Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4823
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: R. Keeris).
Procesverloop
In de beschikking van 31 maart 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 281.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 20 april 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning is een in 1979 gebouwde hoekwoning met een berging en overkapping. De woning heeft een inhoud van 365 m3 en een kaveloppervlakte van 149 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 267.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7.1
De rechtbank betrekt bij haar oordeel dat de referentiewoningen [adres 2] verkocht is op 28 augustus 2018. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat deze woning vanwege zeer grote vergelijkbaarheid met de woning toch in de vergelijking is betrokken. De rechtbank kan verweerder hierin niet volgen. De referentiewoning ligt weliswaar in dezelfde straat als de woning van eiser, maar de verkoopdatum ligt te ver van de waardepeildatum 1 januari 2020. De waarde van de woning moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank is van oordeel dat verweerder onvoldoende heeft uitgelegd waarom de genoemde referentiewoning toch voldoende vergelijkbaar is met de woning. De rechtbank zal daarom het verkoopcijfer [adres 2] bij de verdere beoordeling van het beroep buiten beschouwing laten.
7.2
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgebleven twee referentiewoningen [adres 3] en [adres 4] de waarde van de woning ook niet aannemelijk kan maken. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat, zoals ook op de zitting met partijen is vastgesteld, de gecorrigeerde kubieke meterprijs van de twee referentiewoningen gemiddeld € 472,50 bedraagt en dat is lager dan de kubieke meterprijs van € 497,- die voor de woning wordt gehanteerd. Nu geen van de verkoopcijfers de waarde van de woning kan onderbouwen, maakt verweerder niet aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
8. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Heeft eiser de waarde aannemelijk gemaakt?
9. Omdat verweerder er niet in geslaagd is aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is, komt de vraag aan de orde of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 267.000,- niet te laag is. Het door eiser overgelegde taxatierapport bevat een summiere onderbouwing van die waarde, waaruit niet blijkt op welke wijze en op grond van welke gegevens de waarde van de woning is herleid uit de verkoopprijzen van de in dit rapport genoemde vergelijkbare panden. Uit de enkele verkoopprijzen van deze woningen kan dan ook niet worden afgeleid dat eiser de waarde van € 267.000,- aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie
10. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 275.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
Proceskosten en griffierecht
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1). Daarnaast komen de kosten van het taxatierapport dat is opgesteld in de bezwaarfase voor vergoeding in aanmerking. De taxatiekosten stelt de rechtbank vast op € 128,26 (2 uur x € 53,- + 21% BTW). [1]
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 275.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.748,26;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.