Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9526324 UC EXPL 21-7808 LT/44056
Vonnis van 1 juni 2022
inzake
1.[eiser sub 1] ,
wonend in [woonplaats 1] ,
2.
[eiser sub 2],
[eiser sub 2],
wonend in [woonplaats 2] ,
verder ook gezamenlijk te noemen: [eiser sub 1] c.s. (mannelijk enkelvoud),
eisende partijen,
gemachtigde: mr. P.M. Hoogstad,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend in [woonplaats 3] ,
verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonend in [woonplaats 3] ,
verder ook te noemen: [gedaagde sub 2] ,
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. G. Gabrelian.
1.De procedure
1.1.
[eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op 28 oktober 2021 gedagvaard. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben bij conclusie van antwoord op de dagvaarding gereageerd. De kantonrechter heeft vervolgens een mondelinge behandeling bepaald.
1.2.
[eiser sub 1] c.s. heeft daarna nog een aantal aanvullende producties ingediend.
1.3.
Op vrijdag 29 april 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Op deze mondelinge behandeling zijn verschenen [eiser sub 2] , mr. P.M. Hoogstad, [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en mr. G. Gabrelian. Tijdens de mondelinge behandeling zijn door of namens partijen de standpunten toegelicht en is antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. Daarnaast heeft mr. P.M. Hoogstad een pleitnota voorgedragen, waarbij hij ook de eis van [eiser sub 1] c.s. heeft gewijzigd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat op de mondelinge behandeling is besproken.
1.4.
Tot slot is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1.
In december 2018 is tussen [gedaagde sub 1] als huurder en [A] als verhuurder een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de woonruimte op de eerste verdieping van het pand aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst
Woonruimte, vastgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) op 30 juli 2003 (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.
2.3.
In de algemene bepalingen staat onder meer het volgende:
“(…)
1.3
Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.
1.4
lngeval huurder handelt in strijd met het bepaalde in 1.3 verbeurt hij aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan driemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag met een minimum van € 45,- per dag, onverminderd het recht van verhuurder om nakoming dan wel ontbinding wegens wanprestatie, alsmede schadevergoeding te vorderen voor zover de schade de boete overstijgt. Verder dient
huurder alle daardoor verkregen inkomsten aan verhuurder af te dragen.
(…)”
2.4.
Van 15 mei 2020 tot 31 december 2021 heeft [gedaagde sub 2] , de partner van [gedaagde sub 1] , ingeschreven gestaan op het adres van het gehuurde. Gedurende die periode heeft [gedaagde sub 2] samen met [gedaagde sub 1] in het gehuurde gewoond.
2.5.
[eiser sub 1] c.s. is sinds 31 juli 2020 eigenaar van het pand aan de [adres] in [plaatsnaam] .
3.Het geschil
3.1.
[eiser sub 1] c.s. vordert (na wijziging van eis) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair
I. de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;
II. [gedaagde sub 1] te veroordelen om het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, op straffe van een dwangsom;
III. [gedaagde sub 2] te veroordelen om het gehuurde binnen zeven na betekening van dit vonnis te ontruimen, op straffe van een dwangsom;
IV. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , voor het geval zij niet vrijwillig tot ontruiming overgaan en [eiser sub 1] c.s. de ontruiming door een gerechtsdeurwaarder laat uitvoeren, hoofdelijk te veroordelen in de kosten die de gerechtsdeurwaarder aan [eiser sub 1] c.s. in rekening heeft gebracht voor de ontruiming;
V. [gedaagde sub 1] te veroordelen om € 597,63 per maand te betalen aan [eiser sub 1] c.s. voor iedere maand of gedeelte van een maand na de ontbinding dat het gehuurde niet ter vrije beschikking van [eiser sub 1] c.s. is gekomen;
subsidiair
VI. [gedaagde sub 1] te verplichten om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de inschrijving van [gedaagde sub 2] op het adres van het gehuurde te beëindigen, althans al datgene te doen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de inschrijving van [gedaagde sub 2] op het adres van het gehuurde te (doen) (be)ëindigen;
VII. [gedaagde sub 2] te veroordelen om zijn inschrijving op het adres van het gehuurde te beëindigen en het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, op straffe van een dwangsom en [gedaagde sub 2] , voor het geval hij niet vrijwillig tot ontruiming overgaat en [eiser sub 1] c.s. de ontruiming door een gerechtsdeurwaarder laat uitvoeren, te veroordelen tot betaling van de kosten die de gerechtsdeurwaarder bij [eiser sub 1] c.s. in rekening heeft gebracht voor de ontruiming;
meer subsidiair
VIII. [gedaagde sub 1] te verbieden dat [gedaagde sub 2] of een derde zich op enig moment zonder voorafgaande toestemming van [eiser sub 1] c.s. (weer) inschrijft op het adres van het gehuurde en/of dat [gedaagde sub 2] of een derde het gehuurde weer bewoont, op straffe van een dwangsom;
zowel primair, subsidiair als meer subsidiair
IX. [gedaagde sub 1] te veroordelen om € 23.355,00, althans € 21.915,00 aan contractuele boete te betalen aan [eiser sub 1] c.s.;
X. [gedaagde sub 1] te veroordelen om € 4.200,00 aan huurinkomsten te betalen aan [eiser sub 1] c.s.;
XI. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen om € 1.800,00 aan schadevergoeding te betalen aan [eiser sub 1] c.s.;
XII. [gedaagde sub 1] te veroordelen om over de voorgenoemde bedragen de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aan [eiser sub 1] c.s. te betalen;
XIII. [gedaagde sub 1] te veroordelen om € 1.222,52 aan buitengerechtelijke incassokosten te betalen aan [eiser sub 1] c.s.;
XIV. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[eiser sub 1] c.s. heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd.
[gedaagde sub 1] is tekortgeschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verbintenissen, doordat zij [gedaagde sub 2] bij haar in het gehuurde heeft laten wonen zonder voorafgaande toestemming van (de rechtsvoorganger van) [eiser sub 1] c.s. [gedaagde sub 1] heeft hierdoor gehandeld in strijd met artikel 1.3 van de algemene bepalingen, artikel 7:213 BW en artikel 7:244 BW. Deze tekortkoming van [gedaagde sub 1] rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Uit artikel 1.4 van de algemene bepalingen volgt dat [gedaagde sub 1] vanwege de tekortkoming ook een contractuele boete heeft verbeurd en dat zij de vergoeding die [gedaagde sub 2] aan haar heeft betaald voor zijn verblijf in het gehuurde (de huurinkomsten) aan [eiser sub 1] c.s. moet afdragen. Verder heeft [eiser sub 1] c.s. huurinkomsten gederfd door de tekortkoming van [gedaagde sub 1] . Deze gederfde huurinkomsten moet [gedaagde sub 1] bij wijze van schadevergoeding aan [eiser sub 1] c.s. voldoen. [eiser sub 1] c.s. maakt tevens aanspraak op de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, omdat [gedaagde sub 1] te laat is met betaling en [eiser sub 1] c.s. de vordering uit handen heeft moeten geven.
3.3.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn het niet eens met de vordering. Zij willen dat de vordering wordt afgewezen en dat [eiser sub 1] c.s. wordt veroordeeld in de proceskosten, waaronder de nakosten.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Beëindiging inschrijving [gedaagde sub 2] en ontruiming door [gedaagde sub 2]
4.1.
Vooropgesteld wordt dat [gedaagde sub 2] inmiddels is uitgeschreven van het adres van het gehuurde en weer woonachtig is in het buitenland. Dit betekent dat [eiser sub 1] c.s. geen belang meer heeft bij de door hem gevorderde veroordeling van [gedaagde sub 1] en/of [gedaagde sub 2] om de inschrijving van [gedaagde sub 2] op het adres van het gehuurde te beëindigen en de veroordeling van [gedaagde sub 2] om het gehuurde te ontruimen. Het gevorderde onder III, VI en VII wordt daarom afgewezen.
Ontbinding, ontruiming door [gedaagde sub 1] en contractuele boete
4.2.
Het deel van de vordering dat ziet op ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde door [gedaagde sub 1] en betaling van de contractuele boete, te weten het gevorderde onder I, II, IV, V en IX, wordt ook afgewezen.
4.3.
Als al sprake is van een tekortkoming, doordat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] samen in het gehuurde hebben gewoond, dan is deze tekortkoming naar het oordeel van de kantonrechter zo gering dat ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd is en geen contractuele boetes zijn verbeurd. In dit kader is het volgende van belang.
4.4.
Duidelijk geworden is dat [gedaagde sub 2] vanwege de situatie rondom het coronavirus in mei 2020 zijn baan als [.] in Letland is verloren. [gedaagde sub 2] is daarom noodgedwongen naar Nederland teruggekeerd en bij [gedaagde sub 1] in het gehuurde getrokken, waarna [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als partners in het gehuurde hebben samengewoond. Toen de situatie rondom het coronavirus verbeterd was en [gedaagde sub 2] weer een baan als [.] had, is [gedaagde sub 2] meteen uit het gehuurde vertrokken en is hij uitgeschreven van het adres van het gehuurde. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben dus alleen samengewoond in het gehuurde gedurende de periode dat [gedaagde sub 2] werkloos was vanwege de coronacrisis. Mede gelet op het in artikel 8 EVRM opgenomen recht op eerbiediging van het familie- en gezinsleven, waar [gedaagde sub 1] een beroep op heeft gedaan, kan dit in redelijkheid niet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst en het verbeuren van contractuele boetes. De kantonrechter neemt hierbij ook in aanmerking dat het samenwonen van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet voor overlast heeft gezorgd en dat de gebouwelijke situatie zodanig was dat het ook mogelijk was om samen te wonen in het gehuurde. Het gehuurde was weliswaar formeel onzelfstandige woonruimte, maar had vrijwel alle kenmerken van zelfstandige woonruimte.
Verbod om op enig moment, zonder toestemming, weer samen te wonen in het gehuurde
4.5.
Het in artikel 8 EVRM opgenomen recht op eerbiediging van het familie- en gezinsleven verzet zich er voorts tegen dat [gedaagde sub 1] zonder meer wordt verboden om op enig moment, zonder voorafgaande toestemming van [eiser sub 1] c.s., (weer) in het gehuurde samen te wonen met [gedaagde sub 2] of een derde (waar een eventuele andere partner of een toekomstig kind van [gedaagde sub 1] onder kan vallen). Het gevorderde onder VIII is om deze reden niet toewijsbaar.
Afdracht verkregen huurinkomsten
4.6.
De onder X gevorderde afdracht van de huurinkomsten die [gedaagde sub 1] volgens [eiser sub 1] c.s. heeft verkregen toen [gedaagde sub 2] bij haar in het gehuurde woonde, is evenmin toewijsbaar.
[gedaagde sub 1] heeft namelijk uitdrukkelijk betwist dat [gedaagde sub 2] een vergoeding aan haar heeft betaald voor zijn verblijf in het gehuurde en [eiser sub 1] c.s. heeft zijn stelling dat [gedaagde sub 2] hiervoor wel een vergoeding aan [gedaagde sub 1] heeft betaald op geen enkele wijze onderbouwd. Het komt de kantonrechter ook niet onaannemelijk voor dat [gedaagde sub 1] haar partner, die gedurende zijn verblijf in het gehuurde werkloos was, geen vergoeding aan haar heeft laten betalen.
Schadevergoeding
4.7.
[eiser sub 1] c.s. maakt verder aanspraak op € 1.800,00 aan schadevergoeding. [eiser sub 1] c.s. heeft hiertoe gesteld dat maximaal drie personen mogen wonen in het pand waar het gehuurde onderdeel van is. De tweede verdieping van het pand is volgens [eiser sub 1] c.s. geschikt om aan twee personen te verhuren. Omdat [gedaagde sub 1] én [gedaagde sub 2] op het adres van het gehuurde stonden ingeschreven, kon [eiser sub 1] c.s. de tweede verdieping slechts aan één persoon verhuren en is hij over de periode van februari 2021 tot oktober 2021 € 200,00 per maand aan huurinkomsten misgelopen, aldus [eiser sub 1] c.s.
4.8.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser sub 1] c.s. zijn stelling dat hij over de periode van februari 2021 tot oktober 2021 (€ 200,00 per maand aan) huurinkomsten is misgelopen, welke stelling [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben betwist, onvoldoende onderbouwd. [eiser sub 1] c.s. heeft niet inzichtelijk gemaakt hoeveel huur hij op dit moment krijgt van de huurder van de tweede verdieping van het pand en/of hoeveel huur hij had gekregen als hij die verdieping aan twee personen had verhuurd. Evenmin heeft [eiser sub 1] c.s. onderbouwd dat hij de tweede verdieping ook daadwerkelijk (per 1 februari 2021) aan twee personen had kunnen verhuren. De onder XI gevorderde schadevergoeding wordt dan ook afgewezen.
Wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten
4.9.
De gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten worden gelet op het voorgaande eveneens afgewezen.
Proceskosten
4.10.
[eiser sub 1] c.s. heeft ongelijk gekregen in deze procedure. Daarom wordt [eiser sub 1] c.s. veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden begroot op € 996,00 (2 punten x tarief € 498,00) aan salaris gemachtigde.
4.11.
De gevorderde nakosten worden toegewezen, zoals hierna bepaald.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser sub 1] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 996,00 aan salaris gemachtigde;
5.3.
veroordeelt [eiser sub 1] c.s., onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde;
5.4.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2022.