Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/3827
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: R. van der Weide)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 191.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix overgelegd.
De zaak is behandeld op de zitting van 24 februari 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1965 gebouwde flatwoning met een berging en 2 balkons. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 71 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 179.000,-. Verweerder handhaaft de in beroep vastgestelde waarde.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier referentiewoningen in [woonplaats]: [adres 2], [adres 3], [adres 4] en [adres 5].
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Verweerder heeft de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. Eiser heeft aangevoerd dat de referentiewoning [adres 2] niet bruikbaar is, omdat dit een duokoop is geweest. Verweerder heeft ter zitting opgemerkt dat bij een duokoop de koper niet het eigendom van de grond verkrijgt, waardoor je in feite minder krijgt. Dit maakt de waarde juist goed vergelijkbaar. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. Verder heeft eiser onvoldoende duidelijk gemaakt dat de constructie van een duokoop maakt dat er geen goede vergelijking meer mogelijk is. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert aan dat hij de woning heeft gekocht op 17 september 2018 voor € 159.000,-. Naar zijn oordeel is deze aankoopprijs de beste onderbouwing voor de waarde van de woning. Tevens voert eiser aan dat er sprake is van modernisering van de woning ter waarde van € 12.500,-, waardoor eiser een waarde voorstaat van € 179.000,-. Verweerder voert aan dat de woningen aan de [straat] zich niet in een heel hoog marktsegment bevinden. De woningen worden in de huidige markt vrij snel verkocht, met hoge bedragen, waardoor het eigen verkoopcijfer niet (meer) het meest geschikte uitgangspunt is. De berekening die eiser heeft gemaakt zit volgens verweerder in de waardering van de staat van onderhoud, die in de matrix is gekwalificeerd op ‘voldoende’ in plaats van ‘matig’. Hiermee is volgens verweerder de waarde niet te hoog vastgesteld.
10. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het beste kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen verkoopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daar in dit geval van mogen afwijken, omdat er dichter bij de waardepeildatum gerealiseerde goed vergelijkbare verkopen zijn en de woningmarkt in de periode tussen de aankoop van de woning en de waardepeildatum, sterk in ontwikkeling is geweest. De aankoopprijs van de woning op 17 september 2018 is dan te ver van de waardepeildatum gerealiseerd om een reëel beeld van de waarde te geven. Aan wat eiser over de modernisering van de woning heeft aangevoerd, komt de rechtbank niet meer toe. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 april 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.