Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9362142 UC EXPL 21-5454 LT/4405
Vonnis van 12 januari 2022
inzake
de stichting
[eiseres],
statutair gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
niet verschenen,
2.[gedaagde sub 2] ,
wonend in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde sub 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. M. van Eck,
3.[gedaagde sub 3] ,
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] op 22 juli 2021 gedagvaard. [gedaagde sub 2] heeft bij conclusie van antwoord op de dagvaarding gereageerd. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] hebben niet op de dagvaarding gereageerd.
1.2.
De kantonrechter heeft vervolgens een mondelinge behandeling bepaald.
1.3.
Voorafgaand aan de mondelinge behandeling hebben [eiseres] en [gedaagde sub 2] nog een aantal aanvullende producties ingediend.
1.4.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 december 2021. [eiseres] en [gedaagde sub 2] zijn samen met hun gemachtigden op de mondelinge behandeling verschenen. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] zijn niet verschenen. Tijdens de mondelinge behandeling zijn door of namens partijen de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. De gemachtigden van [eiseres] en [gedaagde sub 2] hebben daarnaast een pleitnota voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de mondelinge behandeling is besproken.
1.5.
Besloten is dat vandaag vonnis wordt gewezen in de zaak.
2.De feiten
2.1.
Tussen de wijlen moeder van [gedaagde sub 2] , [A] , als huurder en [eiseres] als verhuurder is op 1 juli 1996 een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: de woning).
2.2.
De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 110 vierkante meter en heeft vijf kamers.
2.3.
Op de huurovereenkomst is het huurreglement van [eiseres] van toepassing verklaard. In artikel 9 van dit huurreglement staat onder meer dat de huurder niet gerechtigd is om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder het gehuurde geheel of gedeeltelijke, kosteloos of tegen betaling, af te staan aan een persoon of personen die niet tot het gezin of samenlevingsverband van huurder behoort of behoren.
2.4.
De moeder van [gedaagde sub 2] is na aanvang van de huurovereenkomst samen met haar kinderen, waaronder [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , in de woning getrokken.
2.5.
[gedaagde sub 2] is volgens het BRP een aantal keren uitgeschreven van het adres van de woning en heeft een aantal malen enige tijd ergens anders gewoond. [gedaagde sub 2] staat in ieder geval sinds 2017 weer ingeschreven op het adres van de woning.
2.6.
Naast [gedaagde sub 2] en zijn moeder, staan op dit moment onder meer ook [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] ingeschreven op het adres van de woning.
2.7.
[gedaagde sub 2] , [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] zijn geen huurder, medehuurder of onderhuurder van de woning.
2.8.
Op [overlijdensdatum] 2021 is de moeder van [gedaagde sub 2] overleden.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair
- voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst voor de woning tussen wijlen [A] en [eiseres] vanwege het overlijden van [A] is geëindigd met ingang van 1 augustus 2021;
- [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] te veroordelen om de woning binnen twee weken na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd ter beschikking te stellen van [eiseres] en met alle personen en hun zaken te verlaten en te ontruimen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm;
subsidiair
- de huurovereenkomst voor de woning te ontbinden;
- [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] te veroordelen om de woning binnen twee weken na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd ter beschikking te stellen van [eiseres] en met alle personen en hun zaken te verlaten en te ontruimen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm;
zowel primair als subsidiair
- [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.
3.2.
[eiseres] heeft zich in dit kader primair op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst voor de woning op grond van artikel 7:268 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek (BW) met ingang van 1 augustus 2021 tot een einde is gekomen door het overlijden van de moeder van [gedaagde sub 2] . Volgens [eiseres] verblijven [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] vanaf dat moment zonder recht of titel in de woning en moeten zij de woning daarom ontruimen. Subsidiair heeft [eiseres] gesteld dat de huurovereenkomst kan worden ontbonden, omdat (de moeder van) [gedaagde sub 2] tekort is geschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen.
3.3.
[gedaagde sub 2] is het niet eens met de vorderingen. [gedaagde sub 2] heeft aangevoerd dat hij de huurovereenkomst voor de woning kan voortzetten op grond van artikel 7:268 lid 2 BW. [gedaagde sub 2] heeft hierbij kenbaar gemaakt dat hij samen met een vriendin, te weten [B] (hierna: [B] ), in de woning wil gaan wonen. [gedaagde sub 2] heeft in dit verband ook een reconventionele vordering ingesteld. Volgens [gedaagde sub 2] is daarnaast geen sprake van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde sub 2] wil dan ook dat zowel de primaire als de subsidiaire vordering van [eiseres] wordt afgewezen en dat [eiseres] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.
in reconventie
3.4.
[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- te bepalen dat [gedaagde sub 2] op grond van artikel 7:268 lid 2 BW de huurovereenkomst voor de woning als huurder voortzet en [eiseres] te veroordelen de huurovereenkomst op naam van [gedaagde sub 2] te zetten;
- [eiseres] te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.5.
[eiseres] is het niet eens met de vordering. Volgens [eiseres] kan [gedaagde sub 2] de huurovereenkomst niet voortzetten op grond van artikel 7:628 lid 2 BW, omdat hij niet voldoet aan de in artikel 7:268 lid 2 en lid 3 BW genoemde vereisten voor een dergelijke voortzetting. [eiseres] wil dan ook dat de vordering van [gedaagde sub 2] wordt afgewezen en dat [gedaagde sub 2] wordt veroordeeld in de proceskosten.
in conventie en in reconventie
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en in reconventie
Gezamenlijke behandeling vordering in conventie en in reconventie
4.1.
Gezien de nauwe samenhang tussen de vordering in conventie en de vordering in reconventie, zal de kantonrechter deze vorderingen hieronder gezamenlijk behandelen.
Verstekverlening tegen niet verschenen gedaagden
4.2.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] zijn niet verschenen in deze procedure.
De kantonrechter stelt vast dat bij de door [eiseres] uitgebrachte dagvaarding de bij de wet voorgeschreven formaliteiten in acht zijn genomen. Daarom wordt tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] verstek verleend.
4.3.
De primaire vordering in conventie van [eiseres] komt de kantonrechter verder niet onrechtmatig of ongegrond voor, zodat deze tegen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] wordt toegewezen.
4.4.
Omdat [gedaagde sub 2] wel is verschenen in deze procedure, zal dit vonnis op grond van artikel 140 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) tussen alle partijen als een vonnis op tegenspraak worden gewezen.
Beroep op artikel 7:268 lid 2 BW
4.5.
[gedaagde sub 2] heeft een beroep gedaan op artikel 7:268 lid 2 BW. Op grond van deze bepaling kan de persoon die in de woning van de overleden huurder zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad, binnen zes maanden na het overlijden van de huurder ten laste van de verhuurder vorderen dat hij de huurovereenkomst voortzet.
4.6.
Artikel 7:268 lid 3 BW bepaalt dat de kantonrechter een dergelijke vordering in ieder geval afwijst, als a) de eiser zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft of geen duurzame gemeenschappelijke huishouding met de overleden huurder heeft gehad, b) de eiser vanuit financieel oogpunt onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur of c) het gaat om een woning waarvoor op grond van de gemeentelijke huisvestingsverordening een huisvestingsvergunning nodig is en de eiser niet een huisvestingsvergunning als bedoeld in die wet overlegt. Wanneer slechts één van deze afwijzingsgronden zich voordoet, is de vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst niet toewijsbaar.
Vordering tijdig ingesteld en hoofdverblijf in de woning
4.7.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde sub 2] zijn vordering tot voortzetting van de huur binnen de wettelijke termijn van zes maanden na het overlijden van zijn moeder, heeft ingesteld. Ook is voldoende gebleken dat [gedaagde sub 2] op dit moment zijn hoofdverblijf in de woning heeft.
Geen huisvestingsvergunning
4.8.
In deze procedure kan verder in het midden blijven of [gedaagde sub 2] een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad met zijn moeder en of [gedaagde sub 2] voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. De vordering van [gedaagde sub 2] loopt namelijk al stuk op de in artikel 7:268 lid 3 sub c BW genoemde afwijzingsgrond.
4.9.
Niet in geschil is dat het hier gaat om een woning waarvoor op grond van de Huisvestingsverordening van de gemeente [.] (hierna: de huisvestingsverordening) een huisvestingsvergunning nodig is. [gedaagde sub 2] heeft geen huisvestingsvergunning als bedoeld in die wet (of een daarmee gelijk te stellen verklaring) overgelegd.
4.10.
[eiseres] heeft daarnaast in voldoende mate aangetoond dat [gedaagde sub 2] niet in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning voor de woning. [eiseres] heeft in dit kader verwezen naar artikel 2.4.2 van de huisvestingsverordening. In het eerste lid van dit artikel staat dat bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voorrang moet worden gegeven aan een huishouden dat past bij de grootte van de woonruimte. In het tweede lid van dit artikel staat verder dat bij de bepaling van de passendheid, voorrang moet worden gegeven aan een meerpersoonshuishouden als het gaat om een woonruimte met vier of meer kamers (zoals hier aan de orde). [eiseres] heeft voorts duidelijk toegelicht dat de woning waar het in deze procedure om gaat, een van haar grootste woningen is en dat het beleid is om zulke grote woningen alleen toe te kennen aan huishoudens van minimaal drie personen. [eiseres] heeft er in dit verband ook op gewezen dat de wachtlijst voor dergelijk grote woningen aanzienlijk is en dat veel gezinnen met kinderen behoefte hebben aan zo’n woning, waardoor in verschillende andere gemeentelijke huisvestingsverordeningen expliciet bepaald is dat deze woningen met voorrang moeten worden toegekend aan huishoudens van méér dan twee personen. Zelfs als [gedaagde sub 2] samen met [B] in de woning zou gaan wonen, wat [eiseres] uitdrukkelijk heeft betwist, is hij dus hoogstwaarschijnlijk niet aan de beurt voor de woning en zou hij niet in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor de woning.
Conclusie
4.11.
Nu [gedaagde sub 2] op dit moment geen huisvestingsvergunning (of een daarmee gelijk te stellen verklaring) kan overleggen en het niet waarschijnlijk is dat hij daar op korte termijn over kan beschikken, is zijn vordering tot voortzetting van de huurovereenkomst niet toewijsbaar. De kantonrechter heeft zich in deze procedure immers naar artikel 7:268 lid 3 aanhef en sub c BW te richten en die bepaling biedt geen andere mogelijkheid. Voor een belangenafweging is geen plaats. De vordering in reconventie wordt dus afgewezen.
4.12.
Het voorgaande brengt mee dat de huurovereenkomst voor de woning overeenkomstig artikel 7:268 lid 6 BW door het overlijden van de moeder van [gedaagde sub 2] is geëindigd per 1 augustus 2021. [gedaagde sub 2] moet de woning daarom ontruimen. De primaire vordering van [eiseres] wordt dan ook toegewezen, met dien verstande dat niet in de veroordeling wordt opgenomen dat de ontruiming zo nodig door de deurwaarder met behulp van de sterke arm kan worden bewerkstelligd. Dit volgt namelijk al uit de wet.
4.13.
Aangezien de primaire vordering in conventie wordt toegewezen, komt de kantonrechter niet meer toe aan de subsidiaire vordering in conventie.
Veroordeling tot ontruiming niet uitvoerbaar bij voorraad
4.14.
De kantonrechter zal de veroordeling tot ontruiming van de woning niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
4.15.
Op grond van artikel 7:268 lid 2 BW heeft een medebewoner het recht om in de woning te verblijven, totdat onherroepelijk is beslist op zijn tijdige vordering tot voortzetting van de huur ingevolge deze bepaling. Hieruit vloeit voort dat een ontruimingsveroordeling die in dit verband wordt uitgesproken, in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Dit kan in uitzonderlijke gevallen anders zijn, bijvoorbeeld wanneer sprake is van misbruik van recht.
4.16.
De stelling van [eiseres] dat het beroep van [gedaagde sub 2] op voorzetting van de huurovereenkomst bij voorbaat kansloos is, gelet op hetgeen [gedaagde sub 2] in de verschillende gerechtelijke procedure die partijen hebben gevoerd allemaal niet heeft gesteld en/of overgelegd en dat [eiseres] daarom vermoedt dat [gedaagde sub 2] alleen of hoofdzakelijk rechtsmiddelen tegen deze uitspraak zal aanwenden om de beëindiging van de huur uit te stellen, is onvoldoende om tot de conclusie te komen dat sprake is van misbruik van recht. [eiseres] heeft ook geen andere feiten en omstandigheden naar voren gebracht die zodanig uitzonderlijk zijn dat zij rechtvaardigen dat de veroordeling tot ontruiming, ondanks het bepaalde in artikel 7:268 lid 2 BW, uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
4.17.
[eiseres] heeft zich ter zitting nog op het standpunt gesteld dat de veroordeling tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard, omdat sprake is van tekortkomingen van (de moeder van) [gedaagde sub 2] , die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Volgens [eiseres] heeft de moeder van [gedaagde sub 2] gehandeld in strijd met artikel 9 van het huurreglement (waarvan de inhoud is vermeld onder 2.3), doordat zij zonder toestemming van [eiseres] voor € 200,00 per maand een kamer in de woning heeft onderverhuurd aan [B] en verschillende andere personen in de woning heeft laten wonen, namelijk [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [C] . Daarnaast is inmiddels een huurachterstand van € 1.045,12 ontstaan.
4.18.
De kantonrechter is van oordeel dat de gestelde tekortkomingen, ook als deze in onderling verband worden gezien, ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigen. Gebleken is dat [eiseres] toestemming heeft gegeven aan de moeder van [gedaagde sub 2] om [B] bij haar in de woning te laten wonen. Het feit dat [B] hiervoor een (kleine) vergoeding betaalde aan de moeder van [gedaagde sub 2] , zonder dat [eiseres] dit wist, is onvoldoende voor ontbinding van de huurovereenkomst. Wat betreft de inwoning van [gedaagde sub 2] en zijn broer, [gedaagde sub 1] , is van belang dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst ook al samen met hun moeder in de woning woonden en dat zij (mogelijk) beschouwd kunnen worden als onderdeel van het gezin van hun moeder. Dat de moeder van [gedaagde sub 2] hen (opnieuw) in de woning heeft laten wonen zonder hiervoor uitdrukkelijk toestemming te vragen aan [eiseres] , kan daarom niet worden aangemerkt als een (ernstige) tekortkoming. Ten aanzien van de inwoning van [C] neemt de kantonrechter voorts in aanmerking dat zij de (zeer jonge) minderjarige dochter is van [gedaagde sub 3] , die mét toestemming van [eiseres] in de woning woonde. De ontstane huurachterstand is verder slechts gering en gesteld noch gebleken is dat eerder een huurachterstand aan de orde is geweest.
4.19.
De gestelde tekortkomingen van (de moeder van) [gedaagde sub 2] kunnen er gezien het voorgaande dan ook evenmin toe leiden dat de ontruimingsveroordeling uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
Proceskosten
4.20.
[gedaagde sub 2] is zowel in conventie als in reconventie (in belangrijke mate) in het ongelijk gesteld. Daarom wordt [gedaagde sub 2] veroordeeld in de kosten van beide procedures.
4.21.
De kosten aan de zijde van [eiseres] voor de procedure in conventie worden begroot op:
- dagvaarding € 119,21
- griffierecht € 126,00
- salaris gemachtigde €
374,00(2 punten x tarief € 187,00)
374,00(2 punten x tarief € 187,00)
Totaal € 619,21
4.22.
De kosten aan de zijde van [eiseres] voor de procedure in reconventie worden begroot op € 93,50 (1 punt x 0,5 x tarief € 187,00) aan salaris gemachtigde.
4.23.
De gevorderde nakosten worden toegewezen, zoals hierna vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen wijlen [A] en [eiseres] voor de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] , vanwege het overlijden van [A] tot een einde is gekomen met ingang van 1 augustus 2021;
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] om de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] binnen twee weken na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd ter beschikking te stellen van [eiseres] en met alle personen en hun zaken te verlaten en te ontruimen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 2] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 619,21, waarin begrepen € 374,00 aan salaris gemachtigde;
in reconventie
5.4.
wijst de vordering af;
5.5.
veroordeelt [gedaagde sub 2] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 93,50 aan salaris gemachtigde voor de procedure in reconventie;
in conventie en in reconventie
5.6.
veroordeelt [gedaagde sub 2] , onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 93,50 aan gemachtigdensalaris, te vermeerderen met de explootkosten van betekening, indien een dergelijke betekening heeft plaatsgevonden;
5.7.
verklaart de kostenveroordelingen onder 5.3, 5.5 en 5.6 uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2022.