie van € 120.000,00 exclusief BTW per jaar niet redelijk is.

4.7.

De kantonrechter overweegt over de redelijkheid van het renovatievoorstel als volgt.

4.7.1.

Het standpunt van [gedaagde] dat het renovatievoorstel niet redelijk is omdat de renovatie zoals [eiser] deze van plan is uit te voeren niet noodzakelijk is en ook kan worden volstaan met minder ingrijpende werkzaamheden (bezwaar 1 van [gedaagde] ), kan niet worden gevolgd. Het staat [eiser] als eigenaar en verhuurder namelijk vrij om de bedrijfsruimte te renoveren op de manier zoals hij dat wenst, op voorwaarde dat hij bij de uitvoering van die renovatie rekening houdt met de belangen van zijn huurder [gedaagde] . De kantonrechter acht overigens evident dat [eiser] belang heeft bij de geplande renovatie, omdat het totaal aan verhuurbare vloeroppervlakte na de renovatie aanzienlijk zal zijn uitgebreid en na de sloop bedrijfsruimtes zullen worden teruggeplaatst die voldoen aan de eisen van deze tijd, onder andere wat betreft duurzaamheid.

4.7.2.

[eiser] heeft in zijn berekening van de schadevergoeding rekening gehouden met één maand extra wegens eventuele uitloop van de renovatiewerkzaamheden.

De kantonrechter acht het voorstel op dit punt redelijk, in aanmerking genomen dat [gedaagde] geen huur betaalt zolang de renovatie duurt. Het enkele feit dat in het voorstel als het gaat om de schadevergoeding wegens omzetderving geen rekening is gehouden met een mogelijke uitloop van de werkzaamheden met meer dan één maand (bezwaar 2 van [gedaagde] ), maakt het voorstel niet onredelijk, in aanmerking genomen dat [eiser] aannemelijk heeft gemaakt dat ook hij er een groot financieel belang bij heeft dat de werkzaamheden binnen de geplande tijd zullen plaatsvinden. Als de kantonrechter het renovatievoorstel (ook op dit punt) redelijk acht, heeft dat tot gevolg dat [gedaagde] op basis van de in dat renovatievoorstel genoemde uitgangspunten verplicht is aan de renovatie mee te werken. Dit laat onverlet haar eventuele aanspraken op aanvullende schadevergoeding als later mocht blijken dat de renovatiewerkzaamheden
niet binnen de in het renovatievoorstel genoemde periode van 6 à 7 maanden zijn afgerond (zie ook hierna onder 4.9.1.).

4.7.3.

[eiser] stelt dat de schadevergoeding wegens omzetderving die hij aan [gedaagde] aanbiedt, een bedrag van € 175.000,00, alle vaste kosten van [gedaagde] dekt in de renovatieperiode en een gedeelte van de eventuele gederfde winst. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [gedaagde] in die periode geen huurlasten heeft. [eiser] meent niet verplicht te zijn om rekening te houden met de omzetderving van [onderneming 1] B.V. omdat deze geen huurder of onderhuurder van de bedrijfsruimte is. Hij stelt dat hij rekening houdt met één maand uitloop en dat een nog langere periode wegens de benodigde afbouw/herinrichting niet redelijk is, omdat zodra de eerste helft van de bedrijfsruimte klaar is, deze door [gedaagde] alvast afgebouwd/ingericht kan worden en zij na voltooiing van de renovatie alleen nog de andere helft hoeft af te bouwen en in te richten.

4.7.4.

[gedaagde] heeft daartegenover naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd betwist dat het geboden bedrag van € 175.000,00 redelijk is (bezwaar 3 van [gedaagde] ).

Zij heeft onvoldoende weersproken dat met dat bedrag al haar (resterende) vaste lasten worden gedekt en een deel van de eventuele gederfde winst wordt gecompenseerd gedurende 7 maanden. In het kader van het redelijk renovatievoorstel heeft de huurder geen aanspraak op volledige schadevergoeding. [gedaagde] heeft ook onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij in de renovatieperiode in het geheel geen omzet zal kunnen maken, mede in aanmerking genomen dat zij al die tijd blijft beschikken over een winkelruimte en zij niet heeft weersproken dat zij ook via haar website vloeren verkoopt. Haar stelling dat het niet mogelijk is om de winkel via de voorzijde te bevoorraden gedurende de tijd dat de achterzijde wordt gerenoveerd, heeft [eiser] voldoende weerlegd door onbetwist te stellen dat meer winkels vanaf de [straat 1] worden bevoorraad en dat [gedaagde] dat voorheen, toen zij nog een andere bedrijfsruimte aan de [straat 1] huurde, zelf ook altijd heeft gedaan. Verder verwijst de kantonrechter in dit verband nog naar de rechtsoverwegingen 4.7.7. en 4.7.8., waar het gemis van het magazijn wordt besproken.

[eiser] heeft daarnaast terecht gesteld dat hij niet verplicht is rekening te houden met de gestelde omzetderving van [onderneming 1] B.V. [gedaagde] heeft haar bedrijfsvoering kennelijk zo ingericht dat zij samenwerkt met een vaste vloerenlegger, die zij een plek in de bedrijfsruimte heeft gegeven. Dit is een derde partij, die geen contractspartij is van [eiser] en ook geen onderhuurder, aan wie met toestemming van [eiser] wordt onderverhuurd. [eiser] behoeft met een eventuele omzetderving van die derde partij in het kader van het redelijke renovatievoorstel daarom geen rekening te houden.

[gedaagde] heeft tot slot onvoldoende onderbouwd dat het geboden bedrag van € 175.000,00 niet redelijk zou zijn vanwege de periode van afbouw/herinrichting na de renovatie, waarmee in het voorstel geen of onvoldoende rekening is gehouden. Zij stelt dat zij de bedrijfsruimte na de renovatie moet afbouwen en herinrichten en dat zij ook in die periode omzet zal derven, maar zij heeft niet onderbouwd welke specifieke werkzaamheden zij moet verrichten, hoeveel tijd die werkzaamheden in beslag zullen nemen en met name wat de invloed daarvan is op haar bedrijfsvoering. Zij blijft immers al die tijd beschikken over een bedrijfsruimte.

4.7.5.

[eiser] heeft de aanvankelijk aangeboden vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten van € 20.000,00 na overleg met [gedaagde] verhoogd naar € 100.000,00. Volgens [eiser] is die vergoeding zeker redelijk, omdat ervan uit kan worden gegaan dat bij de herinrichting veel materialen hergebruikt kunnen worden en het met name zal gaan om de kosten van arbeid. Hij verwijst ter onderbouwing van zijn stelling dat € 100.000,00 een redelijke vergoeding is ook naar zijn productie 24: met een van de nieuwe huurders die na de renovatie een casco bedrijfsruimte gaat huren die qua oppervlakte 40% groter is dan de bedrijfsruimte van [gedaagde] is een afbouwbijdrage van € 30.000,00 afgesproken.

[gedaagde] stelt daartegenover dat zij maar liefst driemaal zal moeten verhuizen en herinrichten eerst naar de voorkant, dan naar de achterkant en vervolgens zal zij het gehuurde in zijn geheel moeten afbouwen en herinrichten. Dat kan volgens haar niet voor een bedrag van € 100.000,00.

4.7.6.

De kantonrechter overweegt dat het geschil tussen partijen al een half jaar speelt. [gedaagde] heeft dan ook voldoende tijd gehad om met een onderbouwing te komen van haar stelling dat € 100.000,00 voor de verhuizing en herinrichting nog volstrekt ontoereikend is (bezwaar 4 van [gedaagde] ). Zij kan daarom niet volstaan met de opmerking ter zitting dat 2 à 2,5 ton in het algemeen als een redelijke vergoeding wordt gezien. Zij had moeten onderbouwen, bijvoorbeeld aan de hand van offertes van aannemers, welke afbouwwerkzaamheden verricht zullen moeten worden en wat de kosten daarvan zijn. Ook had zij moeten onderbouwen welke materialen zij kan hergebruiken en welke materialen zij opnieuw zal moeten aanschaffen en wat de kosten daarvan zijn. Door geen enkel inzicht in die te verwachten kosten te geven, terwijl het gaat om haar onderneming en zij dus – anders dan [eiser] –in staat zou moeten zijn die concrete onderbouwing te geven, heeft zij naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende gemotiveerd betwist dat € 100.000,00 voor verhuis- en inrichtingskosten in dit geval een redelijke vergoeding is.

4.7.7.

[eiser] heeft naar aanleiding van de door [gedaagde] geuite bezwaren haar voorstel uitgebreid met een zeecontainer, waar [gedaagde] de vloeren kan opslaan als zij tijdens de renovatie geen gebruik kan maken van het magazijn aan de achterkant.

[gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat een zeecontainer geen oplossing is voor het gemis van het magazijn (bezwaar 5 van [gedaagde] ). Zij heeft uitgelegd dat zij manoeuvreerruimte nodig heeft voor de vorkheftruck waarmee zij de pallets met vloerdelen verplaatst. Daarbij komt nog dat de temperatuur in een zeecontainer niet geregeld kan worden en dat is voor vloeren wel van belang. Het magazijn kan volgens haar ook niet worden verplaatst naar de voorzijde van de bedrijfsruimte, omdat de vloer die daar ligt onvoldoende draagkracht heeft.

4.7.8.

Zoals eerder is overwogen heeft [gedaagde] kennelijk gekozen voor een werkwijze waarbij de vloeren die haar klanten hebben besteld – als die klanten tenminste van de legservice van [gedaagde] gebruik willen maken – door de leverancier niet bij de klanten, maar bij [gedaagde] worden afgeleverd en dan enkele dagen worden opgeslagen in het magazijn van de bedrijfsruimte, waarna haar vaste vloerenlegger deze vloeren vanuit het magazijn meeneemt naar de betreffende klanten om deze te leggen. [gedaagde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij bij deze werkwijze een magazijn nodig heeft waarvan de temperatuur regelbaar is en dat de aangeboden, onverwarmde zeecontainer mede daarom niet zonder meer voldoet ter vervanging van het magazijn (bezwaar 5 van [gedaagde] ). [eiser] heeft echter aan [gedaagde] een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding aangeboden die ook ziet op een eventuele verhuizing van het magazijn. Het ligt op de weg van [gedaagde] om een oplossing te zoeken voor de periode dat zij niet van haar huidige magazijn gebruik kan maken, bijvoorbeeld door met gebruikmaking van de geboden vergoeding zelf te zorgen voor verwarming in de zeecontainer, elders een verwarmd magazijn te huren voor de periode dat de renovatiewerkzaamheden plaatsvinden of tijdelijk een andere werkwijze te hanteren voor de bestelde, nog te leggen vloeren. Het gaat om haar onderneming; van haar mag daarom worden verwacht dat zij zelf nadenkt over een passende oplossing voor het tijdelijke gemis van het magazijn en de kosten die daarbij horen en dat zij die informatie vervolgens aan [eiser] verstrekt. Zonder die informatie aan [eiser] te verschaffen kan zij aan hem niet tegenwerpen dat het renovatievoorstel nog steeds niet redelijk is, omdat de geboden zeecontainer niet voldoet en de verhuis- en inrichtingskostenvergoeding te laag is. Omdat zij over een mogelijke oplossing en de kosten daarvan ook in deze rechtszaak niets (onderbouwd) heeft gesteld en [eiser] aan haar behalve een zeecontainer een verhuis- en inrichtingskosten heeft aangeboden van € 100.000,00, wordt het voorstel van [eiser] ook op dit punt geacht redelijk te zijn.

4.7.9.

De verhoogde huurprijs na renovatie maakt deel uit van het renovatievoorstel. [eiser] heeft daarover gezegd dat die hogere huurprijs marktconform is. In plaats van een verouderde bedrijfsruimte heeft [gedaagde] straks een moderne bedrijfsruimte met een betere uitstraling en een enorme besparing op de energiekosten, omdat het pand in aanmerking komt voor A+ Energielabel. Verder komen er nieuwe huurders in het complex met complimenterende handel: een keukenwinkel en een huurder die met een omzet van 2 miljard per jaar en een enorme aanloop van klanten voor een grotere klantenstroom kan leiden op de locatie, waarvan [gedaagde] ook zal meeprofiteren. Ter verdere onderbouwing van zijn standpunt heeft [eiser] een e-mail van een bedrijfsmakelaar overgelegd waarin wordt bevestigd dat er potentiële huurders zijn die voor de bedrijfsruimte na renovatie huren van € 150,00 per m2 voor de begane grond en € 125,00 per m2 voor de eerste verdieping te willen betalen (productie 23 van [eiser] ). De huurprijs na renovatie die zij [gedaagde] heeft aangeboden, € 120.000,00 per jaar, komt neer op
minder dan € 150,00 per m2, zo heeft [eiser] ter zitting nog aangevuld. De oppervlakte na renovatie is namelijk 880 m2, dat is 40 m2 kleiner dan nu omdat er een hoekje aan de voorzijde afgaat voor de opgang naar de eerste verdieping. De voorgestelde huurprijs na renovatie komt dus neer op (afgerond) € 136,00 per m2.

4.7.10.

Volgens [gedaagde] is de voorgestelde huurprijsverhoging niet redelijk (bezwaar 6 van [gedaagde] ). Zij heeft na de renovatie een kleinere bedrijfsruimte voor een veel hogere huurprijs: in plaats van € 83.630,77 per jaar moet zij na renovatie € 120.000,00 per jaar betalen. Zij betwijfelt of de gerenoveerde bedrijfsruimte wel energiezuiniger zal zijn, vanwege de hogere plafonds. Ook is nog onzeker of zij zal profiteren van de gestelde aanloop van klanten. Doordat de pui van de nieuwe bedrijfsruimte minder breed is doet dit af aan de uitstraling van de winkel. Dit alles zou moeten leiden tot een lagere huurprijs, zo stelt [gedaagde] .

4.7.11.

De kantonrechter overweegt dat [gedaagde] nu huur betaalt voor een verouderde bedrijfsruimte (gebouwd in de jaren 60/70), met een lage energiezuinigheid. De voorgestelde huurprijs na renovatie ziet op een volledig nieuwe bedrijfsruimte in een modern bedrijfspand dat voldoet aan de eisen van deze tijd, waaronder eisen met betrekking tot energiezuinigheid. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom aan die energiezuinigheid getwijfeld zou moeten worden als bij de renovatie aan alle eisen voor energielabel A+ wordt voldaan. Dat deze ingrijpende renovatie gepaard gaat met een huurverhoging ligt in de rede. De renovatie leidt immers tot meer huurgenot en de nieuwe bedrijfsruimte is niet zoveel kleiner dat een huurverhoging al om die reden niet redelijk zou zijn. Hetzelfde geldt voor het feit dat de pui minder breed zal zijn dan nu het geval is. [gedaagde] heeft daarnaast geen deskundig makelaar ingeschakeld ter onderbouwing van haar stelling dat de voorgestelde nieuwe huurprijs van € 120.000,00 per jaar niet marktconform is. Zij heeft dan ook onvoldoende gemotiveerd betwist dat de voorgestelde huurprijs na renovatie redelijk is. Het renovatievoorstel is daarom ook vanwege die voorgestelde huurprijsverhoging niet onredelijk, mede in aanmerking genomen dat [eiser] instemt met het voortijdig eindigen van de huurovereenkomst als [gedaagde] vanwege die hogere huurprijs zou willen vertrekken.

De vorderingen c), e) en f)

4.8.

Op grond van alles wat hiervoor onder 4.4. tot en met 4.7.11 is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat het (verbeterde) renovatievoorstel van [eiser] redelijk is.

De onder c) gevorderde verklaring van recht wordt daarom toegewezen met dien verstande dat het voorstel redelijk wordt verklaard als bedoeld in de huurovereenkomst en niet, zoals [eiser] vordert, als bedoeld in de wet. De huurovereenkomst kent immers een eigen renovatieregeling, waarin de wettelijke regeling van artikel 7:220 van het BW is uitgesloten.

Omdat het renovatievoorstel redelijk is, is [gedaagde] verplicht om aan de renovatie haar medewerking te verlenen. Ook de onder e) gevorderde veroordeling van [gedaagde] om (samengevat) de renovatiewerkzaamheden te gedogen en het gehuurde gedeeltelijk te ontruimen, wordt toegewezen. De dwangsom die [eiser] aan die veroordeling heeft verbonden, wordt afgewezen. [eiser] heeft met dit vonnis een executoriale titel waarmee hij, als [gedaagde] niet aan de veroordeling tot tijdelijke en gedeeltelijke ontruiming voldoet, door inschakeling van de deurwaarder die ontruiming kan bewerkstelligen. Hij heeft niet toegelicht waarom daarnaast een dwangsom nodig zou zijn. De onder f) gevorderde dwangsom wordt daarom afgewezen.

Vordering d) en voorwaardelijke vordering g)

4.9.

[eiser] vordert onder d) dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat [gedaagde] naast de compensatie die deel uitmaakt van het redelijke renovatievoorstel geen aanspraak toekomt op huurprijsvermindering of schadevergoeding voor zover deze op enige wijze verband houdt met de renovatiewerkzaamheden.

4.9.1.

Die vordering van [eiser] wordt afgewezen. Een redelijk renovatievoorstel is geen overeenkomst tussen partijen tegen finale kwijting. [gedaagde] hoeft met het renovatievoorstel niet in te stemmen en het oordeel van de kantonrechter dat het renovatievoorstel van [eiser] redelijk is, betekent alleen maar dat [gedaagde] verplicht is om op basis van dat renovatievoorstel haar medewerking te verlenen aan de renovatiewerkzaamheden en die werkzaamheden te gedogen. Dit betekent dus niet dat [gedaagde] haar eventuele aanspraken op huurprijsvermindering of schadevergoeding verliest als er zich gedurende de renovatie omstandigheden voordoen die in het renovatievoorstel niet zijn verdisconteerd.

4.10.

[eiser] vordert onder g), voor het geval de kantonrechter het renovatievoorstel redelijk verklaart, dat de kantonrechter de huurprijs zal wijzigen in € 120.000,00 per jaar te vermeerderen met omzetbelasting, met ingang van de dag dat de renovatie is voltooid en de bedrijfsruimte aan [gedaagde] ter beschikking is gesteld. Ter zitting heeft [eiser] op vragen van de kantonrechter toegelicht dat zij die vordering baseert op onvoorziene omstandigheden (zoals bedoeld in artikel 6:258 van het BW). Volgens [gedaagde] is van onvoorziene omstandigheden geen sprake en moet de vordering van [eiser] worden afgewezen.

4.10.1.

Aan de voorwaarde waaronder de vordering onder g) is ingesteld, is voldaan: de kantonrechter verklaart het renovatievoorstel redelijk.

4.10.2.

De hogere huurprijs na renovatie is onderdeel van het renovatievoorstel. Het oordeel van de kantonrechter dat het renovatievoorstel redelijk is, heeft niet tot gevolg dat die hogere huurprijs na renovatie en terbeschikkingstelling van het gehuurde tussen partijen geldt, maar alleen dat [gedaagde] aan de renovatie haar medewerking moet verlenen. Partijen zullen de huurprijs na renovatie moeten overeenkomen. Als zij niet tot overeenstemming komen, dan bestaat de mogelijkheid om de procedure van artikel 7:303 van het BW te volgen. Een renovatie door de verhuurder is geen onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 van het BW, alleen al omdat in de huurovereenkomst een uitgebreide regeling is opgenomen voor het geval de verhuurder de bedrijfsruimte wil renoveren. De vordering van [eiser] onder g) wordt daarom afgewezen.

Uitvoerbaar bij voorraad

4.11.

[eiser] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagde] voert daartegen verweer. Als de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard heeft dit voor haar bedrijfsvoering verstrekkende gevolgen, die in geen verhouding staan tot de ongemotiveerde en niet financieel onderbouwde renovatieplannen van [eiser] , zo stelt [gedaagde] .

4.12.

[eiser] heeft zijn eerste renovatievoorstel gedaan op 30 november 2021. In de periode daarna hebben partijen overleg gevoerd en naar aanleiding daarvan heeft [eiser] zijn voorstel herhaaldelijk aangepast. [eiser] stelt dat hij beschikt over alle benodigde vergunningen en dat hij aannemers heeft gecontracteerd om de werkzaamheden uit te voeren. De bedoeling was in april 2022 te beginnen met de sloop. Door nog verder uitstel lijdt hij grote financiële schade, ook omdat hij al huurders heeft voor de nieuw te realiseren bedrijfsruimtes die rekenen op oplevering uiterlijk per 1 april 2023.

4.12.1.

De kantonrechter is van oordeel dat het belang van [eiser] bij de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring zwaarder moet wegen dan het belang van [gedaagde] bij afwijzing daarvan. De renovatieplannen van [eiser] zijn concreet en actueel. Hij heeft de renovatie al moeten uitstellen door het geschil tussen partijen over de redelijkheid van het renovatievoorstel. Hij heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij bij een verder uitstel grote financiële schade lijdt. Daar staat tegenover dat [gedaagde] inmiddels een half jaar de tijd heeft gehad om zich op de aanstaande renovatie voor te bereiden. Tussen de datum van dit vonnis en de geplande aanvang van de renovatiewerkzaamheden ligt nog eens een periode van 3 maanden, waarin [gedaagde] de nodige maatregelen kan nemen om ervoor te zorgen dat zij haar bedrijf gedurende de renovatie kan voortzetten. Bovendien was renovatie van de verouderde bedrijfsruimte al in 2012 aan de orde bij het sluiten van de eerste, tijdelijke huurovereenkomst en de toenmalig verhuurder, [A] , heeft in 2019/2020 opnieuw aan [gedaagde] te kennen gegeven de verouderde bedrijfsruimte te willen renoveren. In plaats daarvan heeft hij de bedrijfsruimte verkocht aan [eiser] . Het kan dan ook geen verrassing voor [gedaagde] zijn geweest dat de nieuwe eigenaar van de bedrijfsruimte kort na aankoop tot renovatie wilde overgaan. Het ligt immers voor de hand dat de bij de verhuurder sinds 2012 gevoelde noodzaak tot renovatie door het tijdsverloop alleen maar groter is geworden. Mede in aanmerking wordt genomen dat de naastgelegen bedrijfsruimtes ( [naam 2] en [naam 3] ) door [eiser] recent al ingrijpend zijn gerenoveerd.

4.12.2.

Gelet op die wederzijdse belangen wordt de door [eiser] gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring toegewezen.

Proceskosten

4.13.

[gedaagde] is aan te merken als de partij die grotendeels ongelijk heeft gekregen. Zij wordt daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij de eigen proceskosten draagt en de proceskosten van [eiser] moet betalen. Die proceskosten van [eiser] worden tot vandaag begroot op in totaal € 711,03, te weten:

- € 86,00 vastrecht;

- € 125,03 explootkosten;

- € 500,00 salaris gemachtigde (2 punten x het tarief van € 250,00, uitgaande van een vordering van onbepaalde waarde, welk tarief de kantonrechter gelet op de omvang en zwaarte van de zaak redelijk acht; 1 punt voor de dagvaarding en 1 punt voor de zitting, voor de akte eiswijziging worden geen punten gerekend).

De nakosten worden toegewezen als hierna in de beslissing te melden.

5. De beoordeling in het incident ex artikel 223 Rv

5.1.

De vordering in het incident onder a) en b) is gelijk aan de vordering in het hoofdzaak onder c) en d). Omdat vandaag in de hoofdzaak eindvonnis wordt gewezen, heeft [eiser] geen belang meer bij zijn provisionele vordering. Die vordering wordt daarom afgewezen.

5.2.

Gelet op de nauwe samenhang met de hoofdzaak worden de proceskosten gecompenseerd.

6. De beslissing

De kantonrechter:

in het incident ex artikel 223 van het Rv

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in de hoofdzaak

6.3.

verklaart voor recht dat het namens [eiser] gedane renovatievoorstel d.d. 30 november 2021, met aanvullingen/verbeteringen daarop per brief van 23 maart 2022, per e-mail van 2 mei 2022 en per e-mail van 7 mei 2022, een redelijk renovatievoorstel is als bedoeld in de huurovereenkomst;

6.4.

veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de renovatiewerkzaamheden aan de bedrijfsruimte te gedogen en daaraan haar medewerking te verlenen, in het bijzonder door op eerste verzoek van [eiser] het voorste deel van de bedrijfsruimte (aan de [straat 1] ) te ontruimen en te verlaten en ter beschikking van [eiser] te stellen voor de duur en voor zover dat voor [eiser] of door hem ingeschakelde derden nodig is om de renovatiewerkzaamheden aan dat deel van de bedrijfsruimte uit te voeren, en als die werkzaamheden aan het voorste deel zijn afgerond op eerste verzoek van [eiser] het achterste deel van de bedrijfsruimte (aan de [straat 2] ) te ontruimen en te verlaten en ter beschikking van [eiser] te stellen voor de duur en voor zover dat voor [eiser] of door hem ingeschakelde derden nodig is om de renovatiewerkzaamheden aan dat deel van de bedrijfsruimte uit te voeren, conform het renovatievoorstel als bedoeld in 6.3.;

6.5.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten; dat betekent dat zij haar eigen proceskosten draagt en de proceskosten van [eiser] moet betalen, tot vandaag begroot op € 711,03;

6.6.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening;

6.7.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

6.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2022.