ECLI:NL:RBMNE:2022:2342

• Datum uitspraak: 17 juni 2022
• Publicatiedatum: 20 juni 2022
• Zaaknummer: C/16/524992 / HL ZA 21-204
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Proces-verbaal
• Rechters: M.M.J. Schoenaker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Schadevergoeding vordering koper tegen makelaar wegens onrechtmatig handelen en schikking

In deze zaak vorderde eiser, aangeduid als [eiser sub 1], schadevergoeding van de makelaar, [gedaagde] B.V., ter hoogte van € 33.750. Deze vordering was gebaseerd op de stelling dat de makelaar onrechtmatig had gehandeld door de ontbinding van een koopovereenkomst niet correct te bevestigen. De koopovereenkomst betrof de aankoop van een erfpachtrecht op een perceel grond met woning, waarbij de ontbindende voorwaarde was dat toestemming van Natuurmonumenten vereist was voor splitsing. Eiser stelde dat de makelaar onterecht had gecommuniceerd dat de termijn voor ontbinding was verlengd, wat leidde tot een schikking met de verkoper, [C]. De rechtbank oordeelde dat er geen causaal verband was tussen het handelen van de makelaar en de schade die eiser had geleden. De rechtbank wees de vordering af, omdat het niet aannemelijk was dat de verkoper in een procedure gelijk zou hebben gekregen. De kosten van de procedure werden toegewezen aan eiser, die ook de wettelijke rente en nakosten moest betalen. De mondelinge uitspraak vond plaats op 17 juni 2022.

Uitspraak

proces-verbaal

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/524992 / HL ZA 21-204

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 17 juni 2022

in de zaak van

1. [eiser sub 1] ,

2.
[eiseres sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisers,

advocaat mr. B.F. Mulder te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. M.C. Franken-Schoemaker te Houten.

Eisers worden gezamenlijk aangeduid als [eiser sub 1] . Gedaagde wordt [gedaagde] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit de dagvaarding van 13 juli 2021 met
25 producties en de conclusie van antwoord met 5 producties. Verder is door [eiser sub 1] productie 26 overgelegd.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 juni 2022. Verschenen zijn [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] met mr. Mulder. De heer [A] (indirect bestuurder) is verschenen namens [gedaagde] met mr. [B] . De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen hebben gezegd. De advocaten hebben spreekaantekeningen overgelegd.

1.3.

Na afloop van de mondelinge behandeling is op grond van artikel 30p Rv mondeling uitspraak gedaan. Partijen is gezegd dat ze binnen twee weken proces-verbaal krijgen.

2. Wat is er feitelijk aan de hand?

2.1.

[eiser sub 1] heeft op 23 juni 2020 met [C] ( [C] ) een koopovereenkomst gesloten voor de koop van het recht van erfpacht op een perceel grond met een woning in [plaatsnaam] . [gedaagde] was makelaar van [C] . De dochter van [C] ( [D (voornaam)] ) was zijn gemachtigde.

2.2.

In de koopovereenkomst staat een ontbindende voorwaarde (artikel 26). Die komt erop neer dat [eiser sub 1] tot 25 juli 2020 van de koop af kan als Natuurmonumenten (de erfverpachter) geen toestemming geeft voor het splitsen van de woning. [eiser sub 1] heeft gesteld dat de ontbindende voorwaarde ook gold als Natuurmonumenten geen toestemming zou geven voor verhuur of zou weigeren de waardering van de grondquote aan te passen. Dit is niet betwist door [gedaagde] .

2.3.

[gedaagde] heeft [eiser sub 1] per e-mail van 17 juli 2020 en in een gesprek op
31 augustus 2020 laten weten dat [C] akkoord was met een verlenging van de termijn uit artikel 26 van de koopovereenkomst.

2.4.

Ondanks inspanningen van [eiser sub 1] én [C] ging Natuurmonumenten niet akkoord met een splitsing en aanpassing van de grondquote. Op 10 en 11 september 2020 heeft [eiser sub 1] daarom aan [gedaagde] en [C] bericht gebruik te maken van de ontbindende voorwaarde. [gedaagde] heeft op 16 september 2020 de ontbinding aan [eiser sub 1] bevestigd.

2.5.

[C] stelde vervolgens dat de koopovereenkomst niet ontbonden kon worden, omdat de termijn daarvoor verstreken was. Hij zei dat hij niet had ingestemd met een verlenging van de termijn. [C] vond dat [eiser sub 1] de koopovereenkomst moest nakomen en dreigde met de contractuele boete. Zonder overleg met [gedaagde] heeft [eiser sub 1] toen
€ 33.750 aan [C] betaald om de zaak te schikken.

3. Wat willen partijen en waarom?

3.1.

[eiser sub 1] wil dat [gedaagde] (op grond van de artikelen 3:70 BW en 6:162 BW)
€ 33.750 aan hem betaalt als schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente en kosten. [eiser sub 1] zegt dat uit de correspondentie met (de advocaat van) [C] en de schriftelijke verklaring van [C] en zijn dochter blijkt dat [gedaagde] niet bevoegd was de termijn uit artikel 26 van de koopovereenkomst te verlengen. [eiser sub 1] stelt dat hij op
11 september 2020 de koopovereenkomst dus niet meer kon ontbinden. Daarbij zou
[gedaagde] zonder toestemming van [C] de ontbinding hebben bevestigd. Om de schade te beperken heeft [eiser sub 1] een schikking getroffen met [C] . Het bedrag van
€ 33.750 had [eiser sub 1] niet hoeven betalen als [gedaagde] correct had gehandeld.

3.2.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen van [eiser sub 1] en wil dat deze worden afgewezen en dat [eiser sub 1] de proceskosten betaalt.

4. De vorderingen van [eiser sub 1] zullen worden afgewezen

4.1.

Alle vorderingen van [eiser sub 1] zullen worden afgewezen. De proceskosten van [gedaagde] , vermeerderd met wettelijke rente en nakosten komen voor rekening van [eiser sub 1] .

Toelichting

4.2.

Het betalen van het bedrag van € 33.750 is niet het gevolg van onrechtmatig handelen van [gedaagde] , maar van het treffen van de schikking door [eiser sub 1] . Vraag is, was dat nodig?

4.3.

Nee, het was niet nodig. Het is namelijk niet aannemelijk dat [C] gelijk had gekregen als hij nakoming of het betalen van een boete van [C] had gevorderd. [C] had in zo een procedure moeten bewijzen dat hij geen opdracht had gegeven aan
[gedaagde] tot verruiming van de ontbindingstermijn. [C] had dan zichzelf als partijgetuige kunnen horen en zijn dochter [D (voornaam)] . Maar, hun verklaringen staan haaks op de verklaring van [gedaagde] die dan door [eiser sub 1] had kunnen worden opgeroepen.
De verklaring van [gedaagde] zou geloofwaardiger worden gevonden door het volgende:

a. In een WhatsAppbericht van 30 juli 2020 vraagt [D (voornaam)] aan [gedaagde] ervoor te zorgen dat de voorwaarden komen te vervallen zodat het niet zo kan zijn dat de koop op het laatste moment niet doorgaat.

b. [eiser sub 1] heeft op 2 september 2020 aan [C] en [D (voornaam)] gezegd dat als geen wijziging komt in de houding van Natuurmonumenten, hij genoodzaakt is van de koop af te zien. [C] en [eiser sub 1] hebben vervolgens plannen gemaakt om te procederen tegen Natuurmonumenten.

c. In een e-mail van 8 september 2020 vraagt [D (voornaam)] aan Natuurmonumenten het contract met koopprijs en grondquote aan te passen zodat de verkoop door kan gaan.

d. Op 15 september 2020 laat [eiser sub 1] [D (voornaam)] weten dat hij nog geen bevestiging van de ontbinding heeft gehad. Op 16 september 2020 reageert [D (voornaam)] met:
“Dat is niet fijn. Wordt geregeld!:)”. In haar getuigenverklaring betwist [D (voornaam)] dat ze hiermee bedoelde dat opdracht aan [gedaagde] zou worden gegeven om de ontbinding te bevestigen. Maar wat zij wel bedoelde verklaart zij niet. Een andere bedoeling is niet aannemelijk. Te meer omdat ze vervolgens per WhatsApp bericht van 16 september 2020 aan [gedaagde] schrijft: “
Hiernaast zag ik dat [eiser sub 1 (voornaam)] ook nog geen bevestiging heeft gehad. Zou je dat ook nog willen doen zoals besproken. ” Ook aan dit WhatsApp bericht voegde [D (voornaam)] [C] een smiley toe. Uit de inhoud van deze berichten volgt anders dan zij heeft verklaard niet dat ze door [gedaagde] onder druk zou zijn gezet om dit bericht te versturen.

4.4.

Deze feiten hebben zich allemaal voorgedaan na het verstrijken van de termijn uit artikel 26 van de koopovereenkomst. Ze verdragen zich ook niet tot de stelling dat geen verruiming van de termijn is gegeven en de koopovereenkomst definitief was op 25 juli 2020. Sterker nog, uit de berichten van [D (voornaam)] [C] op 15 en 16 september 2020 volgt zelfs dat ze akkoord was met de beëindiging van de koopovereenkomst. Dat [eiser sub 1] € 33.750 aan [C] heeft betaald blijft dus voor zijn rekening.

5. De beslissing

De rechtbank:

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser sub 1] af;

5.2.

veroordeelt [eiser sub 1] in de proceskosten van [gedaagde] . Deze worden begroot op
€ 2.394 (bestaande uit € 952 aan griffierecht en € 1.442 voor salaris advocaat (2 punten). Als [eiser sub 1] deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis betaalt, moet [eiser sub 1] ook de wettelijke rente (op grond van artikel 6:119 BW) over deze kosten betalen tot aan de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt [eiser sub 1] in de nakosten. Deze worden begroot op € 163 aan salaris advocaat. Als [eiser sub 1] deze kosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving heeft betaald en [gedaagde] de uitspraak moet betekenen, wordt het bedrag dat [eiser sub 1] moet betalen verhoogt met € 85;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Deze mondelinge uitspraak is gedaan op 17 juni 2022 door mr. M.M.J. Schoenaker en in het openbaar uitgesproken in de aanwezigheid van de griffier, waarvan is opgemaakt dit
proces-verbaal.