Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9247171 AC EXPL 21-1393 MS/1270
Vonnis van 1 juni 2022
inzake
de besloten vennootschap
B.V. Makelaars Combinatie Holland-West/CMK,
gevestigd te Alphen aan den Rijn,
verder ook te noemen Holland-West,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. M. den Hartog,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. R. Vane.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
[gedaagde] heeft na het tussenvonnis van 15 december 2021 (hierna: het tussenvonnis) een akte na tussenvonnis tevens wijziging van eis (in reconventie) ingediend. Holland-West heeft op haar beurt ook een akte na tussenvonnis ingediend, waarna [gedaagde] een akte uitlaten producties heeft ingediend. Hierna is vonnis bepaald.
2.Formele geschilpunten
2.1.
De kantonrechter blijft bij en bouwt voort op hetgeen in het tussenvonnis is overwogen.
2.2.
[gedaagde] is in het tussenvonnis in reconventie het bewijs opgedragen van de omvang van de schade die hij als gevolg van de hennepkwekerij stelt te hebben geleden. Dit betrof blijkens nr. 4.13 van het tussenvonnis de volgende schadeposten, die in totaal € 33.937,90 bedroegen:
- kosten van ontruiming en reiniging van de woning van € 4.755,13;
- kosten voor het herstel van de gaten in de plafonds en overige timmerwerken van € 1.782,90;
- kosten voor herstel schilderwerk van € 7.408,47;
- kosten voor herstel van de vloeren van € 6.413,--;
- kosten voor herstel van de tuin van € 2.021,30;
- gederfde huur van € 7.500,--;
- energiekosten van € 750,--;
- juridische kosten om de huurovereenkomst te beëindigen van € 3.307,10.
Is het beroep op ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst in conventie in strijd met de goede procesorde? Nee
2.3.
[gedaagde] heeft blijkens zijn akte na tussenvonnis de bemiddelingsovereenkomst tussen hemzelf en Holland-West (hierna: de bemiddelingsovereenkomst) bij brief van 4 januari 2022 ontbonden op basis van het oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis onder 4.11 dat Holland-West haar zorgplicht jegens hem heeft geschonden. [gedaagde] stelt dat hij als gevolg van deze ontbinding niet (langer) tot nakoming kan worden verplicht.
2.4.
Holland-West wijst er in haar akte na tussenvonnis op dat de kantonrechter in het tussenvonnis heeft vastgesteld dat [gedaagde] niet betwist dat hij op grond van de tussen partijen gesloten overeenkomst in beginsel gehouden is de courtage van € 1.907,75 aan Holland-West te betalen en dat alleen de tegenvordering van [gedaagde] waarmee hij de vordering van Holland-West wenst te verrekenen ter beoordeling staat. Holland-West stelt dat het ontbinden van de bemiddelingsovereenkomst dan wel het betwisten van de verschuldigdheid van de courtage na dit tussenvonnis niet meer aan de orde kan zijn. Het verweer is tardief en is in strijd met de eisen van de goede procesorde en het daarin besloten liggende beginsel van concentratie van het processuele debat, aldus Holland-West.
2.5.
De kantonrechter stelt vast dat de wijze van procederen en de stellingen die zijn ingenomen bepaald niet de schoonheidsprijs verdienen. De kantonrechter roept in herinnering dat [gedaagde] eigenlijk alleen wilde voorkomen dat hij courtage moest betalen voor een dienst waar hij in zijn ogen alleen maar nadeel van heeft ondervonden. Om dat te bereiken was en is de ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst een passend middel. Het beroep op verrekening met een vordering in reconventie heeft de zaak wellicht ingewikkelder gemaakt dan nodig was. Maar dat kwam ook omdat Holland-West stond op betaling van courtage aangezien [gedaagde] in haar ogen heeft kunnen profiteren van haar inspanningen om de woning verhuurd te krijgen en een goede huuropbrengst heeft gehad die het gestelde nadeel in haar ogen afdoende heeft gecompenseerd. Door de stellingen die partijen over en weer hebben ingenomen zijn zij van een discussie over de courtage verzand geraakt in een kostbare discussie over de door [gedaagde] geleden schade in de door [gedaagde] ingestelde procedure in reconventie. Omdat de gestelde schade werd betwist is [gedaagde] namelijk de gelegenheid geboden de door hem gestelde schade te bewijzen. Dat heeft er weer toe geleid dat partijen over en weer deskundigen hebben ingeschakeld.
2.6.
De juridisch deskundige die [gedaagde] heeft ingeschakeld heeft de bemiddelingsovereenkomst alsnog namens [gedaagde] buitengerechtelijk ontbonden. Dat recht was niet verjaard en daarvan kon en kan dus gebruik gemaakt worden. [gedaagde] heeft daarbij ook een belang en de kantonrechter acht het aannemelijk dat hij eerder niet op de hoogte was van zijn recht op en de mogelijkheden om de bemiddelingsovereenkomst te ontbinden. Het is waar dat het verweer op een laat tijdstip wordt gedaan en dat de kantonrechter er in het tussenvonnis nog van uit ging dat de courtage verschuldigd zou zijn en toewijsbaar was. Maar de kantonrechter vindt het gerechtvaardigde belang van [gedaagde] om gebruik te kunnen maken van zijn wettelijk recht op ontbinding en daaraan een verweer te koppelen, ook in deze stand van de procedure, zo zwaar wegend dat het gewijzigde verweer niet als tardief kan worden gepasseerd. Daarbij heeft de kantonrechter meegewogen dat het niet meenemen van het verweer zou kunnen leiden tot verdere procedures, hetgeen niet in het belang van partijen is. Holland-West heeft bovendien van haar mogelijkheid gebruik gemaakt om niet alleen bezwaar te maken tegen het verweer, maar daarover ook een inhoudelijk standpunt in te nemen. Zij wordt in die zin niet in haar processuele belangen geschaad. De kantonrechter zal dus de buitengerechtelijke ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst bij haar beoordeling betrekken.
Is de wijziging van eis is ten aanzien van de twee nieuwe schadeposten in reconventie toelaatbaar? Nee
2.7.
[gedaagde] heeft in zijn akte na tussenvonnis zijn eis gewijzigd tot € 25.889,82.
Holland-West wijst erop dat dit bedrag is berekend na aftrek van de waarborgsom van € 9.000,--, zodat het hier feitelijk gaat om een vermeerdering van eis van € 33.937,90 tot € 34.889,82. Holland-West maakt bezwaar tegen deze vermeerdering van eis en stelt dat deze in strijd is met de eisen van een goede procesorde.
2.8.
De kantonrechter overweegt dat de bewijsopdracht in het tussenvonnis zag op de hierboven onder 2.2 genoemde schadeposten. [gedaagde] heeft in zijn akte na tussenvonnis echter nog twee andere schadeposten opgevoerd, namelijk € 1.336,40 ter zake van opgenomen verlofuren en € 135,25 ter zake van kosten in verband met de door hem gevoerde tuchtprocedure. Niet valt in te zien waarom [gedaagde] deze schadeposten niet meteen al bij dagvaarding had kunnen vorderen en [gedaagde] heeft hier ook geen verklaring voor gegeven. De kantonrechter deelt gelet hierop het standpunt van Holland-West dat de wijzing van eis, waarbij betaling van deze twee schadeposten wordt gevorderd, in strijd is met de goede procesorde. De eiswijziging is op dit punt dus niet toelaatbaar. Voor zover [gedaagde] met deze eiswijzing de oorspronkelijke schadeposten heeft verlaagd en dus zijn vordering op dit punt heeft verminderd, bestaat hiertegen echter geen bezwaar en wordt dit wel toelaatbaar geacht.
2.9.
Een en ander brengt de kantonrechter bij de beoordeling in conventie en reconventie.
3.In conventie
3.1.
De kantonrechter blijft bij haar oordeel dat Holland-West niet als zorgvuldig makelaar heeft gehandeld bij de verhuur van de woning en dus tekort is geschoten in haar verplichtingen jegens [gedaagde] . [gedaagde] heeft terecht aangevoerd dat herstel van de tekortkoming blijvend onmogelijk is. Dat betekent dat Holland-West in verzuim is en aan de vereisten voor ontbinding van de bemiddelingsovereenkomst is voldaan. [gedaagde] heeft de bemiddelingsovereenkomst dus rechtsgeldig buiten rechte ontbonden bij brief van 4 januari 2022.
3.2.
De ontbinding bevrijdt partijen van de daardoor getroffen verbintenissen (artikel 6:271 BW). Dat betekent dat [gedaagde] de overeengekomen courtage, die hij nog moest betalen, niet meer hoeft te betalen. Holland-West is haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst al nagekomen, die verbintenis blijft in stand, maar daarvoor in de plaats ontstaat een verbintenis tot ongedaanmaking van de door [gedaagde] ontvangen prestatie.
3.3.
De invulling die Holland-West aan haar verbintenis heeft gegeven kan niet meer ongedaan gemaakt worden. Dat betekent dat daarvoor op grond van artikel 6:272 lid 1 BW een vergoeding in de plaats treedt ten belope van de waarde van de prestatie op het tijdstip van ontvangst. Lid 2 bepaalt dat de vergoeding wordt beperkt tot het bedrag van de waarde die de prestatie voor de ontvanger op dit tijdstip in de gegeven omstandigheden werkelijk heeft gehad als de prestatie niet aan de verbintenis beantwoord heeft. Vast staat dat de prestatie van Holland-West niet heeft beantwoord aan hetgeen mocht worden verwacht. Dus moet de waarde die de prestatie voor [gedaagde] heeft gehad worden bepaald. Evident is dat [gedaagde] die waarde op nihil stelt. De kantonrechter acht dit begrijpelijk. Los van wat hierna in reconventie over de schade wordt overwogen is aannemelijk dat de ellende en stress die de aangedragen huurder heeft veroorzaakt maken dat [gedaagde] nooit voor deze huurder zou hebben gekozen als hij goed was voorgelicht. De kantonrechter bepaalt de waarde van de vergoeding waar Holland-West aanspraak op kan maken dus op nihil.
3.4.
De conclusie is dat de vordering in conventie zal worden afgewezen en Holland-West zal worden veroordeeld in de proceskosten van [gedaagde] . Die worden begroot op een ½ punt aan salaris gemachtigde vanwege het door hem gevoerde verweer bij akte na de mondelinge behandeling. Dat komt, gezien het belang van de zaak neer op ½ x tarief van € 187,-- = € 93,50.
4.In reconventie
4.1.
[gedaagde] begroot de oorspronkelijk schadeposten in zijn akte na tussenvonnis op de volgende bedragen:
a. € 4.755,13 voor ontruimings- en schoonmaakkosten;
b. € 7.500,-- voor huurderving;
c. € 375,-- voor kosten nutsvoorzieningen;
d. € 17.480,94 voor herstelkosten;
e. € 3.307,10 voor juridische beëindigingskosten.
Dit is in totaal € 33.418,17.
4.2.
[gedaagde] heeft deze schadeposten in zijn akte na tussenvonnis nader onderbouwd. Holland-West heeft in haar akte na tussenvonnis de hoogte van de schadeposten betwist aan de hand van een expertiserapport van schade-expert de heer [A] van Crawford & Company (hierna: [A] ) d.d. 22 maart 2022 en een verklaring van Makelaar [makelaar] van 14 februari 2022. [gedaagde] heeft hier in zijn akte uitlaten producties weer op gereageerd.
4.3.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat aan het expertiserapport van [A] geen bewijswaarde kan toekomen, omdat:
1. hijzelf niet bij het onderzoek is betrokken en ook niet om zijn reactie is gevraagd;
2. de onderzoeker de feitelijke situatie niet heeft onderzocht maar alleen de stukken van het procesdossier heeft gelezen en vervolgens een voor Holland-West gunstig en gekleurd rapport heeft geschreven;
3. het rapport volgens hem doorspekt is met feitelijke onjuistheden.
4.4.
De kantonrechter merkt hierover op dat het rapport van [A] een reactie is op de schriftelijke bewijsstukken en onderbouwing die [gedaagde] met betrekking tot de door hem gestelde schadeposten heeft gegeven, waarbij Holland-West zich in haar akte na tussenvonnis heeft aangesloten. [A] verkeerde bij het geven van deze reactie in dezelfde positie als Holland-West, in die zin dat hij [gedaagde] daarbij niet hoefde te betrekken of zijn mening daarover hoefde te vragen. Omdat het ging om een reactie op de onderbouwing van de schadeposten die [gedaagde] in zijn akte na tussenvonnis had gegeven en niet om een deskundigenonderzoek, hoefde [A] geen onderzoek naar de feitelijke situatie te verrichten en kon hij volstaan met kennisname van de akte na tussenvonnis van [gedaagde] . [A] verkeert echter ten opzichte van Holland-West wel in die zin in een andere positie, dat hij ten aanzien van schadebegrotingen over een speciale deskundigheid beschikt. De kantonrechter hecht dan ook waarde aan zijn bevindingen in die zin dat daarmee wordt onderstreept dat de schade die [gedaagde] stelt te hebben geleden niet verder strekt dan de waarborgsom die hij heeft ontvangen (zie hierna punt 4.7.).
Wat is de achtergrond van de gestelde schade en hoe moet de schade worden beoordeeld?
4.5.
Uit de stellingen van partijen voor en na de mondelinge behandeling maakt de kantonrechter het volgende op.
4.5.1.
[gedaagde] wilde, al dan niet ter tijdelijke overbrugging voor de verkoop van de woning, begin 2019 de woning voor een vorstelijk bedrag verhuren. Daardoor werd de woning met een huurprijs van € 1500,-- te huur aangeboden. De huurwaarde was daarvoor getaxeerd op € 1200,--.
4.5.2.
Het was lastig een huurder voor de woning te vinden die de huurprijs wilde betalen. De enige die zich heeft gemeld was [B] . Die heeft gedurende de huurperiode de overeengekomen huur betaald en daarnaast een borg van € 9000,--.
4.5.3.
Nadat de hennepkwekerij was aangetroffen heeft [gedaagde] met [B] een vaststellingsovereenkomst gesloten over het einde van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning per 14 december 2019, de borg en de schade. Kort gezegd is [B] akkoord gegaan met verrekening van de borg en de helft van de betaalde maandhuur over december 2019 met de schade die aan de woning door toedoen van [B] is ontstaan (zie ook punt 2.5. van het tussenvonnis).
4.5.4.
[gedaagde] heeft na de ontruiming van de woning de woning schoon laten maken en met behulp van vrienden, familie en door hem ingeschakelde klussers de woning verkoop klaar gemaakt, na daarover advies te hebben ingewonnen van makelaar [makelaar] . Dit advies (van 30 december 2020) luidde als volgt:
“Als in de huidige staat verkocht gaat worden, adviseer ik een vraagprijs van € 300.000,00. Als de woning opgeknapt wordt, adviseer ik een vraagprijs van € 340.000,00”.
De woning is vervolgens vrij snel (in februari 2020) verkocht voor een bedrag van
€ 370.000,-- (punt 61 van de akte van Holland-West).
4.5.5.
Het leeuwendeel van de door [gedaagde] gevorderde herstelkosten betreft een begroting van de kosten van herstel, vervat in een offerte. De betreffende werkzaamheden heeft [gedaagde] niet uit laten voeren. Het door [gedaagde] gevorderde bedrag van € 17.480,94 is namelijk opgebouwd uit de volgende onderdelen:
1. gemaakte kosten)
2. € 3.676,59 ( restant offerte)
3. € 7.408,47 ( offerte schilderwerk)
4. € 2.021,30 (offerte tuin).
Over de gemaakte kosten heeft [gedaagde] gezegd dat het een opgave betreft van de feitelijke kosten die hij in het kader van het herstel van de woning heeft gemaakt en betaald en die als volgt is weer te geven.
Crediteur en factuurdatum
Werkzaamheden
bedrag
i.
Chrisrenovatie 15-1-2020
Vloer begane grond
€ 480,10
ii.
Chrisrenovatie 22-1-2020
Vloer begane grond
€ 1.045,--
iii.
Chrisrenovatie 7-2-2020
Vloer begane grond
€ 974,50
iv.
[bedrijf 1] 6-1-2020
Voorschot in verband met timmerwerkzaamheden
€ 350,--
v.
[bedrijf 1] 31-3-2020
Diverse timmerwerkzaamheden in verband met het herstel van de schade aan de woning
€ 941,74
vi.
Allesvoorparket.nl 5-1-2020
Vloerolie
€ 33,65
vii.
[bedrijf 2] 16-1-2020
Huurkosten schuurmachine om de vloeren te schuren
€ 203,16
viii.
[bedrijf 3] 29-1-2020
Deurlijsten
€ 171,53
ix.
Gamma
Diverse materiaalkosten
€ 175,-- (€ 39,75 + € 135,95)
Totaal
€ 4.374,58
4.5.6.
Voor de schoonmaak van de woning heeft [gedaagde] een factuur d.d. 31 december 2019 van Okee Bedrijfsdiensten ter hoogte van € 4.755,13 overgelegd. Deze factuur ziet op de volgende werkzaamheden:
“ [adres] te [plaats]
In uw opdracht uitgevoerde werkzaamheden:
“Omschrijving Aantal Eenheid P.P.E. Prijs
Ontruimen en reinigen woonhuis 64,00 uur 45,00 21% € 2.880,00
Restafvalcontainer 2x 10m3 2,00 Stuks 375,43 21% € 750,86
Container schone grond 1x 3m3 21% € 299,00
Uitgevoerd d.d. 20-12 en 23-12-2019 _________
Bedrag excl. BTW € 3.929,86
21% BTW excl.
€ 825,27
€ 825,27
Totaal te voldoen€ 4.755,13”
Het is de kantonrechter niet duidelijk waarvoor de container schone grond is gebruikt, maar het meest voor de hand ligt dat daarmee de tuin een make-over heeft gehad. Die post kan dus niet zonder meer worden getypeerd als een gevolg van de toerekenbare tekortkoming van Holland-West.
4.6.
Partijen hebben in de gewisselde aktes uitvoerig aandacht besteed aan de door [gedaagde] opgevoerde schade en dan met name de herstelkosten. De kantonrechter is echter van oordeel dat wat partijen daarover hebben aangevoerd voor de beoordeling niet relevant is. Zoals de gemachtigde van [gedaagde] in zijn aktes terecht aanvoert, moet namelijk voor het bepalen van de schade die [gedaagde] heeft geleden de situatie waarin hij verkeert doordat Holland-West haar zorgplicht heeft geschonden worden vergeleken met de situatie waarin hij zou hebben verkeerd als de schending van de zorgplicht wordt weg gedacht. Zoals [gedaagde] zelf aanvoert zou hij dan niet de huurovereenkomst met [B] hebben gesloten. De vraag is wat rechtens is als beide situaties met elkaar worden vergeleken en of uit die vergelijking kan worden afgeleid dat [gedaagde] schade heeft geleden. Tegen deze achtergrond en binnen dit kader zal de kantonrechter de vordering in reconventie beoordelen.
Komen de gevorderde schoonmaakkosten en herstelkosten voor vergoeding in aanmerking? Nee
4.7.
Uit hetgeen in punt 4.5. is opgenomen concludeert de kantonrechter dat [gedaagde] de woning na de ontruiming door [B] met minimale kosten (ongeveer € 9.000,-- zijnde de uitgaven voor schoonmaak, tuin en herstel) zodanig klaar voor verkoop heeft gekregen, dat een opbrengst (€ 370.000,--) is behaald die ver boven de geadviseerde vraagprijs na opknappen (€ 340.000,--) lag en ook ver boven de in augustus 2018 getaxeerde waarde van de woning (€ 322.500,--). Daaruit kan niet worden opgemaakt dat de woning door de wijze waarop [B] die heeft gebruikt minder waard is geworden. Het is dan ook niet juist en realistisch om uit te gaan van een waardedaling van de woning gebaseerd op de offertes voor herstelwerkzaamheden die niet zijn uitgevoerd en daarbij te verwijzen naar de geadviseerde prijzen waarvoor de woning volgens makelaar [makelaar] te koop zou kunnen worden gezet. De investering die [gedaagde] heeft gedaan om de woning verkoop klaar te maken kon hij bovendien voldoen uit de waarborgsom die [B] had betaald. Weliswaar zijn de werkelijk gemaakte kosten die [gedaagde] heeft opgevoerd ietsje hoger dan de betaalde waarborgsom, maar de kantonrechter gaat ervan uit dat de waarborgsom deels ook is gebruikt om de woning te verbeteren en aan te passen op punten die niet het gevolg waren van de tekortkoming van Holland-West en dus niet als vergoedbare schade kunnen worden getypeerd. De kantonrechter verwijst naar de overweging in punt 4.5. over de container schone grond en de bevindingen van [A] over de gestelde aard en omvang van de schade. De conclusie is dan ook dat niet gebleken is dat aan de woning schade is ontstaan die niet al gecompenseerd is met de van [B] ontvangen waarborgsom en/of waarop Holland-West kan worden aangesproken.
Komt de gestelde huurderving voor vergoeding in aanmerking? Deels
4.8.
[gedaagde] stelt dat hij met [B] een huurovereenkomst voor één jaar had gesloten. Naar aanleiding van de politie-inval is een beëindigingsovereenkomst gesloten, waardoor de huur op 12 december 2019 tussentijds is geëindigd terwijl deze anders zou hebben voort geduurd tot en met 14 april 2020. [gedaagde] vordert daarom aan huurderving 5 maal de huurprijs van € 1.500,--, dus in totaal € 7.500,--. Hij stelt in dit verband dat, als Holland-West grondig onderzoek zou hebben verricht, er geen huurovereenkomst met [B] zou zijn gesloten en er een andere huurder zou zijn gevonden die bereid zou zijn voor een minimumperiode van één jaar te huren. In dat geval zou er geen noodzaak zijn geweest de huurovereenkomst af te breken. Volgens [gedaagde] is in het tussenvonnis onder 4.15 ten onrechte overwogen dat bij de beoordeling van de omvang van de huurderving rekening moet worden gehouden met het feit dat hij de woning medio maart 2020 aan een derde heeft geleverd, omdat hij niet van plan was de woning toen al te verkopen. Hij had immers op grond van de Leegstandswet een vergunning gekregen tot verhuur van de woning tot en met 1 september 2023.
4.9.
Holland-West stelt dat er geen andere gegadigden waren om de woning te huren en dat [gedaagde] daarom met [B] in zee is gegaan. Zij heeft een e-mail van de heer Van der Neut van 15 februari 2022 overgelegd waarin deze schrijft dat de huurprijs voor de woning van € 1.500,-- per maand destijds niet marktconform was, dat voor een dergelijke woning een maximaal redelijke huurprijs van circa € 1.200,-- per maand gold en dat de spoeling daarom erg dun was. Hierdoor ontbreekt volgens Holland-West het causaal verband tussen de zorgplichtschending en de huurderving. Bovendien is niet gebleken dat het in maart 2020 noodzakelijk was de woning te verkopen in plaats van te verhuren.
4.10.
Naar het oordeel van de kantonrechter is niet gebleken dat [gedaagde] de woning al half maart 2020 zou hebben verkocht als hij niet geconfronteerd was met de hennepplantage. Maar het is niet zo dat de schade van [gedaagde] moet worden geraamd op het gemis aan huur die hij zou hebben genoten van [B] . Er moet namelijk een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin [gedaagde] zich bevond door het toerekenbaar tekort schieten van Holland-West en de situatie waarin hij zich had bevonden als het toerekenbaar tekortschieten wordt weggedacht. Dat betekent in dit geval het volgende.
4.10.1.
[gedaagde] stelt dat hij een andere huurder zou hebben gevonden als hij de huurovereenkomst met [B] niet had gesloten. Maar dat dit een huurder zou zijn geweest die net als [B] bereid zou zijn geweest € 1500,-- aan huur te betalen staat niet vast. Holland-West heeft namelijk gesteld (en dat heeft [gedaagde] niet gemotiveerd weersproken) dat er geen andere huurder gevonden werd voor dit huurbedrag dat ver boven de getaxeerde huur lag. De kantonrechter gaat er dan ook vanuit dat de woning als die verhuurd zou zijn geworden, hooguit zou zijn verhuurd voor maximaal de getaxeerde huurprijs, te weten € 1.200,-- per maand.
4.10.2.
Dat dan een huurovereenkomst zou zijn gesloten geweest voor een periode langer dan tot 15 april 2020 is niet zeker. Bij tijdelijke huur is het namelijk maar de vraag wat de achtergrond is van de huurder die uiteindelijk gaat huren. [gedaagde] mag een vergunning hebben gehad voor tijdelijke verhuur tot 2023, maar het ligt niet voor de hand dat hij zou hebben gekozen voor een aaneengesloten periode verhuur zolang dat was vergund omdat de huurder dan huurbescherming zou hebben genoten. De kantonrechter gaat er dus van uit dat hooguit voor eenzelfde periode als met [B] een huurovereenkomst zou zijn aangegaan.
4.11.
Uitgaande van verhuur voor één jaar zou de huuropbrengst van 15 april 2019 tot 15 april 2020 € 14.400,-- zijn geweest bij verhuur voor € 1.200,-- per maand. Die opbrengst moet worden vergeleken met de opbrengst die [gedaagde] van de verhuur aan [B] heeft gehad. Dat was € 12.750,-- (half april 2019 tot en met december 2019 (8,5 x
€ 1.500,--). Dat is dus € 1.650,-- minder. Dit bedrag komt als schade voor vergoeding in aanmerking.
Moeten de opgevoerde kosten voor nutsvoorzieningen worden vergoed? Ja
4.12.
De kantonrechter heeft in 4.15 van het tussenvonnis de energiekosten die [gedaagde] over de 2,5 maand waarin de woning na de tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst leegstond begroot op € 375,--. [gedaagde] heeft zijn vordering in zijn akte na tussenvonnis tot dit bedrag beperkt. Dit bedrag zal worden toegewezen.
Komen de opgevoerde kosten voor juridische bijstand bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst met [B] voor vergoeding in aanmerking? Deels
4.13.
[gedaagde] stelt dat hij in verband met de beëindiging van de huurovereenkomst door middel van een vaststellingsovereenkomst kosten heeft moeten maken en verwijst voor de omvang hiervan naar de facturen van het kantoor van zijn gemachtigde die hij bij zijn eis in reconventie reeds eerder in het geding heeft gebracht. Volgens [gedaagde] vormen deze kosten onderdeel van de schade en bovendien ex artikel 6:96 lid 2 sub a BW ook redelijke kosten ter voorkoming of beperking van schade die als gevolg van de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid berust mocht worden verwacht.
4.14.
Holland-West wijst erop dat [gedaagde] op 12 december 2019 een vaststellingsovereenkomst heeft gesloten met [B] , maar dat ook uren worden gedeclareerd die zijn gemaakt in de maanden januari, februari, april en mei 2020. Volgens Holland-West ontbreekt de noodzaak voor het maken van juridische kosten in deze maanden. Uit de specificatie blijkt ook niet op welke specifieke werkzaamheden die uren zien.
4.15.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] ter onderbouwing van zijn vordering vier facturen van het kantoor van zijn gemachtigde heeft overgelegd, waarvan slechts één factuur betrekking heeft op urendeclaraties tot en met 30 december 2019. Dit is de factuur van 30 december 2019 van € 1.303,53 inclusief btw. Uit de bijgevoegde specificatie van de gedeclareerde uren blijkt voldoende dat de betreffende werkzaamheden verband houden met de vaststellingsovereenkomst die na de ontdekking van de hennepkwekerij is gesloten. Deze kosten staan in causaal verband met de zorgplichtschending van Holland-West en kunnen daaraan in redelijkheid worden toegerekend. Het bedrag van € 1.303,53 inclusief btw is daarom toewijsbaar. De andere facturen zien op urendeclaraties over 2020. [gedaagde] heeft niet nader onderbouwd dat deze gedeclareerde werkzaamheden ook het gevolg zijn van de zorgplichtschending door Holland-West. Deze facturen komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking.
Conclusie
4.16.
Gezien het voorgaande komt in totaal een bedrag van € 3.328,53 (€ 1.650,-- +
€ 375,-- + € 1.303,53) voor vergoeding in aanmerking. Holland-West stelt nog dat [gedaagde] wellicht al een deel van zijn schade op [B] heeft kunnen verhalen of dat hij een schadevergoeding uit hoofde van zijn opstalverzekering heeft ontvangen. Aangezien er geen concrete aanwijzingen zijn dat dit het geval is geweest, gaat de kantonrechter er echter van uit dat [gedaagde] niet langs andere weg (een deel van) zijn schade vergoed heeft gekregen.
Wettelijke rente
4.17.
De gevorderde wettelijke rente over het in reconventie toe te wijzen bedrag van € 3.328,53 zal worden toegewezen vanaf 9 juli 2021. Dit is de datum waarop [gedaagde] zijn eis in reconventie heeft ingesteld.
kosten
4.18.
Holland-West zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 218,-- (1 punt x tarief € 218,--) voor salaris gemachtigde. De kantonrechter heeft daarbij meegewogen dat de raadsman na de mondelinge behandeling had kunnen volstaan met het nemen van één akte.
4.19.
De gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten zullen worden toegewezen zoals in de beslissing is bepaald.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt Holland-West tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 93,50 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
in reconventie
5.3.
veroordeelt Holland-West om aan [gedaagde] tegen bewijs van kwijting te betalen € 3.328,53, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek vanaf 9 juli 2021 tot de dag van voldoening;
5.4.
veroordeelt Holland-West tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 218,-- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in conventie en in reconventie
5.6.
veroordeelt Holland-West, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 109,-- aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2022.