Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4850
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juni 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: J.L.G. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: R. Keeris).
Procesverloop
In de beschikking van 22 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 362.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 20 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 2001gebouwd appartement met een berging en parkeerplaats. De woning heeft een inhoud van 294 m3.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 318.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
4. Volgens verweerder is de WOZ-waarde van de woning lager dan de waarde van de woning in het economisch verkeer. Om de waarde van de woning in het economisch verkeer te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten: [adres 2] en [nummer] en [adres 3] . Verweerder heeft voor deze drie woningen de prijs per kubieke meter voor het onderdeel ‘woning’ uitgerekend, na een correctie voor de onderlinge verschillen zoals kwaliteit en inhoud. Het gemiddelde van deze drie prijzen per kubieke meter heeft verweerder gebruikt als kubieke meterprijs voor de woning (€ 1.182,-). Daarmee komt de waarde van de woning in het economisch verkeer op € 364.717,-, wat hoger is dan de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde van € 362.000,-.
5.1
Verweerder heeft in het verweerschrift en op de zitting in reactie op de door eiser aangedragen referentiewoningen, die allen aan de [straat 1] liggen, toegelicht dat woningen aan de [straat 1] minder bruikbaar zijn voor de onderbouwing. Deze woningen liggen vlakbij de drukke [straat 2] en kopers willen voor woningen met deze ligging een lagere prijs betalen dan voor woningen met een rustiger ligging, zoals woningen aan de [straat 3] . Woningen aan de [straat 3] zijn daarom bruikbaarder voor de vergelijking, aldus verweerder.
5.2
De rechtbank vindt dit aannemelijk. Het standpunt van verweerder wordt ook bevestigd door prijzen per kubieke meter van de refrentiewoningen: de kubieke meterprijs van de referentiewoningen aan de [adres 2] en [nummer] (€ 1.239,- en € 1.305,-) ligt aanzienlijk hoger dan de kubieke meterprijs van de referentiewoning aan de [adres 3] (€ 1.001,-). Er moet dus vanuit worden gegaan dat rond de waardepeildatum verkochte woningen aan de [straat 1] minder bruikbaar zijn voor de vergelijking dan rond de waardepeildatum verkochte woningen aan de [straat 3] . Het had op de weg van verweerder gelegen om toe te lichten waarom de referentiewoning aan de [adres 3] toch bruikbaar is voor de vergelijking, maar dit heeft verweerder niet gedaan. Eiser heeft er vervolgens terecht op gewezen dat de woning aan de [adres 4] rond de waardepeildatum is verkocht en een lagere waarde van de woning onderbouwt. Deze woning, die in bezwaar wel, maar in beroep niet als referentiewoning is gebruikt, is verkocht voor € 375.000,- en heeft, na indexering, een kubieke meterprijs van € 944,-. Op de zitting is met partijen vastgesteld dat als deze woning in de taxatiematrix zou worden betrokken in plaats van de referentiewoning [adres 3] ,-, de kubieke meterprijs van de woning op € 1.162,- zou neerkomen en dat de waarde van de woning in het economisch verkeer dan € 359.000,- bedraagt. Dat is lager dan de beschikte waarde. Gelet hierop heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
6. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Heeft eiseres de waarde aannemelijk gemaakt?
7. Omdat verweerder er niet in geslaagd is aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar voorgestane waarde van € 318.000,- niet te laag is. De rechtbank is van oordeel dat eiseres daarin niet is geslaagd. Zij heeft de waarde namelijk niet nader onderbouwd, bijvoorbeeld met een taxatierapport.
Conclusie
8. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 342.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
Proceskosten en griffierecht
9. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
10. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 342.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.620,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.