Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/70
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 551.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de online zitting van 28 april 2022. Eiser is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door J. van Herk, de waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1989 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met twee overkappingen, tuinhuis en garage. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 165 m2 en ligt op een kavel van 415 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 478.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verder heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde van de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de waardebepalende factoren te vermelden en de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van onderhoud van de woning. Er is sprake van scheurvorming en lekkages. De rechtbank overweegt dat uit het door eiser ingediende taxatierapport, opgesteld door [taxateur 2] en [taxateur 3] op 3 december 2021, blijkt dat de woning ‘in een minder goede staat verkeert’. Deze informatie wijkt niet af van de conclusie van verweerder, dat de staat van onderhoud van de woning niet op peil is, maar dat onderhoud niet op korte termijn noodzakelijk is. Eiser heeft niet met stukken onderbouwd dat sprake is van dusdanige scheurvorming en lekkages dat verweerder de staat van onderhoud te hoog heeft gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning nabij de [locatie] , de A12 en hoogspanningsmasten. De rechtbank overweegt dat ook de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] zijn gelegen nabij de [locatie] , A12 en hoogspanningsmasten. De referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] zijn wel gelegen nabij de [locatie] , maar zijn verder gelegen van de hoogspanningsmasten en de A12. De rechtbank is van oordeel dat, zelfs indien moet worden aangenomen dat de referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] onvoldoende vergelijkbaar zouden zijn met de woning in verband met een afwijkende ligging, de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] de waarde van de woning nog voldoende onderbouwen. Deze referentiewoningen hebben niet alleen een vergelijkbare ligging, maar zijn ook van hetzelfde type, vergelijkbaar bouwjaar en hebben een vergelijkbare oppervlakte en staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningen. Nu de woningwaarde per m2 van deze referentiewoningen (€ 1.971,- en € 1.938,-) hoger is dan die van de woning (€ 1.860), kan niet worden gezegd dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Eiser voert tot slot aan dat de woningen [adres 6] , [adres 4] en [adres 2] een lagere waarde onderbouwen voor de woning. Verweerder heeft in het verweerschrift aangevoerd dat de woning [adres 6] onvoldoende vergelijkbaar is omdat deze een betere ligging heeft. Eiser heeft deze stelling van verweerder niet betwist. Verweerder heeft de overige twee door eiser genoemde woningen wel als referentiewoningen gebruikt. Eiser heeft echter niet nader uitgelegd waarom deze referentiewoningen een lagere waarde aantonen voor de woning. De woningen zijn wel opgenomen in het door eiser ingediende taxatierapport, maar een herleiding van de door eiser voorgestelde waarde uit de verkoopcijfers van deze woningen ontbreekt daarin. Uit de enkele verkoopcijfers en opsomming van losse objectkenmerken van deze woningen kan dan ook niet worden afgeleid dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat