Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/5100
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 409.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport met daarin een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 28 april 2022 door middel van een online-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel J.L.G. van Herk namens zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1961 gebouwde rijwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 123 m² en een kaveloppervlak van 210 m2. De woning heeft een aanbouw, een dakkapel en een vrijstaande schuur/berging.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 381.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix van 17 januari 2022 overgelegd, opgesteld door taxateur [taxateur 2] .
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met goed vergelijkbare woningen - ook rijwoningen uit zelfde bouwjaar en gelegen in dezelfde straat - waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De woning is vergeleken met de referentiewoningen:
[adres 2] , verkocht op 22 oktober 2019 voor € 440.000,-.
[adres 3] , verkocht op 3 juni 2020 voor € 495.000,-.
[adres 4] , verkocht op 26 oktober 2020 voor € 460.000,-.
Onderlinge verschillen
6. Eiser voert aan dat niet inzichtelijk is hoe er rekening is gehouden met de onderlinge verschillen wat betreft vooral kwaliteit, staat van onderhoud en van de voorzieningen tussen de woning en de referentiewoningen. Eiser vindt dat door het niet inzichtelijk maken van de waarde per objectonderdeel verweerder de eindwaarde niet inzichtelijk heeft onderbouwd. Eiser heeft op zitting toegelicht dat hij wil weten op welke manier het systeem van verweerder corrigeert op verschillen in deze factoren.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Ten aanzien van eisers verzoek dat hij een berekening wil zien van alle onderdelen op basis waarvan verweerder de waarde heeft vastgesteld, heeft verweerder gemotiveerd toegelicht dat hij geen vaste correctiepercentages hanteert of een rekenmodel gebruikt. Verweerder is daar ook niet toe verplicht bij toepassing van de vergelijkingsmethode. In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor verweerder daarom geen verplichting om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. Daarbij neemt de rechtbank ook in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt alleen de eindwaarde ter toetsing voor.
Toegespitst op dit concrete geval is de rechtbank van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk maakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, zoals bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en van de voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft één referentiewoning geselecteerd die hetzelfde scoort als de woning en twee die beter scoren. De staat van onderhoud en van de voorzieningen van de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] is namelijk goed, terwijl de woning voldoende scoort op die punten. Voor het overige zijn ze gelijkwaardig aan de woning van eiser. Omdat verweerder heeft gekozen voor referentiewoningen die (grotendeels) hetzelfde scoren als de woning, is voldoende inzichtelijk hoe de objecten zich tot elkaar verhouden. Het verschil met [adres 2] en [adres 3] komt duidelijk tot uitdrukking in een hogere woningwaarde per m² dan de woningwaarde per m² van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij de onderbouwing van de woningwaarde daarom volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen, uitstraling en ligging en is met de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexering
8. Eiser vindt dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers is toegepast. Hierdoor is niet te herleiden of de gehanteerde indexering juist is.
9. In het bezwaarschrift heeft eiser verzocht om het gehanteerde indexeringspercentage te verstrekken inclusief de onderbouwing daarvan. Daarop heeft verweerder in de bezwaarprocedure per e-mail van 13 september 2021 aan eiser gemeld dat het gemiddelde indexeringspercentage van de referenties voor dit type woningen in de gemeente [plaats] voor 2019 5,7% is. In zijn beroepschrift brengt eiser naar voren dat het voor hem niet inzichtelijk is of en hoe geïndexeerd is. Daarop heeft verweerder in beroep de taxatiematrix overgelegd met daarin naast het indexeringspercentage voor 2019 ook het percentage voor 2020: 10,2%. Verweerder heeft toegelicht dat deze percentages voortkomen uit gegevens van het Kadaster die in de permanente marktanalyse geanalyseerd worden met landelijke cijfers van het CBS, gegevens van de Waarderingskamer en lokale kennis van de taxateur over dit type woningen in [plaats] .
De rechtbank komt het gehanteerde indexeringspercentage niet als onjuist voor. Eiser heeft er ook niets tegenover gesteld op basis waarvan geconcludeerd zou kunnen worden dat een ander indexeringspercentage aan de orde zou kunnen zijn. Pas op de zitting heeft eiser naar voren gebracht dat hij nog een nadere onderbouwing van het gehanteerde percentage wil zien. De rechtbank vindt dat verweerder voldoende inzichtelijk heeft gemaakt van welke gegevens gebruik is gemaakt om tot het gebruikte percentage te komen. Dat eiser nog een verdere onderbouwing had willen zien, had hij voor de zitting moeten aanvoeren. Een verzoek daartoe op de zitting is te laat naar het oordeel van de rechtbank.
De beroepsgrond slaagt niet.
Grotere aanbouw en daardoor meer woonruimte
10. Eiser wijst er op dat de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] over een grote aanbouw beschikken en dus over meer woonruimte. Zo heeft [adres 2] niet 118 m², maar 123 m² en heeft [adres 3] niet 131 m², maar 134 m².
Op de zitting heeft verweerder erkend dat de gebruiksoppervlakte in de matrix niet geheel juist is vermeld. Bij die woningen is de gebruiksoppervlak drie tot vijf m² meer. Ook in het geval daarvan uitgegaan wordt, blijkt uit de berekeningen dat de woningwaarde per m² van die woningen nog steeds hoger is dan eisers woning en daarmee voldoende het verschil tussen die woningen en de woning van eiser tot uitdrukking wordt gebracht.
Ook deze beroepsgrond slaagt niet.
Gedateerde voorzieningen
11. Eiser voert ook aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De badkamer, het sanitair en de keuken zijn ouder dan 15 jaar en moeten gemoderniseerd worden. Een potentiële koper zal daar in de onderhandelingen over de koopsom rekening mee houden en dat heeft een waardedrukkend effect.
12. Uit de taxatiematrix is op te maken dat de taxateur eisers woning voor wat betreft het voorzieningenniveau aangeduid heeft als ‘voldoende’. De aanduiding ‘voldoende’ betekent: niet op peil, maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn. Verweerder erkent dus dat het voorzieningenpeil gedateerd – niet op peil – is, maar de voorzieningen hoeven niet direct te worden vervangen. De goed vergelijkbare referentiewoning [adres 4] heeft eveneens ‘voldoende’ voor de staat van de voorzieningen. De taxateur heeft zich daarvoor gebaseerd op de foto’s van die woning. De rechtbank kan dit volgen. Het enkele feit dat de voorzieningen in de woning mogelijk meer gedateerd zijn, is onvoldoende voor een waardedrukkend effect ook omdat eiser niet heeft gesteld dat onderhoud of vervanging op korte termijn noodzakelijk zou zijn. De andere twee referentiewoningen in de straat hebben de aanduiding ‘goed’ voor de staat van de voorzieningen. In de woningwaarden per vierkante meter gebruiksoppervlakte, die afgeleid zijn uit de koopsommen, komen die verschillen ten opzichte van eisers woning ook tot uitdrukking. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan verweerders onderbouwing aan de hand van de matrix en de op de zitting gegeven toelichting over de staat van de voorzieningen te twijfelen.
De beroepsgrond slaagt niet.
Asbest
13. Ook is volgens eiser ten onrechte geen rekening gehouden dat de afvoerbuizen van de woning asbest bevatten en dat dit een verlagende factor op de waarde heeft.
14. Op de zitting heeft verweerders taxateur gesteld dat het niet aannemelijk is dat de afvoerbuizen van de woningen uit dezelfde straat – en dus ook de referentiewoningen - geen asbest zouden bevatten. Het mogelijk waardedrukkende effect als gevolg van de aanwezigheid van asbest in de afvoerbuizen is dan verdisconteerd in de verkoopprijzen van de referentiewoningen. De rechtbank kan dit volgen. Eiser heeft het standpunt van verweerder niet onderbouwd weerlegd.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
Verkopen van andere woningen
15. De beroepsgrond dat verweerder de verkopen van de woningen [adres 5] en [adres 6] in de vergelijking had moeten betrekken, heeft eiser op de zitting ingetrokken.
Conclusie
16. De conclusie is dat naar het oordeel van de rechtbank verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2022.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.