Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 9458163 UC EXPL 21-6823 MB/40202
Vonnis van 4 mei 2022
inzake
de vennootschap naar buitenlands recht
de rechtspersoon naar buitenlands recht [eiseres] GmbH & Co.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: Bazuin & Partners Gerechtsdeurwaarders,
tegen:
[gedaagde],
wonende in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding die op 20 september 2021 aan [gedaagde] is betekend;
- de conclusie van antwoord met tevens een eis in reconventie;
- de aanvullende stukken van de zijde van [eiseres] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 april 2022. [gedaagde] heeft voorafgaand op 31 maart 2022 per e-mail verzocht om uitstel van de mondelinge behandeling wegens medische redenen. [eiseres] heeft tegen dit verzoek bezwaar gemaakt. De kantonrechter heeft [gedaagde] daarop verzocht een doktersverklaring over te leggen waaruit blijkt dat hij niet in staat is de zitting bij te wonen. Hierop heeft [gedaagde] niet meer gereageerd. Ook is hij op 4 april 2022 niet verschenen. De griffier heeft aantekening gehouden van wat tijdens de mondelinge behandeling met de gemachtigde van [eiseres] is besproken.
1.3.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2.Het geschil
in conventie
2.1.
[gedaagde] huurt van [eiseres] de woning aan het [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde) tegen een huurprijs van laatstelijk € 1.201,63 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Er is een achterstand ontstaan in de betaling van de huurpenningen tot en met september 2021 voor een totaalbedrag van € 6.008,15.
2.2.
[eiseres] vordert kort gezegd – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van een bedrag van € 6.245,40 met nevenvorderingen. Genoemd bedrag bestaat uit de huurachterstand van € 6.008,15, de wettelijke rente tot 20 september 2021 van € 19,16 en de buitengerechtelijke incassokosten van € 218,09 inclusief btw. Aan deze vorderingen legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] zijn betalingsverplichting volgend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst structureel niet is nagekomen. [eiseres] maakt tevens aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten, omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt en [eiseres] de vordering ter incasso uit handen heeft moeten geven aan haar gemachtigde.
2.3.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Hij voert verweer en beroept zich daarbij op opschorting van zijn betalingsverplichting. [gedaagde] stelt dat er meerdere gebreken kleven aan het gehuurde en dat hij [eiseres] diverse keren heeft verzocht om die te herstellen. [eiseres] heeft op zijn verzoeken niet gereageerd, aldus [gedaagde] .
in reconventie
2.4.
[gedaagde] vordert veroordeling van [eiseres] tot betaling van een bedrag van € 8.500,00 aan compensatie. [gedaagde] stelt dat hij schade heeft geleden/lijdt doordat [eiseres] haar verplichting om de gebreken aan het gehuurde te herstellen niet nakomt. Het bedrag is voor het vervangen van de vloer in de slaapkamer en de keuken, het niet verkregen gebruik van een parkeerplaats dat wel is toegezegd, het herstellen van deklijsten, het verhelpen van lekkages en het moeten doorbrengen in kou en nattigheid wegens het niet juist werken van de verwarming/warmwaterpomp.
2.5.
[eiseres] betwist dat er gebreken aan het gehuurde zijn, dan wel dat de gestelde gebreken een bedrag van € 8.500,00 aan compensatie rechtvaardigen. [eiseres] betwist ook dat [gedaagde] de door hem gestelde gebreken bij haar heeft gemeld en om herstel heeft verzocht.
in conventie en in reconventie
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.
3.De beoordeling
in conventie en in reconventie
3.1.
[eiseres] heeft enkele dagen voorafgaand aan de mondelinge behandeling vijf nadere producties ingediend. [gedaagde] heeft tegen het indienen van deze stukken dezelfde dag nog per e-mail bezwaar gemaakt, omdat het volgens hem te kort dag is om zich hiertegen te verweren. De kantonrechter overweegt dat gelet op hetgeen hierna wordt overwogen en geoordeeld, enkel de nagezonden specificatie van de betalingsachterstand en de vijfregelige e-mail van de beheerder van het gehuurde relevant is. Deze nadere stukken zullen in de procedure worden toegelaten, omdat [gedaagde] naar het oordeel van de kantonrechter door het late indienen daarvan niet in zijn procesbelang is geschaad. De omvang van genoemde twee stukken is namelijk zodanig beperkt dat [gedaagde] de juistheid daarvan binnen enkele dagen had kunnen (laten) controleren en daarop eventueel per e-mail had kunnen reageren.
in conventie
3.2.
[gedaagde] heeft de door [eiseres] gestelde betalingsachterstand van € 6.008,15 tot en met september 2021 niet betwist, maar heeft zich ter zake beroepen op opschorting wegens gebreken aan het gehuurde. Zo hangen diverse deklijsten los en liggen een aantal plinten los, heeft het gehuurde een luchtverwarming met warmtepomp die niet goed functioneert, is de toegewezen parkeerplaats onbruikbaar, sluit het slaapkamerraam niet goed en lekt de afvoer van de gootsteen in de keuken waardoor op beide plekken de vloer omhoog is gekomen en verschillende meubels zijn uitgezet. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [gedaagde] enkele foto’s overgelegd, alsook enkele e-mails die zijn gericht aan de beheerder van het gehuurde en waarin [gedaagde] verzoekt om herstel van voornoemde gebreken.
3.3.
[eiseres] betwist de gestelde gebreken, alsook de echtheid van de door [gedaagde] overgelegde e-mails gericht aan de beheerder. De beheerder heeft in een e-mail aan de gemachtigde van [eiseres] verklaard dat de betreffende e-mails niet zijn terug te vinden en dat hij het idee heeft dat er mee gesjoemeld is, gelet op de lay-out die afwijkt van de standaard lay-out van een verstuurde e-mail via gmail. [gedaagde] heeft vervolgens door niet op de mondelinge behandeling te verschijnen geen feiten en omstandigheden gesteld, die kunnen leiden tot de conclusie dat deze mails de beheerder inderdaad hebben bereikt, terwijl dit wel op de weg van [gedaagde] had gelegen. Ook was het - gelet op de betwisting door [eiseres] - aan [gedaagde] , die zich op de rechtsgevolgen van zijn stelling beroept, om aan te tonen dat de door hem gestelde gebreken er daadwerkelijk zijn. De kantonrechter kan het bestaan van die gebreken niet afleiden uit de door [gedaagde] overgelegde - maar niet toegelichte - foto’s. Er is dus niet komen vast te staan dat er sprake is van gebreken aan het gehuurde. Het verweer van [gedaagde] slaagt daarom niet. Overigens geldt in dit verband nog dat ook in het geval dat de gestelde gebreken wel zouden komen vast te staan, deze geen opschorting van de volledige huur rechtvaardigen.
de betalingsachterstand
3.4.
Omdat het beroep op opschorting wordt verworpen en de door [eiseres] gestelde betalingsachterstand van € 6.008,15 voor het overige niet is weersproken, wordt [gedaagde] veroordeeld om dit bedrag aan [eiseres] te betalen. Hetzelfde geldt voor de gevorderde wettelijke rente van € 19,16 berekend tot 20 september 2021 en de gevorderde wettelijke rente over € 6.008,15 vanaf 20 september 2021 tot aan de dag van betaling.
de ontbinding en ontruiming
3.5.
De huurachterstand van € 6.008,15 is gelijk aan de verschuldigde huur over nagenoeg vijf maanden. De achterstand is na de dagvaarding verder opgelopen tot inmiddels, onweersproken, elf maanden. De betalingsachterstand is zo groot dat van [eiseres] niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] laat voortduren. Daarom wordt de huurovereenkomst ontbonden en wordt [gedaagde] veroordeeld het gehuurde te ontruimen. Als termijn voor ontruiming acht de kantonrechter twee weken nadat dit vonnis aan [gedaagde] is betekend, redelijk.
de nevenvorderingen
3.6.
[eiseres] heeft tevens betaling van de huurpenningen gevorderd vanaf
1 oktober 2021 tot aan de datum van ontruiming, een gedeelte van de maand te rekenen voor een hele maand. De door [eiseres] ingediende specificatie van de betalingsachterstand waaruit blijkt dat [gedaagde] vanaf 1 oktober 2021 geen huur meer heeft betaald, is onweersproken gebleven. De vordering tot betaling van de huurpenningen vanaf 1 oktober 2021 wordt daarom toegewezen tot aan de datum van dit vonnis. Per datum van dit vonnis, 4 mei 2022, wordt de huurovereenkomst ontbonden en eindigt de betalingsverplichting van [gedaagde] die voortvloeit uit de huurovereenkomst. Vanaf 4 mei 2022 (in de praktijk houdt dit in: vanaf de maand juni 2022) tot aan de datum van de daadwerkelijke ontruiming is [gedaagde] wel een gebruiksvergoeding aan [eiseres] verschuldigd ter grootte van de maandhuur, dus € 1.201,63 per maand, waarbij een gedeelte van de maand voor een hele maand moet worden gerekend. [gedaagde] wordt tot betaling van deze gebruiksvergoeding veroordeeld.
de buitengerechtelijke incassokosten
3.7.
[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. [eiseres] heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten van € 218,09 komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
de proceskosten
3.8.
[gedaagde] heeft ongelijk gekregen. Hij wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Dit betekent dat hij zijn eigen proceskosten moet dragen en dat hij de proceskosten van [eiseres] moet betalen. De kosten van [eiseres] worden begroot op:
- dagvaarding € 121,39
- griffierecht € 507,00
- salaris gemachtigde €
684,00(1 punt x € 311,00 + 1 punt x € 373,00)
684,00(1 punt x € 311,00 + 1 punt x € 373,00)
Totaal € 1.312,39
in reconventie
3.9.
Gelet op hetgeen in 3.3 is overwogen en geoordeeld, namelijk dat de door [gedaagde] gestelde gebreken in deze procedure niet kunnen worden vastgesteld, wordt de door [gedaagde] gevorderde compensatie afgewezen.
de proceskosten
3.10.
Ook in reconventie is [gedaagde] de in het ongelijk gestelde partij en moet hij de proceskosten betalen. In reconventie begroot de kantonrechter de kosten van [eiseres] op nihil. Een conclusie van antwoord in reconventie is door [eiseres] niet genomen en voor de (beknopte) mondelinge behandeling is in conventie reeds een salarispunt toegekend.
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor de woning aan het adres [adres] in [plaats] per vandaag;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met al de zijnen en het zijne te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 6.245,40, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 6.008,15 vanaf 20 september 2021 tot de dag van betaling;
4.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.201,63 aan huur per maand vanaf
1 oktober 2021 tot en met mei 2022 en tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 1.201,63 per maand over de periode vanaf juni 2022 tot de dag van de ontruiming, een gedeelte van de maand te rekenen voor een hele maand;
4.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiseres] , tot aan dit vonnis begroot op € 1.312,39;
4.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
4.7.
wijst de vordering af;
4.8.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van [eiseres] , tot aan dit vonnis begroot op nihil;
in conventie en in reconventie
4.9.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 4 mei 2022, in aanwezigheid van de griffier.