Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3699
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: H. van Zelst)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. Tammel).
Procesverloop
In de beschikking van 30 januari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 563.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 23 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 16 december 2021 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting geschorst.
Eiser heeft op 17 december 2021 een stuk ingediend over de aanslag rioolheffing en op 21 december 2021 heeft verweerder nog een aanvullend verweerschrift ingediend met betrekking tot de aanslag rioolheffing. De griffier heeft eiser tot 20 januari 2022 de gelegenheid te geven om op het aanvullende verweerschrift te reageren. Eiser heeft hier geen gebruik van gemaakt. Daarna heeft de rechtbank op 28 april 2022 het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2009 gebouwd appartement met een berging en parkeerplaats. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 147 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk: € 510.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
Indexering
6.1
Eiser voert aan dat het indexeringspercentage niet inzichtelijk is gemaakt. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de indexeringspercentages niet gebruikt kunnen worden omdat die geen betrekking hebben op appartementen. Dat betekent dat de geïndexeerde verkoopprijzen de marktwaarde op de waardepeildatum niet weerspiegelen. De referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] zijn te ver van de waardepeildatum verkocht om hun ongecorrigeerde verkoopprijzen bij de waardevaststelling te betrekken. De rechtbank zal daarom de verkoopcijfers [adres 2] en [adres 3] bij de verdere beoordeling van het beroep buiten beschouwing laten.
6.2
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgebleven referentiewoning [adres 4] en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. [adres 4] is kort voor de waardepeildatum verkocht (19 december 2019). De rechtbank gaat uit van een waarde in het economisch verkeer van € 630.000,- en merkt daarbij op dat verweerder de waarde vanaf de latere transportdatum heeft geïndexeerd naar € 624.950,-. [adres 4] is zeer goed vergelijkbaar met de woning van eiser, ligt in hetzelfde appartementencomplex en heeft een nagenoeg identieke gebruiksoppervlakte.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Referentiewoning [adres 4]
8. Eiser stelt dat de verkoop van [adres 4] niet op de vrije markt is aangeboden. Verweerder stelt dat er geen openbare verkoopinformatie van de verkoop beschikbaar is, maar dat uit de akte van levering en het formulier “vragenlijst ten behoeve van de analyse van verkoopcijfers” blijkt dat de woning via een makelaar is aangekocht. Op de zitting heeft verweerder nog toegelicht dat de koper via makelaar met de verkoper tot overeenstemming is gekomen over de prijs. Niet is gesteld dat er sprake is van een gelieerde verkoop. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de koopsom via de werking van het marktmechanisme tot stand is gekomen. Op grond van wat eiser naar voren heeft gebracht is niet aannemelijk gemaakt dat waarde niet de waarde in het economisch verkeer weerspiegelt. Al zou de koopprijs te hoog zijn, zoals eiser stelt, dan is aannemelijk dat die ook bij een openbaar aanbod op de markt tot stand zou zijn gekomen, omdat de koper dan ook op die markt actief zou zijn geweest en een potentiële koper zijn geweest. Als de koopprijs te laag zou zijn, dan is eiser daardoor in ieder geval niet benadeeld. Er is daarom geen enkele reden om deze verkoop niet bij de waardebepaling te betrekken. De beroepsgrond slaagt niet.
BAG oppervlakte
9. Eiser heeft op de zitting toegelicht dat verweerder de onjuiste oppervlaktematen voor de referentiewoningen heeft gehanteerd. Volgens eiser blijkt uit de BAG-gegevens en de iWOZ-documenten dat de gebruiksoppervlakten verschillen van de gebruikte gebruiksoppervlakten van de matrix. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de oppervlaktematen van de woning en de referentiewoningen in de in beroep overgelegde taxatiematrix zijn berekend aan de hand van de bouwvergunningen en bouwtekeningen. De rechtbank heeft geen reden om aan de juistheid van de oppervlaktematen van verweerder te twijfelen, omdat eisers betwisting niet op diezelfde bouwtekeningen berust. De afwijkende oppervlaktematen in de BAG-registratie en op de iWOZ-documenten geven de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de juistheid van verweerders berekening. De reden daarvoor is dat onbekend is op welke informatie deze registraties van de oppervlaktematen zijn gebaseerd en of deze nog actueel zijn. Daarnaast bestaat er geen verplichting voor verweerder om de BAG-oppervlakte te gebruiken bij de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning.
Wortelfomule
10.1
Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen wortelformule heeft toegepast bij de omrekening van de vierkante meterprijs van de referentiewoningen naar de woningwaarde per vierkante meter van de woning. Hierdoor is er geen rekening gehouden met het afnemend grensnut.
10.2
De rechtbank is het niet eens met eiser. De rechtbank stelt voorop dat er geen wettelijke regeling is waaruit kan worden afgeleid dat verweerder de wortelformule moet gebruiken bij het vaststellen van de WOZ-waarde. Wel kan het een hulpmiddel zijn om rekening te houden met het verschil in grootte tussen de woning en de referentiewoningen. Verweerder kan echter ook op andere wijze aannemelijk maken dat rekening is gehouden met het verschil in grootte. In dit geval heeft verweerder voldoende toegelicht dat bij de waardebepaling rekening is gehouden met de verschillen. Daarbij merkt de rechtbank op dat [adres 4] 2 m2 kleiner is dan de woning, waardoor het verschil in grootte minimaal is. De beroepsgrond slaagt niet.
Rioolheffing
11.1
Eiseres wijst op de ‘kerkenvrijstelling’ in de Verordening van de gemeenteraad van de gemeente [gemeente] houdende regels omtrent de heffing en invordering van rioolheffing (hierna te noemen: de Verordening). De kerkenvrijstelling houdt in dat onroerende zaken die in hoofzaak zijn bestemd voor de openbare eredienst of voor het houden van openbare bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard zijn vrijgesteld van de rioolheffing. Volgens eiseres is dit in strijd met het gelijkheidsbeginsel, omdat woningen op grond van de Verordening wel rioolheffing moeten betalen. Eiseres stelt daarom dat de vrijstelling ook voor de woning toegepast dient te worden en vraagt daarom de aanslag rioolheffing te verminderen tot nihil dan wel de aanslagregel te vernietigen. Hiermee voert eiseres eigenlijk aan dat de Verordening onverbindend moet worden verklaard.
11.2
De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet. De rechtbank zal dit hierna uitleggen. Uit de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 228a van de Gemeentewet blijkt dat gemeenten bij de vormgeving van de rioolheffing grote vrijheid hebben. Die vrijheid heeft de gemeente ook bij het voorzien in een objectvrijstelling als deze, die geldt ten aanzien van onroerende zaken die in hoofdzaak zijn bestemd voor de openbare eredienst of voor het houden van openbare bezinningssamenkomsten van levensbeschouwelijke aard. Voor onverbindendverklaring van een regeling inzake de rioolheffing is slechts plaats indien deze in strijd is met de wet of met enig algemeen rechtsbeginsel zoals het gelijkheidsbeginsel.
11.3
In het aanvullend verweerschrift heeft verweerder uitgelegd dat de gemeenteraad van de gemeente [gemeente] het wegvallen van een deel van de opbrengsten uit de onroerende zaakbelasting (als gevolg van afschaffing van de onroerende zaakbelasting ‘gebruik’ voor woningen) gecompenseerd heeft door het instellen van een rioolheffing. Hierbij zijn de voor de onroerende zaakbelasting eerder van toepassing zijnde vrijstellingen onverkort overgenomen. Belastingplichtigen die eerder de heffing ingevolge de onroerende zaakbelasting niet droegen, worden daardoor ook niet aangeslagen voor de rioolheffing.
11.4
De grote vrijheid die de gemeenteraad ingevolge artikel 228a Gemeentewet toekomt bij het voorzien in een objectvrijstelling als de onderhavige is naar het oordeel van de rechtbank niet gebruikt in strijd met enig algemeen rechtsbeginsel, in het bijzonder niet het gelijkheidsbeginsel. Het overnemen van de eerder ingevolge de onroerende zaakbelasting geldende vrijstellingen vormt in de gegeven situatie een objectieve en redelijke rechtvaardiging voor het in de Verordening gemaakte onderscheid. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie
12. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De aanslag rioolheffing is daarnaast terecht opgelegd. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 14 juni 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.