ECLI:NL:RBMNE:2022:2867

• Datum uitspraak: 22 juli 2022
• Publicatiedatum: 18 juli 2022
• Zaaknummer: 9901321
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: Y.M. Vanwersch
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot nakoming van renovatiewerkzaamheden en huurprijsvermindering in kort geding

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 22 juli 2022 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een besloten vennootschap, hierna te noemen [eiseres], en een gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde]. [Eiseres] heeft een vordering ingesteld tegen [gedaagde] met betrekking tot de nakoming van renovatiewerkzaamheden aan een gehuurde bedrijfsruimte, alsook een verzoek tot huurprijsvermindering wegens gebreken aan het gehuurde. De procedure is gestart met een dagvaarding op 9 juni 2022, gevolgd door een mondelinge behandeling op 8 juli 2022. Tijdens deze behandeling zijn beide partijen vertegenwoordigd door hun gemachtigden en hebben zij hun standpunten toegelicht.

De feiten van de zaak zijn als volgt: [eiseres] huurt sinds 1 september 2011 een bedrijfsruimte van [gedaagde], die sinds 3 mei 2018 eigenaar is van het gehuurde. In de huurovereenkomst zijn renovatiewerkzaamheden opgenomen die [gedaagde] diende uit te voeren. [Eiseres] heeft [gedaagde] herhaaldelijk in gebreke gesteld omdat de werkzaamheden niet tijdig zijn uitgevoerd. In een rapport van een derde partij, [onderneming 3], werd vastgesteld dat er nog diverse werkzaamheden moesten worden uitgevoerd om aan de huurovereenkomst te voldoen.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [eiseres] spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorzieningen, omdat de renovatiewerkzaamheden niet tijdig zijn uitgevoerd en het huurgenot daardoor wordt aangetast. De vordering tot nakoming van de renovatiewerkzaamheden is gedeeltelijk toegewezen, met de verplichting voor [gedaagde] om deze uiterlijk op 31 oktober 2022 af te ronden, op straffe van een dwangsom. De vordering tot huurprijsvermindering is afgewezen, omdat [eiseres] niet voldoende heeft aangetoond dat er relevante gebreken zijn die een vermindering van het huurgenot rechtvaardigen. De proceskosten zijn gecompenseerd, wat betekent dat elke partij zijn eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9901321 UV EXPL 22-110 SV/40160

Kort geding vonnis van 22 juli 2022

inzake

de besloten vennootschap

[eiseres] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen: [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. R.P.M. de Laat,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. J. van de Riet.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 9 juni 2022 met producties 1 tot en met 19
• de brief van de gemachtigde van [gedaagde] van 6 juli 2022 met producties 1 tot en met 14
• de mondelinge behandeling, waarbij de eis is gewijzigd en verminderd
• de pleitnota van de gemachtigde van [gedaagde]
• de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [eiseres]

1.2.

De mondelinge behandeling heeft op 8 juli 2022 plaatsgevonden. [eiseres] heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, mr. De Laat, en [A] , manager maintenance bij [eiseres] . [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde,
mr. Van de Riet. Beide partijen hebben hun standpunten nader toegelicht aan de hand van de door hen overgelegde pleitnota’s. De griffier heeft aantekening gehouden van wat is besproken.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] huurt sinds 1 september 2011 op grond van een huurovereenkomst bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] (het gehuurde) van
[onderneming 1] B.V. [gedaagde] is vanaf 3 mei 2018 eigenaar van het gehuurde. Op
1 augustus 2019 hebben [eiseres] en [gedaagde] een nieuwe huurovereenkomst gesloten voor het gehuurde, dat bestaat uit 4.443,6 m² bedrijfs-en kantoorruimte en in totaal 25 parkeerplaatsen op gemeenschappelijk en eigen terrein. Het gehuurde maakt deel uit van een bedrijfsverzamelgebouw, waarin ook andere bedrijfsruimtes verhuurd worden. [eiseres] gebruikt het gehuurde voor het maken, opslaan en leveren van producten voor de automotive industrie.

2.2.

Partijen hebben de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: AB) op de huurovereenkomst van toepassing verklaard.

2.3.

Partijen hebben in artikel 4.1 van de huurovereenkomst een aanvangshuurprijs op jaarbasis van € 268.800,- afgesproken. Daarbij is afgesproken dat vanaf het moment dat de werkzaamheden conform artikel 11.1 en 11.2 van de huurovereenkomst door Verhuurder zijn uitgevoerd en door Huurder zijn goedgekeurd, de nieuwe huurprijs op jaarbasis € 325.000,- zal bedragen.

2.4.

In de huurovereenkomst staat onder het kopje ‘Datum van oplevering aan huurder’ in artikel 11.1:

“Verhuurder streeft ernaar de renovatiewerkzaamheden zoals opgenomen in artikel 11.2 van deze Huurovereenkomst voor 31 december 2020 in overeenstemming met de daarvoor van overheidswege gestelde eisen uitgevoerd te hebben.”

2.5.

In artikel 11.2 van de huurovereenkomst - onder het kopje ‘Werkzaamheden/renovatie uit te voeren door Verhuurder’ - staat een lijst van in totaal 13 werkzaamheden/renovaties die [gedaagde] aan het gehuurde zal (laten) uitvoeren. De lijst, die ziet op het aanbrengen, vervangen en verplaatsen van onderdelen van het gehuurde en het splitsen van aansluitingen en systemen, luidt als volgt:

• A)
• B)
• C)
• D)
• E)
• F)
• G)
• H)
• I)
• J)
• K)
• L)
• M)

2.6.

[eiseres] heeft [gedaagde] per brief van 8 september 2021 meegedeeld dat hij deze verplichtingen niet althans gebrekkig is nagekomen. Uitsluitend de werkzaamheden onder H zijn door [gedaagde] afgerond. De werkzaamheden onder E zijn deels uitgevoerd door [eiseres] en de werkzaamheden onder I zijn geheel door [eiseres] uitgevoerd. [eiseres] heeft [gedaagde] daarom in gebreke gesteld en gesommeerd de renovatiewerkzaamheden zoals opgenomen in artikel 11.2 van de huurovereenkomst alsnog te laten uitvoeren en uiterlijk 1 november 2021 af te ronden. [eiseres] heeft daarbij ook gemeld dat naast de renovatiewerkzaamheden sprake is van meerdere gebreken aan het gehuurde, zoals de gaten in de vloer van de expeditie-ruimte en de receptie-indeling. [eiseres] heeft [gedaagde] daarom conform artikel 9.1 van de AB gesommeerd alle gebreken binnen een maand te herstellen. Verder heeft [eiseres] [gedaagde] gevraagd om een werkplan voor de renovatie- en herstelwerkzaamheden.

2.7.

Op 23 september 2021 heeft [A] van [eiseres] met [gedaagde] een gesprek gevoerd over de stand van de werkzaamheden.

2.8.

[eiseres] heeft [gedaagde] op 28 oktober 2021 opnieuw gesommeerd de resterende renovatie- en herstelwerkzaamheden uit te voeren. Daarbij heeft [eiseres] [gedaagde] in gebreke gesteld voor nieuwe lekkages langs gevels en kozijnen die zij eerder, op 6 oktober 2021, al had gemeld.

2.9.

In opdracht van [eiseres] heeft [onderneming 3] B.V. ( [onderneming 3] ) in februari 2022 het gehuurde bezocht en onderzocht wat moet gebeuren om te voldoen aan artikel 11.2 van de huurovereenkomst. [onderneming 3] heeft in zijn rapport van 30 maart 2022 geconcludeerd dat een aantal bouwkundige verbeteringen uit de huurovereenkomst nog niet zijn uitgevoerd, dat er brandwerende maatregelen nodig zijn en hij heeft aangegeven wat er aan de technische installaties nog moet gebeuren.

2.10.

In april 2022 en op 19 mei 2022 heeft [eiseres] opnieuw lekkages aan het gehuurde bij [gedaagde] gemeld. Ook heeft [eiseres] bij [gedaagde] op 14 mei 2022 gemeld dat kabels van rookmelders zijn doorgeknipt. Op 20 mei 2022 heeft [eiseres] [gedaagde] gesommeerd de lekkages te verhelpen en de rookmelders intact te laten.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert, na wijziging en vermindering van eis, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te veroordelen tot nakoming van de verplichtingen tot:

• het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde, primair zoals beschreven onder randnummer 2.18, subsidiair zoals beschreven in randnummer 2.3 van de dagvaarding;
• het herstel van de gebreken aan het gehuurde zoals beschreven onder randnummer 2.21 van de dagvaarding;

dit alles binnen drie maanden na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag dat [gedaagde] zich niet aan deze veroordeling houdt, met een maximum van € 100.000,-;

II. de huurprijs van het gehuurde te verminderen met 50%, met ingang van de dag van dagvaarding tot aan het moment dat aan het gevorderde onder sub I is voldaan, althans een zodanig percentage en zodanige termijn als door de voorzieningenrechter in goede justitie wordt bepaald;

III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, het nasalaris, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] zijn verplichting op basis van artikel 11.2 van de huurovereenkomst om renovatiewerkzaamheden uit te voeren niet is nagekomen en vordert daarom nakoming van deze verplichting op grond van artikel 3:296 BW dan wel op grond van artikel 7:206 BW. [eiseres] stelt dat [gedaagde] op grond van artikel 7:206 BW ook verplicht is de andere gebreken van het gehuurde te verhelpen. Vanwege het verminderde huurgenot door substantiële en langdurig bestaande gebreken, vordert [eiseres] op basis van artikel 7:207 BW een evenredige vermindering van de huurprijs.

3.3.

[gedaagde] voert verweer, dat zo nodig bij de beoordeling aan de orde komt.

4. De beoordeling

Spoedeisend belang 4.1. [gedaagde] betwist dat sprake is van spoedeisend belang omdat de renovatiewerkzaamheden in uitvoering zijn en gestaag vorderen. Volgens [gedaagde] brengt een toewijzend vonnis hierin geen verandering.

4.2.

In augustus 2019 hebben partijen afgesproken dat [gedaagde] ernaar streeft de renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in artikel 11.2 van de huurovereenkomst voor
31 december 2020 uitgevoerd te hebben. Niet in geschil is dat de renovatiewerkzaamheden tot nu toe, anderhalf jaar later, nog steeds niet volledig zijn uitgevoerd. Gelet op de na de streefdatum verstreken tijd acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat de renovatiewerkzaamheden zonder rechterlijk vonnis niet, of te langzaam, worden uitgevoerd. [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de bouwkundige staat van het gehuurde verder achteruitgaat, waardoor het huurgenot wordt aangetast. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [eiseres] spoedeisend belang heeft bij een voorziening bij voorraad.

4.3.

In dit kort geding moet, ook op basis van wat tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen en of de vordering van [eiseres] in een (eventuele) bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

Nakoming renovatiewerkzaamheden 4.4. [eiseres] vordert primair nakoming van de renovatiewerkzaamheden zoals vermeld in randnummer 2.18 van de dagvaarding, waarbij zij uitgaat van de extra maatregelen (type dakisolatiemateriaal en HR++-glas) die [onderneming 3] in zijn rapport van 30 maart 2022 noodzakelijk heeft geacht. Tijdens de zitting is gebleken dat het rapport van [onderneming 3] in opdracht van [eiseres] eenzijdig tot stand is gekomen, zonder betrokkenheid van [gedaagde] en dat [gedaagde] pas bij dagvaarding kennis heeft genomen van dit rapport. Nu partijen geen concrete afspraken hebben gemaakt over de (aanvullende) werkzaamheden die volgens [onderneming 3] noodzakelijk zijn, rust op [gedaagde] vooralsnog geen contractuele verplichting om deze uit te voeren. De als primair gevorderde veroordeling van [gedaagde] tot nakoming van de renovatiewerkzaamheden zoals genoemd in randnummer 2.18 van de dagvaarding, zal daarom worden afgewezen.

4.5.

[eiseres] vordert – na wijziging van eis – subsidiair nakoming van de renovatiewerkzaamheden zoals vermeld in randnummer 2.3 van de dagvaarding, waarin [eiseres] de lijst met renovatiewerkzaamheden uit artikel 11.2 van de huurovereenkomst heeft weergegeven. De kantonrechter verwijst voor de weergave van de lijst naar punt 2.5 van dit vonnis.

4.6.

Partijen zijn het erover eens dat onderdeel H. van de lijst, het aanbrengen van douches/toiletten en kleedruimte, inmiddels is uitgevoerd, zodat dit onderdeel geen bespreking meer behoeft. [eiseres] heeft tijdens de zitting haar eis verder verminderd met de onderdelen E. (splitsen en aanbrengen (nuts)aansluitingen en eigen meterkast), I. (afsplitsing van het alarmsysteem) en J. (afbreken portiersloge), waarvoor niet langer een veroordeling tot nakoming wordt gevorderd. De subsidiaire vordering tot nakoming van de renovatiewerkzaamheden als bedoeld in randnummer 2.3 van de dagvaarding ziet daarom alleen nog op de werkzaamheden van de onderdelen A. tot en met D., F. (waarbij [eiseres] ter zitting heeft meegedeeld dat zij de vordering voor F. wijzigt door in 2.3 van de dagvaarding niet ‘aanpassen/
vervangen ’ maar het ‘aanpassen/
verplaatsen van de huidige Cv-installatie in de bedrijfsruimten’ te lezen), G. en K. tot en met M.

4.7.

[gedaagde] heeft tijdens de zitting erkend dat deze onderdelen van de lijst van renovatiewerkzaamheden nog niet zijn afgerond. Daarbij heeft hij desgevraagd meegedeeld wanneer hij deze onderdelen kan afronden. Dit heeft geleid tot de volgende werkafspraken over de uitvoering van de renovatiewerkzaamheden:

A. Aanbrengen van gevelisolatie tegen de bestaande buitengevel van het kantoor en de bedrijfshal van het gehuurde: gereed
1 oktober 2022 ;

B. Aanbrengen van een nieuwe dakbedekking en isolatie op het dak van het gehuurde: gereed
vóór 1 september 2022 ;

C. Vervangen van de huidige kozijnen voor kunststof kozijnen: gereed
vóór 1 oktober 2022 ;

D. Vervangen van de enkelglas ramen voor tenminste dubbel isolatieglas: gereed
vóór 1 oktober 2022 ;

F. Vervangen van de huidige Cv-installatie voor een nieuw HR-systeem. In de
kantorenstrook per verdieping 1 nieuwe Cv-ketel en aanpassen/verplaatsen huidige Cv-installatie in de bedrijfsruimten: gereed
vóór 1 oktober 2022 ; als de Cv-installatie in de bedrijfsruimten wordt vervangen in plaats van verplaatst: gereed
vóór 1 november 2022 ;

G. Vervangen van de huidige luchtbehandelingsinstallatie in de kantoren: dit is al uitgevoerd, er moet alleen nog een afspraak gemaakt worden voor een keuring door [onderneming 3] . [gedaagde] geeft
binnen veertien dagen na de zitting, dus uiterlijk op 22 juli 2022, opdracht aan [onderneming 3] voor een keuring en zorgt ervoor dat eventueel door [onderneming 3] op basis van de keuring noodzakelijke geachte aanpassingen aan het luchtbehandelingssysteem worden uitgevoerd en dat het systeem goed werkt;

K. verplaatsen fietsenstalling: gereed
vóór 15 augustus 2022;

L. verplaatsen brommerstalling gereed
vóór 15 augustus 2022 en

M. verplaatsen schuifhek en verbreden inrit: gereed
vóór 15 augustus 2022 .

4.8.

Gelet op deze werkafspraken, zal de kantonrechter de subsidiaire vordering tot veroordeling van [gedaagde] tot nakoming van het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden zoals beschreven onder randnummer 2.3 van de dagvaarding, voor de onderdelen A. tot en met D., F., G. en K. tot en met M., toewijzen. Op basis van de gemaakte werkafspraken ziet de kantonrechter aanleiding om - als stok achter de deur - de gevorderde dwangsom toe te wijzen vanaf 1 november 2022, als [gedaagde] aan één van de hiervoor in punt 4.7 genoemde onderdelen van de renovatiewerkzaamheden niet heeft voldaan. De hoogte van de dwangsom zal worden gesteld op € 500,- per dag dat [gedaagde] zich niet aan dit vonnis houdt, met een maximum van € 100.000,-.

Herstel gebreken 4.9. [eiseres] vordert verder het herstel van de gebreken aan het gehuurde zoals beschreven onder randnummer 2.21 van de dagvaarding. Dit ziet op de diverse gaten in de vloer in de expeditie-ruimte en meerdere bulten in de dakbedekking. Zoals hiervoor onder punt 4.7 al is vermeld, heeft [gedaagde] inmiddels werkafspraken gemaakt voor nieuwe dakbedekking, zodat de vordering van [eiseres] voor het herstel van de bulten aan de huidige dakbedekking geen bespreking meer behoeft. Voor de gaten in de vloer stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] in de brief van 8 september 2021 door [eiseres] is gesommeerd dit gebrek te herstellen, zodat voldaan is aan de vereiste ingebrekestelling. [gedaagde] betwist echter dat hij aansprakelijk is voor het herstel van dit gebrek en stelt dat het voor rekening van [eiseres] komt. Gelet op artikel 11.4 sub a. van de AB, op grond waarvan de kosten van onderhoud van bouwvloeren voor rekening van de verhuurder komt, tenzij het werkzaamheden betreft die moeten worden beschouwd als kleine herstellingen, kan de kantonrechter nog niet vaststellen dat [gedaagde] door de bodemrechter gehouden zal worden het gebrek te herstellen. De omstandigheid dat [eiseres] de gaten in de vloer zelf (provisorisch) heeft hersteld met beton, vormt een aanwijzing dat mogelijk sprake is van een kleine herstelling als bedoeld in artikel 11.4 van de AB, die voor rekening van de huurder komt. Voor een beoordeling welke partij dit gebrek moet herstellen, is daarom nader onderzoek vereist, waarvoor in deze procedure geen ruimte is. De kantonrechter zal de vordering tot herstel van het gebrek aan de vloer, zoals beschreven onder randnummer 2.21 van de dagvaarding, daarom afwijzen.

Huurprijsvermindering 4.10. [eiseres] heeft daarnaast een beroep gedaan op huurprijsvermindering wegens gestelde gebreken aan het gehuurde.

4.11.

Volgens artikel 7:204 van het BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

4.12.

[eiseres] heeft ter zitting gesteld dat onder meer sprake is van een luchtbehandelingsinstallatie die nog niet werkt en is goedgekeurd, regelmatige lekkages, een gebrekkige verwarming, het niet voldoen aan de brandveiligheidseisen en het niet functioneren van het alarmsysteem. [gedaagde] heeft betwist dat er sprake is van significante gebreken in het gehuurde voor een huurprijsvermindering en wijst erop dat in de huurprijs destijds al rekening was gehouden met de gebreken en dat de adviezen uit het rapport van [onderneming 3] over de brandveiligheidseisen hier buiten beschouwing moeten blijven.

4.13.

Voor een geslaagd beroep op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek aan het gehuurde zoals bedoeld in artikel 7:207 van het BW, moet sprake zijn van een gebrek dat een relevante vermindering van het huurgenot oplevert. [eiseres] heeft echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat na het sluiten van de huurovereenkomst met [gedaagde] (nieuwe) gebreken aan het gehuurde zijn ontstaan die niet zijn hersteld en die leiden tot een zodanige vermindering van het huurgenot dat een vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd is. Bij deze stand van zaken is niet waarschijnlijk dat de vordering tot huurprijsvermindering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarom wordt de vordering van [eiseres] tot huurprijsvermindering afgewezen.

Proceskosten

4.14.

In de omstandigheid dat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren.

5. De beslissing

De kantonrechter:

geeft de volgende onmiddellijke voorziening:

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om de werkzaamheden aan het gehuurde - zoals die zijn weergegeven onder punt 4.7. van dit vonnis - naar behoren uit te voeren en af te ronden, uiterlijk op 31 oktober 2022, op verbeurte van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat hij daarna in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van
€ 100.000,-;

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2022.