Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3828
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juni 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.H. Maas),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
Procesverloop
Bij besluit van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 1] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 456.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 26 juli 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 4 mei 2022. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door R. van der Weide, als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1987 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een garage van 16 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 142 m² en ligt op een kavel van 342 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een lagere waarde van € 417.000,-.Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende woningen:
- [adres 2] , verkocht op 12 november 2018 voor € 439.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 9 september 2020 voor € 437.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 25 februari 2020 voor € 320.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 3 juli 2020 voor € 431.250,-.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting daarop ter zitting, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van een vergelijkbaar type (twee-onder-een-kapwoningen en een hoekwoning), waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt dat hierna uit.
6. Eiser voert aan dat de referentiewoningen [adres 3] en [adres 5] niet bruikbaar zijn als onderbouwingen van de WOZ-waarde. [adres 3] betreft een ander type woning (hoekwoning) en [adres 5] is niet in [plaats 1] maar in [plaats 2] gelegen. Volgens eiser zijn er voldoende rond de waardepeildatum verkochte twee-onder-een-kapwoningen uit [plaats 1] beschikbaar.
7. De rechtbank stelt voorop dat verweerder vrij is in de keuze van de referentiewoningen om de waarde te onderbouwen. Dat er in de ogen van eiser betere referentiewoningen zijn doet aan die keuzevrijheid niet af. Wel moeten de gekozen referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
8. De rechtbank ziet in wat eiser aanvoert geen aanleiding voor het oordeel dat de gekozen referentiewoning [adres 3] niet voldoende vergelijkbaar is met de woning. De taxateur van verweerder heeft op de zitting namelijk toegelicht dat hoekwoningen bij verkoop doorgaans minder opleveren dan twee-onder-een-kapwoningen. Eiser heeft dit niet betwist. Op basis van de toelichting van verweerders taxateur concludeert de rechtbank dat de vergelijking van de twee-onder-een-kapwoning van eiser met de hoekwoning [adres 3] , niet in het nadeel van eiser uitwerkt. Daarnaast is [adres 3] wat betreft de ligging, de bouwperiode en de woon- en perceeloppervlakte goed vergelijkbaar met de woning. Het feit dat [adres 3] een ander type woning is, is daarom onvoldoende reden is om te oordelen dat de woning geen bruikbare referentiewoning is.
9. Dat [adres 5] niet in [plaats 1] , maar in [plaats 2] is gelegen, is voor de rechtbank onvoldoende reden om te oordelen dat de woning, naast de wel in [plaats 1] gelegen woningen, geen bruikbare referentiewoning is. Over [adres 5] heeft verweerder op de zitting toegelicht dat uit de marktanalyse niet is gebleken dat er een afwijkend prijsniveau geldt tussen verkochte woningen in [plaats 2] en verkochte woningen in [plaats 1] . Verder heeft verweerder erop gewezen dat [plaats 2] op een steenworp afstand van [plaats 1] ligt en dat de woning net als eisers woning dichtbij de A12 is gelegen. Gelet op de toelichting van verweerder vindt de rechtbank niet dat kan worden gezegd dat de ligging dusdanig afwijkend is dat geen vergelijking met de woning mogelijk is. Nu de woning daarnaast wat betreft het type (twee-onder-een-kapwoning) hetzelfde is, uit dezelfde bouwperiode komt en de woning net als eisers woning in een woonwijk is gelegen, vindt de rechtbank dat de referentiewoning geschikt is ter onderbouwing van de waarde. De beroepsgronden slagen niet.
10. Eiser voert daarnaast aan dat verweerder een correctie op de kavelwaarde had moeten toepassen, omdat zijn perceel aan de achterzijde is bezwaard met een recht van overpad. Verweerder betwist dat sprake is van een recht van overpad. Dit blijkt volgens hem niet uit de akte van levering en ook luchtfoto’s bieden, anders dan eiser meent, geen aanwijzing dat er aan de achterzijde van het perceel een recht van overpad zou zijn. De rechtbank is van oordeel dat uit het aangevoerde door eiser niet voldoende kan worden opgemaakt of sprake is van een recht van overpad. Eiser heeft zijn stelling niet onderbouwd met concrete informatie waaruit blijkt dat sprake een recht van overpad, terwijl verweerder het bestaan daarvan betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verder volgt de rechtbank eiser niet in zijn stelling dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en het achterstallig onderhoud aan de woning. Verweerder heeft de staat van onderhoud en de voorzieningen als respectievelijk ‘matig’ en ‘eenvoudig/verouderd’ beoordeeld. Hij heeft de woning vergeleken met referentiewoningen die allemaal een voldoende scoren voor de staat van onderhoud. De voorzieningen van de referentiewoningen zijn net als bij de woning als ‘eenvoudig/verouderd’ beoordeeld, met uitzondering van [adres 2] , die een ‘normaal’ scoort voor voorzieningen. De rechtbank stelt vast dat de woningwaarde p/m² van de woning ten aanzien van alle referentiewoningen het laagste is. De rechtbank ziet met eiser dat de woningwaarde p/m² van [adres 4] slechts € 1 p/m² verschilt van de woning terwijl deze referentiewoning een betere staat van onderhoud heeft. Echter, de omstandigheid dat een referentiewoning een betere staat van onderhoud heeft, of zoals eiser verder heeft aangegeven, 16% kleiner is dan de woning, terwijl de woningwaarde p/m² vrijwel gelijk is, betekent op zichzelf nog niet dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Verweerder onderbouwt de WOZ-waarde immers met een viertal verkoopcijfers. De rechtbank ziet dat [adres 3] en [adres 5] ruim hogere woningwaardes p/m² (€ 1.646 en € 1.880 p/m²) hebben dan de woning (€ 1.479 p/m²). Gelet op het geheel aan voorliggende woningwaardes p/m², blijkt volgens de rechtbank dat verweerder bij de waardevaststelling in voldoende mate rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en achterstalligheden. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen is aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Er is geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 juni 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.