Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 9548621 \ UC EXPL 21-8186
Vonnis van 29 juni 2022
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
wonend in [woonplaats 1] ,
2.
[eiser sub 2],
2.
[eiser sub 2],
wonend in [woonplaats 1] ,
eisers,
hierna samen te noemen: [eiser sub 1] en [eiser sub 2] ,
gemachtigde: mr. A.E. van Ginkel,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats 2] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. P.S. Folsche.
1.De procedure
1.1.
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben [gedaagde] op 15 november 2021 gedagvaard. Hier heeft [gedaagde] schriftelijk op gereageerd met een conclusie van antwoord. Op 22 april 2022 hebben [eiser sub 1] en [eiser sub 2] aanvullende stukken ingediend.
1.2.
Op 4 mei 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.3.
Het vonnis is nader bepaald op vandaag.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 september 2014 de woning aan de [adres] in [plaats] . [eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn sinds 31 december 2020 eigenaar van deze woning en zijn per die datum de verhuurder geworden van [gedaagde] .
2.2.
[eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, omdat [gedaagde] vanaf april 2021 tot en met april 2022 te weinig of geen huur heeft betaald. De huurachterstand waarvan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] betaling vorderen bedraagt € 5.178,02. [gedaagde] betwist de hoogte van de huurachterstand. Volgens hem is de achterstand minder dan het bedrag dat [eiser sub 1] en [eiser sub 2] vorderen. Bovendien moet er een huurprijsvermindering worden toegepast vanwege gebreken. De huurcommissie heeft de huurprijs verlaagd tot 40% van de huurprijs.
3.De beoordeling
De huurprijs
3.1.
Tussen partijen bestaat discussie over de hoogte van de maandelijkse huurprijs. Volgens [eiser sub 1] en [eiser sub 2] is de huurprijs € 465,67 (exclusief servicekosten). Volgens [gedaagde] is de huurprijs € 375,10 (exclusief servicekosten en behoudens nog een huurprijsvermindering opgelegd door de huurcommissie, zie hiervoor vanaf overweging 3.5). Beide partijen nemen hierbij het vonnis van 12 augustus 2020 van de kantonrechter van deze rechtbank als uitgangspunt.
3.2.
Het vonnis van 12 augustus 2020 is gewezen tussen [gedaagde] en de vorige verhuurder van de woning, de heer [A] . In het vonnis is de huurprijs vanaf 1 juli 2019 vastgesteld op € 375,10 per maand. In dit vonnis is daarnaast, voor zover van belang, het volgende overwogen:
“
4.11. (…) De kantonrechter stelt daarom de energieprestatie per 1 juni 2019 vast op 0 punten. Bij het berekenen van de huurprijs per 1 juli 2020 zou wel rekening kunnen worden gehouden met de overgelegde energie-index en dus de gestelde 15 punten. De kantonrechter komt daarop hierna, onder 4.14, terug.
4.11. (…) De kantonrechter stelt daarom de energieprestatie per 1 juni 2019 vast op 0 punten. Bij het berekenen van de huurprijs per 1 juli 2020 zou wel rekening kunnen worden gehouden met de overgelegde energie-index en dus de gestelde 15 punten. De kantonrechter komt daarop hierna, onder 4.14, terug.
(…)
4.14.
Uit de subsidiaire vordering zou kunnen worden opgemaakt dat de kantonrechter wordt verzocht ook een redelijke huurprijs te bepalen per 1 juli 2020. Het gaat de kantonrechter echter te ver om zonder deugdelijk rapport die prijs te gaan vaststellen. Het partijdebat is daar ook onvoldoende over gevoerd. Het ligt op de weg van partijen dat zelf aan de hand van de rekentools die beschikbaar zijn, al dan niet via de huurcommissie, nader te bepalen. Deze beslissing van de kantonrechter kan daarbij als uitgangspunt dienen. (…)”
3.3.
Uit het vonnis volgt dat partijen in overleg de huurprijs nader kunnen bepalen en daarbij kunnen afspreken dat de 15 punten voor het energielabel bij de maandelijkse huurprijs op worden geteld. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen uitgelegd dat nadat het energielabel bekend was geworden de advocaat van [A] contact heeft opgenomen met de budgetbeheerder van [gedaagde] . Hij heeft namens [A] aangegeven dat de huurprijs zou worden vastgesteld op € 465,67 per maand, bestaande uit de in het vonnis vastgestelde huurprijs plus de 15 punten voor het energielabel. [A] heeft dus, zoals ook in het vonnis van 12 augustus 2020 is overwogen, de huurprijs zo nader willen bepalen. De budgetbeheerder is hiermee kennelijk akkoord gegaan want hij heeft hier ook gevolg aan gegeven. Voor [gedaagde] heeft hij gedurende zes maanden aan [A] een bedrag van € 565,67 per maand betaald (dat is inclusief € 100,00 aan servicekosten). De budgetbeheerder beheert het budget van [gedaagde] en zijn handelingen moeten geacht worden voor rekening van [gedaagde] te komen. [A] mocht hier op vertrouwen. Omdat de budgetbeheerder heeft ingestemd met een huurprijs van € 465,67 per maand kan [gedaagde] hier niet meer op terugkomen. Anders dan [gedaagde] stelt is niet gebleken, althans is onvoldoende onderbouwd, dat de budgetbeheerder zich door [A] er ten onrechte van heeft laten overtuigen dat betaling van deze huurprijs een verplichting was en dat hij de hogere huurprijs feitelijk onverschuldigd heeft betaald.
3.4.
Dit betekent dat de contractuele huurprijs van de woning € 465,67 per maand bedraagt (exclusief servicekosten).
Huurprijsvermindering vanwege gebreken
3.5.
Op 10 februari 2021 heeft de huurcommissie uitspraak gedaan over de door [gedaagde] verzochte verlaging van de huurprijs in verband met gebreken in de woning. De huurcommissie heeft de huurprijs verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs. Daarbij is bepaald dat de huurverlaging in gaat op 1 april 2019 en dat dit geldt totdat
allegebreken zijn hersteld.
allegebreken zijn hersteld.
3.6.
Tijdens de mondelinge behandeling is duidelijk geworden dat de gebreken in april 2021 zijn opgelost, behalve de vloer van de woonkamer. De vloer van de woonkamer helde en moest horizontaal worden gemaakt. Als gevolg hiervan moest er ook een nieuwe keuken worden geplaatst. Deze werkzaamheden zijn op 21 april 2022 afgerond, partijen zijn het hierover eens. Vanaf dit moment zijn dus alle gebreken hersteld. In beginsel was [gedaagde] dus tot mei 2022 een verlaagde huurprijs van 40% aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verschuldigd. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] stellen echter dat het aan [gedaagde] ligt dat het gebrek aan de vloer niet eerder kon worden hersteld, omdat hij aan de werkzaamheden niet meteen wilde meewerken. [gedaagde] betwist dit. Hij heeft uitgelegd dat hij in 2021 tegen [eiser sub 1] en [eiser sub 2] heeft gezegd dat hij tijdelijk de woning boven zijn woning in gebruik zou kunnen nemen, aangezien deze woning toen leeg stond, zodat de werkzaamheden in zijn eigen woning zouden kunnen plaatsvinden. Daar heeft hij geen reactie op gekregen. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben verklaard zich dit inderdaad zo te kunnen herinneren. De kantonrechter concludeert hieruit dat de betreffende werkzaamheden dus ook eerder (in 2021) hadden kunnen worden uitgevoerd en dat [gedaagde] bereid was zijn woning hiervoor tijdelijk te ontruimen. [eiser sub 1] en [eiser sub 2] hebben dan ook, gelet op wat zojuist is overwogen, onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] niet heeft willen meewerken aan een eerder herstel van de hellende vloer.
3.7.
[gedaagde] is op grond van de uitspraak van de huurcommissie tot mei 2022 maandelijks een huurprijs van 40% van € 465,67 verschuldigd. Dit komt neer op een bedrag van € 186,27 per maand. Hier komt maandelijks nog een bedrag van € 100,00 aan servicekosten bij. Dit bedrag was [gedaagde] ingaande januari 2021 aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] verschuldigd, omdat zij vanaf die maand de opvolgende (nieuwe) verhuurders van de woning zijn. De maand april 2022 is [gedaagde] geen huur verschuldigd, omdat hij die maand vanwege de werkzaamheden aan de vloer en de keuken niet in de woning heeft kunnen verblijven. In totaal gaat het dus om 15 maanden (januari 2021 tot en met maart 2022), wat een bedrag van in totaal € 4.294,05 (€ 286,27 x 15 maanden) oplevert.
3.8.
Uit de door [eiser sub 1] en [eiser sub 2] overgelegde specificatie van het huursaldo is af te lezen dat [gedaagde] in de maanden februari 2021 tot en met april 2022 in totaal € 3.307,03 heeft betaald. Tussen partijen staat vast dat de budgetbeheerder voor [gedaagde] voor januari 2021 een bedrag van € 565,67 heeft betaald. In totaal heeft [gedaagde] dus in de periode januari 2021 tot en met april 2022 € 3.872,70 betaald.
3.9.
De totale huurachterstand (tot en met april 2022) bedraagt dus nog € 421,35 (€ 4.294,05 - € 3.872,70).
Conclusie
3.10.
Een bedrag van € 421,35 is toewijsbaar. Dit bedrag aan huur en servicekosten heeft [gedaagde] nog niet betaald terwijl hij dit wel verschuldigd is aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] . Ook zal de gevorderde en intussen verschuldigde huur (inclusief servicekosten) voor de maanden mei en juni 2022 worden toegewezen. Hierop moet uiteraard in mindering worden gebracht wat [gedaagde] voor die maanden eventueel al aan huur heeft betaald. Voor toewijzing van verder in de toekomst liggende huurtermijnen bestaat geen aanleiding omdat niet is gebleken dat [gedaagde] daarmee in gebreke is of zal zijn.
3.11.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning zijn niet gerechtvaardigd gelet op de omvang van de (nu nog bestaande) huurachterstand. Daarom zal de vordering tot ontbinding en ontruiming worden afgewezen.
Proceskosten
3.12.
De kantonrechter ziet aanleiding de proceskosten te compenseren, dat wil zeggen dat elk van partijen de eigen kosten draagt.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
verklaart voor recht dat de huurprijs per 1 juli 2020 € 565,67 inclusief € 100,00 aan servicekosten bedraagt;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te betalen € 421,35 aan huurachterstand tot en met april 2022, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 15 november 2021 tot de dag van betaling;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] voorts om aan [eiser sub 1] en [eiser sub 2] te betalen
€ 1.131,34 aan huur inclusief servicekosten voor de maanden mei en juni 2022 (waarop in mindering komt wat [gedaagde] voor deze maanden aan huur en servicekosten eventueel al heeft betaald);
4.4.
compenseert de proceskosten, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2022.