ECLI:NL:RBMNE:2022:2108

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/538223 / KL ZA 22-78

Vonnis in kort geding van 2 juni 2022

in de zaak van

[eiser],

wonende te [woonplaats] ,

eiser,

advocaat mr. C.A. Offermans te Roermond,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. A.D.A. Quaedvlieg te Weert.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de op 10 mei 2022 betekende dagvaarding met 18 producties,
de conclusie van antwoord met 1 productie,
de mondelinge behandeling van 19 mei 2022,
de pleitnota van [eiser] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] is ontwikkelaar van het project [project] in [plaats] (hierna: het project). Het project omvat de bouw van twaalf appartementen met berging en parkeerplaatsen. Op 24 december 2021 is een brochure uitgebracht met verkoopinformatie. Appartement [nummeraanduiding 1] staat, inclusief berging en één parkeerplaats (hierna: het penthouse), met een koopprijs van € 675.000,00 inclusief btw en vrij op naam in de brochure.

2.2.

[onderneming 1] (hierna: [onderneming 1] ) is als makelaar betrokken bij het project.

2.3.

Op 11 januari 2022 heeft [eiser] zich op het project ingeschreven, waarbij hij heeft aangegeven dat zijn eerste voorkeur uitgaat naar het penthouse.

2.4.

Op 11 januari 2022 heeft [onderneming 1] een e-mail aan [eiser] toegestuurd waarin staat: ‘
in goede orde ontvingen wij uw inschrijfformulier voor het project [project] te [plaats] . (…) Zodra de sluitingsdatum is verstreken worden alle inschrijvingen besproken met ontwikkelaar en zullen wij u verder berichten’.

2.5.

Per e-mail van 24 januari 2022 heeft de heer [A] van [onderneming 1] (hierna: [A] ) een afspraak op 27 januari 2022 met [eiser] bevestigd voor een informatiegesprek. Dit gesprek heeft op 27 januari 2022 plaatsgevonden.

2.6.

Op 26 januari 2022 heeft de heer [B] van [onderneming 1] (hierna: [B] ) advies uitgebracht over de vraagprijs van de huidige woning van [eiser] . Hierop heeft [eiser] dezelfde dag gereageerd dat hij het aanbod in overweging neemt, zodra ze hebben besloten of ze doorgaan met het appartement.

2.7.

Op de website van het project is op 27 januari 2022 een ‘
verkoop update’ geplaatst. In de update staat: ‘
helaas hebben we meerdere kandidaten moeten teleurstellen gezien we maar 12 appartementen te verdelen hadden onder 55 kandidaten. Alle appartementen zijn toegewezen en de verkoopgespreken vinden nu plaats. Indien er kandidaten alsnog afvallen zullen de reserve kandidaten benaderd worden’.

2.8.

Op 31 januari 2022 heeft [eiser] [A] gemaild dat ze hebben besloten het penthouse/appartement [nummeraanduiding 1] inclusief twee parkeerplaatsen en een berging aan te kopen. Daarop heeft [A] dezelfde dag teruggemaild: ‘
verstandig besluit, GEFELICITEERD. Ik meld me zsm’. Ook [B] heeft diezelfde dag gemaild: ‘
langs deze weg wil ik u alvast feliciteren met uw voorgenomen aankoop van het penthouse in [project]’.

2.9.

Op 25 februari 2022 heeft [A] [eiser] telefonisch medegedeeld dat het penthouse niet aan [eiser] verkocht kan worden, vanwege een kettingbeding op basis waarvan de voormalig eigenaresse van het perceel - mevrouw [C] - recht heeft op een appartement. Per e-mail biedt [A] zijn excuus aan, ook namens zijn opdrachtgever.

2.10.

[eiser] heeft laten weten dat hij vasthoudt aan de aankoop van het penthouse.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad:

I. om binnen 8 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan het opmaken en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het penthouse, op straffe van een dwangsom van
€ 5.000,00 per dag met een maximum van € 500.000,00 en om mee te werken aan levering van het penthouse op uiterlijk 30 september 2023, tegen betaling van de overeengekomen koopsom van € 675.000,00 inclusief 21 % btw en vrij op naam,

II. tot betaling van de proceskosten.

3.2.

[gedaagde] voert verweer en concludeert dat [eiser] - uitvoerbaar bij voorraad - niet-ontvankelijk moet worden verklaard of dat de vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen, met veroordeling van [eiser] in de proces- en nakosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De formele verweren van [gedaagde]

4.1.

heeft twee formele verweren gevoerd: (1) er is geen spoedeisend belang bij de vorderingen en (2) de vorderingen leiden tot een declaratoir vonnis.

4.2.

Om met kans op succes een vordering in kort geding in te stellen, moet
[eiser] een spoedeisend belang hebben bij zijn vorderingen. Of een spoedeisend belang aanwezig is, wordt beantwoord door een afweging van de belangen van partijen beoordeeld naar alle omstandigheden van het geval en de situatie ten tijde van dit vonnis.

4.3.

[eiser] heeft onbetwist aangevoerd dat de toekomstige bewoners tijdens de bouw van de appartementen keuzes moeten maken, bijvoorbeeld over het sanitair en de binnendeurkozijnen. Dat betekent dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij vastlegging van de afspraken in een schriftelijke koopovereenkomst, zodat hij zekerheid krijgt als koper te worden betrokken bij het vervolg van het project. Het betoog van [gedaagde] dat het nog onzeker is of de bouw doorgaat en zo ja, wanneer, leidt niet tot een ander oordeel. Het is niet uitgesloten dat op korte termijn een omgevingsvergunning wordt verkregen en overeenstemming met de aannemer wordt bereikt, zodat de bouw kan starten. Daarbij levert toewijzing van de vordering tot medewerking aan het opmaken en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst geen declaratoir vonnis op. Dit is een ordemaatregel die inhoudt dat uitvoering moet worden gegeven aan de overeenkomst tussen partijen.

4.4.

Partijen zijn het eens dat de levering niet spoedig zal plaatsvinden. In ieder geval niet eerder dan het derde kwartaal van 2023. Daarom ontbreekt de vereiste spoedeisendheid bij de vordering tot medewerking aan de levering van het penthouse, uiterlijk op 30 september 2023. Deze vordering wordt dus afgewezen. Of deze vordering een declaratoir vonnis oplevert, kan in het midden blijven.

4.5.

Omdat de formele verweren niet slagen voor de vordering tot het opmaken en tekenen van een schriftelijke koopovereenkomst en daaraan verbonden nevenvorderingen, worden deze hierna inhoudelijk behandeld.

Medewerken aan het opmaken en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst

4.6.

De kern van het geschil is of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Partijen verschillen van mening over de vragen (1) of [gedaagde] een aanbod tot koop van het penthouse heeft gedaan en zo ja, of dit een onherroepelijk aanbod was en (2) of de e-mail van [eiser] op 31 januari 2022 tot een koopovereenkomst heeft geleid.

4.7.

Op grond van artikel 6:217 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) komt een overeenkomst tot stand door een aanbod van de ene partij en de aanvaarding daarvan door de andere partij. Een aanbod kan slechts in een overeenkomst resulteren, als de voorwaarden voldoende nauwkeurig zijn bepaald en het aanbod de essentiële elementen van de te sluiten overeenkomst bevat, zodat wanneer het wordt aanvaard, de overeenkomst ook daadwerkelijk tot stand komt. Gelet op artikel 7:1 BW zijn in ieder geval het object en de prijs essentiële elementen, maar daarnaast is het mogelijk dat partijen (of één van hen) ook beoogt hebben dat het definitief tot stand komen van de overeenkomst nog afhangt van andere onderwerpen dan deze twee. Bij deze beoordeling is relevant wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid, en wat zij in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten afleiden. Bestaan er nog leemtes in de overeenkomst op niet-essentiële punten, dan kan de overeenkomst tot stand komen. De leemtes worden dan opgevuld met behulp van de wet, gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW).

Er is een onherroepelijk aanbod tot koop gedaan

4.8.

Uit de volgende omstandigheden, ook in onderlinge samenhang, volgt dat [gedaagde] een onherroepelijk aanbod tot koop heeft gedaan:

In de verkoopbrochure zijn het object en de prijs genoemd. Na de inschrijving - per e-mail van 11 januari 2022 - heeft [onderneming 1] [eiser] geïnformeerd dat alle inschrijvingen met de ontwikkelaar worden besproken. Vervolgens heeft [onderneming 1] [eiser] uitgenodigd voor een gesprek. [eiser] heeft gesteld dat hij na het gesprek een week de tijd had om aan te geven of hij het penthouse wilde kopen. [gedaagde] heeft verklaard dat dit gebruikelijk is, zodat een gegadigde tijd heeft erover na te denken en [gedaagde] tegelijkertijd op korte termijn duidelijkheid heeft of met de tweede mogelijke koper moet worden gesproken. Hieruit volgt dat [eiser] als eerste koper werd beschouwd en pas met een tweede koper zou worden gesproken in het geval [eiser] zou afzien van de koop. Dat dit zo is, bevestigde de heer [D] (van [gedaagde] ) op de mondelinge behandeling.

Op 27 januari 2022, de dag van het gesprek tussen [eiser] en [A] , is op de website van het project het bericht geplaatst dat alle appartementen zijn toegewezen en de
verkoopgesprekken plaatsvinden.

[A] heeft in zijn e-mail aan de advocaat van [gedaagde] (productie 1 bij de conclusie van antwoord) geschreven dat is medegedeeld aan [eiser] dat een koopovereenkomst aan de orde zou zijn en op papier zou worden gezet zodra de stukken van [gedaagde] en [onderneming 2] werden ontvangen. Uit deze mededeling kan redelijkerwijs worden afgeleid dat sprake was van overeenstemming over de essentialia van de koop en enkel nog moest worden gewacht op stukken. Nergens blijkt uit dat het nog onzeker zou zijn of [eiser] het appartement zou kopen.

Anders dan [gedaagde] aanvoert, heeft [eiser] uit de woorden ‘
ik meld me zsm’ van [A] in de e-mail van 31 januari 2022 redelijkerwijs niet hoeven afleiden dat nog onzeker was of de koop met [eiser] daadwerkelijk door zou gaan. Datzelfde geldt voor de e-mail van [B] met felicitaties met ‘
de voorgenomen aankoop’. Deze woorden duiden er redelijkerwijs - mede gelet op voorgaande omstandigheden - juist op dat [eiser] zo snel mogelijk meer informatie zou ontvangen over het verdere traject als koper. Deze uitleg wordt ondersteund door de verklaring van [A] in zijn e-mail aan de advocaat van [gedaagde] (productie 1 bij de conclusie van antwoord). Hierin staat dat met [eiser] de afspraak was gemaakt, na het bericht van 31 januari 2022, dat [A] contact zou opnemen zodra de contracten konden worden opgemaakt en dat hij dan de NAW-gegevens zou opvragen.

In de verkoopbrochure staat niet dat het aanbod van [gedaagde] vrijblijvend was.

[gedaagde] heeft niet onderbouwd dat zij geen wil had een aanbod te doen tot verkoop van het penthouse. Het ontbreken van een wil strookt ook niet met de mededeling van [gedaagde] op de mondelinge behandeling dat - als geen kettingbeding bestond - het penthouse gewoon was verkocht aan [eiser] .

Ten slotte heeft [gedaagde] op de mondelinge behandeling verklaard dat aan [eiser] geen ander appartement meer kan worden toebedeeld, omdat dan een probleem ontstaat met de andere gegadigden ‘
aan wie een optie is gegeven’. [gedaagde] vindt dus dat zij niet zomaar van verkoop af kan zien ten opzichte van andere gegadigden.

4.9.

[eiser] mocht gelet op de voorgaande omstandigheden redelijkerwijs erop vertrouwen dat aan hem een onherroepelijk aanbod tot koop is gedaan en dat het [gedaagde] niet vrij stond zich terug te trekken uit de verkoop van het penthouse aan [eiser] . Anders dan [gedaagde] stelt, is het niet aannemelijk dat alleen werd geïnventariseerd of er voldoende animo was voor de appartementen en dat alleen nog maar een aanbod zou zijn gedaan om in onderhandeling te treden. Ook is het niet aannemelijk dat de e-mail van [eiser] op 31 januari 2022 alleen het gevolg had dat [eiser] bovenaan een lijst van kandidaat-kopers zou worden geplaatst, zonder enig recht op koop van het penthouse.

4.10.

[eiser] heeft het aanbod van [gedaagde] per e-mail van 31 januari 2022 aanvaard. Daarmee is een koopovereenkomst tot stand gekomen. Dat blijkt uit het volgende.

Er is overeenstemming over de essentialia van de koop

4.11.

In de verkoopbrochure staan het object - het penthouse - en de prijs - € 675.000,00 vrij op naam. Daarop heeft [eiser] zich ingeschreven. Vervolgens is hem een optie gegeven. [eiser] heeft bericht over te willen gaan tot koop. Partijen waren het dus eens over het object en de prijs. Daarmee is er in beginsel overeenstemming over de essentialia die leiden tot een koopovereenkomst.

4.12.

[gedaagde] heeft daarnaast aangevoerd dat tot de essentialia ook de bedenktijd en enkele ontbindende voorwaarden (namelijk het verkrijgen van een omgevingsvergunning, het hebben van overeenstemming met de aannemer en het kunnen betalen van de bouwkosten) horen. [gedaagde] heeft niet gesteld of onderbouwd dat met [eiser] is gesproken of onderhandeld over deze onderwerpen. [eiser] hoefde dan ook niet te begrijpen dat overeenstemming hierover essentieel of belangrijk was voor [gedaagde] om de koop tot stand te laten komen. Daarmee is van essentialia voor het tot stand komen van een koopovereenkomst al geen sprake. Bovendien kwalificeren deze door [gedaagde] gestelde voorwaarden niet als essentialia. Zonder deze voorwaarden kan de overeenkomst tot stand komen, omdat de voorwaarden ingevuld worden met behulp van de wet, de gewoonte en redelijkheid en billijkheid. De bedenktijd (voor de koper) vloeit namelijk voort uit de wet, en bij een eventuele omstandigheid dat de bouw van het penthouse niet door kan gaan (door gebrek aan een omgevingsvergunning of overeenstemming met een aannemer of het niet kunnen betalen van de bouwkosten) kan [gedaagde] een beroep doen op de redelijkheid en billijkheid. Dat realiseert [eiser] zich ook, dat heeft hij op de mondelinge behandeling verklaard.

4.13.

Kortom: [gedaagde] dient mee te werken aan het opmaken en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het penthouse zoals door [eiser] gevorderd is. Een praktische uitwerking van voorgaande conclusie betekent dat de schriftelijke koopovereenkomst tussen partijen de essentiële elementen van de koop, dus (alleen) het object en de prijs, bevat. Eventuele leemten worden ingevuld door de wet, de gewoonte of de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW).

Van een onbevoegd gesloten koopovereenkomst door de makelaar is geen sprake

4.14.

Het verweer van [gedaagde] dat de makelaar niet bevoegd was een koopovereenkomst tot stand te laten komen met de e-mails van 31 januari 2022, en dat die bevoegdheid ook niet uit de e-mails mocht worden afgeleid, leidt ten slotte niet tot een ander oordeel.

4.15.

Zoals hiervoor is toegelicht, is de koopovereenkomst gesloten door aanbod van [gedaagde] en aanvaarding van het aanbod door [eiser] met zijn e-mail van 31 januari 2022. De makelaar heeft daarom geen handelingen hoeven verrichten om de koopovereenkomst tot stand te brengen. Van een door de makelaar onbevoegd gesloten koop op 31 januari 2022 is dus ook geen sprake. De e-mails van de makelaar bevestigen wel dat de aanvaarding van [eiser] hen goed heeft bereikt (wat overigens ook niet betwist is door [gedaagde] ).

De termijn van acht dagen en dwangsom

4.16.

[eiser] heeft gevorderd dat [gedaagde] binnen acht dagen na betekening van het vonnis medewerking verleent aan het opmaken en tekenen van een schriftelijke koopovereenkomst. Ook heeft [eiser] om oplegging van een dwangsom van
€ 5.000,00 per dag gevraagd als [gedaagde] niet meewerkt. Hiertegen is geen verweer gevoerd, zodat deze vorderingen worden toegewezen. Het gevorderde maximum van de dwangsom wordt daarbij beperkt tot een bedrag van € 100.000,00. Dit maximum is redelijk.

De proceskosten

4.17.

Omdat [gedaagde] grotendeels in het ongelijk wordt gesteld, moet zij de proceskosten van [eiser] vergoeden. De kosten van [eiser] worden begroot op € 314,00 voor het griffierecht, € 1.016,00 voor het salaris advocaat (het liquidatietarief in kort geding) en € 133,58 voor betekening van de dagvaarding. In totaal zijn de proceskosten € 1.463,58.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen acht dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een schriftelijke koopovereenkomst met betrekking tot het onroerend goed appartement [nummeraanduiding 1] / het penthouse, berging nummer [nummeraanduiding 2] en parkeerplaatsen nummer [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 2] van het nieuwbouwproject [project] [plaats] voor een prijs van € 675.000,00 inclusief 21 % btw en vrij op naam,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 5.000,00 voor elke dag dat zij geen medewerking verleent aan de veroordeling onder 5.1, tot een maximum van € 100.000,00 is bereikt,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eiser] , tot op heden begroot op € 1.463,58,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.M.J. Schoenaker en in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2022.^[1]