Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4642
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: W.S. Consenheim),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(D.D. Mertens).
Procesverloop
In het besluit van 26 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 479.000,-.
In hetzelfde document heeft verweerder ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2021 bekendgemaakt.
In het besluit van 12 november 2021 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen het primaire besluit gegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij het primaire besluit herroepen en beslist dat de WOZ-waarde wordt bijgesteld naar € 437.000,-.
In lijn hiermee heeft verweerder aangezegd een verminderingsbeschikking van de aanslag gemeentelijke belastingen 2021 een eiser toe te sturen.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 11 april 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder was aanwezig, in de persoon van de heer D.D. Mertens, samen met taxateur [taxateur] .
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een woning met een tuin en diverse aanbouwen bij de woonruimte.
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning.
Beroepsgronden
3. Eiser bepleit een lagere waarde van de woning, namelijk € 422.000,-. Hij vindt -samengevat weergegeven- dat twee van de drie vergelijkingsobjecten op een te grote afstand liggen. De taxateur die eiser zelf heeft ingeschakeld heeft dichterbij gelegen vergelijkingsobjecten gekozen, die beter passen. Tijdens de hoorzitting in bezwaar is nog een extra vergelijkingsobject aangedragen die dichtbij eisers woning is gelegen ( [adres 2] ). Daarbij heeft verweerder voor de [adres 3] een verkeerde inhoud aangehouden, deze is namelijk 379 m3 in plaats van de door verweerder genoemde 233 m3.
4. Eiser heeft bezwaar gemaakt tegen de vele aanpassingen, die op zitting door verweerder in de matrix zijn aangebracht (zie hierna onder 7 en 8). Eiser weet niet of deze cijfers kloppen en kan hier ten tijde van de zitting niet goed op reageren. Verweerder heeft alle kans gehad om tijdig een onderbouwing te geven, juist omdat de zitting al een keer is uitgesteld.
5. Op de zitting is duidelijk geworden dat verweerder een bedrag van € 128,26 voor het taxatierapport heeft betaald. De gemachtigde van eiser heeft dit bevestigd en meegedeeld dat deze beroepsgrond niet wordt gehandhaafd.
Standpunt verweerder (in essentie weergegeven)
6. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde uit het bestreden besluit. Hiervoor heeft verweerder een nadere onderbouwing gegeven in het verweerschrift en er is een matrix overgelegd. Ter zitting heeft de taxateur een gewijzigde onderbouwing gegeven voor de woning van eiser ( [adres 1] ) en voor vergelijkingsobject [adres 3] .
7. Voor [adres 1] gaat de m3- prijs naar € 625,- voor de woningdelen en de aanbouwen. Het woningdeel wijzigt van 233 m3 naar 290 m3. De inhoud van de aanbouwen wijzigt als volgt: de aanbouw die eerst 29 m3 was wordt 51 m3, de aanbouw die eerst 14 m3 was wordt 13 m3, de aanbouw die eerst 67 m3 was wordt 48 m3 en de aanbouw die eerst 36 m3 was wordt 34 m3. De garage van 41 m3 moet een platdak zijn van 25 m3 met een waarde van € 180 per m3. De prijs van de grond wijzigt naar € 640,- per m2.
De WOZ-waarde blijft hiermee volgens verweerder € 437.000,- (inhoud van woningdelen en aanbouwen is 436 m3 x nieuwe m3-prijs € 625,- = € 272.500,- + de waarde van de grond € 160.000,- (250 m2 x € 640,-) + de waarde van de berging € 4.500,-).
8. Voor [adres 3] gaat de m3- prijs naar € 625,- voor de woningdelen en de aanbouwen. Het woningdeel wijzigt van 233 m3 naar 290 m3. De inhoud van de aanbouwen wijzigt als volgt: de aanbouw die eerst 29 m3 was wordt 51 m3, de aanbouw die eerst 14 m3 was wordt 26 m3, de aanbouw die eerst 67 m3 was wordt 21 m3 en de aanbouw die eerst 72 m3 was wordt 34 m3. De garage van 41 m3 is een werkruimte geworden van 51 m3 met een prijs per m3 van € 312,05 in plaats van € 200,-.
Beoordeling door de rechtbank
9. De rechtbank overweegt dat sprake is van omvangrijke wijzigingen in de onderbouwing van verweerder (zie hiervoor onder 7 en 8). Van eisers woning ( [adres 1] ) zijn alle maten aangepast van het woningdeel en de aanbouwen. Ook is de garage gewijzigd in een platdak van een andere inhoud. Daarnaast is de m3- prijs van zowel de woning als de aanbouwen gewijzigd, evenals de m2- prijs van de grond bij de woning. Van referentiewoning [adres 3] zijn eveneens veel kenmerken gewijzigd. Zo heeft de taxateur alle maten en prijzen van het woningdeel en de aanbouwen aangepast. De garage is veranderd in een werkruimte met een andere inhoud en waarde. Alle genoemde wijzigingen zijn pas op de zitting mondeling meegedeeld. Dit is niet goed te begrijpen nu de zitting in overleg met partijen is verdaagd, van 14 maart 2022 naar 11 april 2022, juist vanwege het laat ingediende verweerschrift en de matrix. De gemachtigde van eiser benadrukte destijds al dat hij zich goed wilde kunnen voorbereiden.
10. De rechtbank concludeert dat sprake is van strijd met de goede procesorde, doordat een veelheid aan nieuwe gegevens en objectkenmerken tijdens de zitting mondeling is meegedeeld en eisers gemachtigde hier in redelijkheid niet goed op kon reageren. Daarnaast is sprake van een motiveringsgebrek aan de bestreden uitspraak, doordat alle nieuwe gegevens zonder schriftelijke onderbouwing niet goed te controleren zijn. De heffingsambtenaar heeft de waarde van eisers woning niet aannemelijk gemaakt.
11. Het voorgaande betekent dat voorligt of eiser de door hem voorgestelde waarde wel aannemelijk heeft gemaakt. Eiser heeft de volgende onderbouwingen gegeven: [adres 3] verkocht voor € 385.000,-, [adres 4] verkocht voor € 385.000,-, [adres 5] verkocht voor € 469.000,- en [adres 2] verkocht voor € 317.000,-. De onderbouwingen van eiser zijn allemaal binnen één jaar voor of na de waardepeildatum (1 januari 2020) verkocht. Drie van de vier onderbouwingen zijn evenals de woning van eiser een hoekwoning, alleen [adres 3] is een tussenwoning. De bouwjaren liggen allemaal dichtbij het bouwjaar van eisers woning (1979), namelijk tussen 1977 en 1980. Verder liggen de onderbouwingen allemaal in [plaats] op relatief korte afstand van eisers woning (circa 5 minuten lopen). Verweerder heeft deze onderbouwingen onvoldoende gemotiveerd weersproken. De rechtbank kan de gegeven onderbouwing van eiser volgen. Dat betekent dat eiser de waarde van € 422.000,- aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie
12. De conclusie is dat het beroep gegrond is. De bestreden uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak daarvoor in de plaats komt en dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 422.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Ook zal de rechtbank bepalen dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig zal worden verlaagd.
13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Dit geldt echter niet voor de proceskosten in de bezwaarfase, omdat deze reeds door verweerder zijn vergoed (zowel het bezwaarschrift, de aanwezigheid bij de hoorzitting als het taxatierapport). Voor de beroepsfase dient verweerder op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht € 1.082,- aan eiser te vergoeden (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1).
14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt van € 49,-.
15. Eiser heeft een voorwaardelijk verzoek om immateriële schadevergoeding gedaan. De redelijke termijn is niet overschreden, de totale duur van de procedure na bezwaar en beroep heeft namelijk niet langer dan twee jaar geduurd. Om deze reden wordt hier niet aan toegekomen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] te [plaats] voor het belastingjaar 2021 vast op € 422.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.082,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2022.
De rechter is verhinderd deze uitspraak
te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.