Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2797
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: D. de Winter).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 963.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 21 mei 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 31 januari 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1825 gebouwde eindwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 245 m2 en een kaveloppervlak van 106 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 833.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] .
Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt?
6. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
7.1
De rechtbank betrekt bij haar oordeel dat eiser de vergelijkbaarheid van een aantal referentiewoningen wat betreft onder meer bouwjaar en type woning heeft betwist. Eiser stelt dat de referentiewoning [adres 5] onderverdeeld is in appartementen en daarom niet vergelijkbaar is. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat het mogelijk is dat de referentiewoning is aangekocht om te splitsen. Volgens verweerder was er bij aankoop nog geen splitsingsvergunning verleend en is de referentiewoning daarom wel vergelijkbaar. Niet in geschil is dat de referentiewoning casco is verkocht. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen [adres 5] daarmee niet vergelijkbaar is met de woning. De referentiewoning is bovendien ruim 65 m2 groter, ligt in een andere buurt en is 87 jaar nieuwer dan de woning. De referentiewoning is daarom onvoldoende vergelijkbaar met de woning van eiser.
7.2
Ook stelt eiser dat de referentiewoning [adres 4] niet vergeleken kan worden met de woning. De referentiewoning is namelijk ruim 180 jaar ouder. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat de uitstraling van de referentiewoning conform het bouwjaar 1643 is, omdat er in de loop der jaren het een en ander is aangepast van de woning. De referentiewoning heeft net als de woning een authentieke monumentale uitstraling en kan daarom wel worden vergeleken. De rechtbank kan verweerder hierin niet volgen. De referentiewoning is veel ouder dan de woning van eiser (wat naast uitstraling ook gevolgen voor de bouwkundige staat kan hebben), heeft een afwijkende locatie en is een ander type object. Bij elkaar genomen is de referentiewoning daarom onvoldoende vergelijkbaar met de woning van eiser.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de overgebleven twee referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] de waarde van de woning niet aannemelijk kan maken. Deze woningen zijn ook niet identiek aan de woning van eiser, maar nog wel voldoende vergelijkbaar. Verweerder heeft alleen onvoldoende onderbouwd op welke manier met deze verschillen rekening is gehouden. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning onder meer zien op de locatie, het soort object, de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud. Hoewel de referentiewoningen in principe dus wel vergelijkbaar zijn, kan uit de matrix en uit de toelichting daarop van verweerder niet worden opgemaakt hoe er met de verschillen rekening is gehouden. Nu geen van de verkoopcijfers de waarde van de woning kan onderbouwen, maakt verweerder niet aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
9. Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.
Heeft eiser de waarde aannemelijk gemaakt?
10. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Volgens eiser is € 833.000,- een reële waarde voor de woning. Eiser houdt hierbij rekening met een gemiddelde stijging van de WOZ-waardes van de eerder genoemde referentiewoningen. De procentuele stijging voor zijn woning bedraagt dan 9,8 procent.
11. De rechtbank is van oordeel dat eiser de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De WOZ-waarde van de woning moet op grond van de Wet WOZ elk kalenderjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De waarde van de woning kan daarom niet worden bepaald door indexering van de vorige WOZ-waarde.
Conclusie
12. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 900.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verlaagd.
Proceskosten en griffierecht
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 900.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig worden verlaagd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 13 mei 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.