Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4931
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 mei 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: W.S. Consenheim),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
( D.D. Mertens ).
Procesverloop
In het besluit van 26 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning aan het [adres 1] te [plaats] voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 752.000,-.
In hetzelfde document heeft verweerder ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2021 bekendgemaakt.
Eiser heeft hier bezwaar tegen gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 12 november 2021 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 11 april 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder was aanwezig in de persoon van de heer D.D. Mertens , samen met taxateur [taxateur] .
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een twee-onder-één- kapwoning. De woning heeft onder meer een tuin en garage.
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning.
3. De heffingsambtenaar handhaaft de in de bestreden uitspraak vastgestelde WOZ-waarde. Bij de beoordeling door de rechtbank wordt ingegaan op zijn onderbouwing.
Beroepsgronden (in essentie weergegeven) [1]
4. Eiser bepleit een lagere waarde van de woning, namelijk € 676.000,-. Allereerst stelt hij dat verweerder uitgaat van verkeerde objectkenmerken van zijn woning ( [adres 1] ). Volgens hem moet hiervoor uitgegaan worden van het taxatieverslag van verweerder uit de bezwaarfase, dat afwijkt van wat verweerder nu in beroep aanhoudt. Destijds is nog uitgegaan van een totale inhoud van de woning van 633 m3 (woningdeel 575 m3 + aangebouwde woonruimte 58 m3).
5. De taxateur heeft bij de hertaxatie gebruik gemaakt van dezelfde vergelijkingsobjecten als eiser. Volgens eiser onderbouwen deze juist een lagere waarde.
- Voor [adres 2] geldt dat verweerder van de verkeerde gegevens is uitgegaan. Volgens eiser is de inhoud van deze woning in totaal 711 m3 (inclusief garage). Verweerder komt in het verweerschrift lager uit, waardoor een hogere m3- prijs wordt gehanteerd. Daarbij is onnavolgbaar hoe de verkoopprijs is teruggerekend naar het bedrag op de waardepeildatum (1 januari 2020). Eiser komt bij het terugrekenen op € 669.000,- (dus een stuk lager dan zijn woning) Ook is de staat van de voorzieningen te laag ingeschat, deze is keurig en hierbij past het cijfer 3 (gemiddeld) in plaats van 2 (beneden gemiddeld).
- Ook voor [adres 3] is eiser het niet eens met de door verweerder aangehouden objectkenmerken. Verweerder gaat uit van een woningdeel van 510 m3 en een aanbouw woonruimte van 80 m3, dus 590 m3 in totaal. De garage van 42 m3 is apart gewaardeerd. Volgens eiser moet van een totale inhoud uitgegaan worden van 693 m3, waarbij de garage als woonruimte moet worden gewaardeerd, omdat deze bij het woningdeel is getrokken. Het gaat dus om een goed onderhouden grotere woning dan eisers woning met zeer moderne voorzieningen, die toch in maart 2020 is verkocht voor € 700.000,-.
- [adres 4] is een nette twee-onder-één- kapwoning met moderne voorzieningen. De woning en het perceel zijn iets kleiner dan eisers woning en perceel. Deze woning is in juni 2019 verkocht voor € 665.000,-. Los daarvan is volgens eiser ook voor deze woning van verkeerde objectgegevens uitgegaan. Zo is de totale inhoud geen 632 m3 (woningdeel 510 m3 + aanbouw woonruimte 80 m3 + garage 42 m3), maar 672 m3.
- Over [adres 5] voert eiser aan dat het een wat kleinere twee-onder-één-kapwoning is met een wat kleiner perceel. De aanwezigheid van een garage en staat van onderhoud en voorzieningen komen volgens eiser overeen. Eiser vindt dat op basis van de verkoopprijs van deze woning (naar de waardepeildatum geïndexeerd € 630.000,-) de WOZ-waarde van zijn woning niet zoveel hoger kan liggen als verweerder aanneemt.
6. Ook vindt eiser dat het door hem overgelegde deskundigenrapport wel degelijk voldoet aan de voorwaarden voor een taxatierapport, hij geeft hiervoor diverse argumenten.
Beoordeling door de rechtbank
7. De rechtbank stelt vast dat de bruikbaarheid van de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten tussen partijen niet in geschil is. Volgens eiser onderbouwen deze echter juist een lagere WOZ-waarde van zijn woning.
8. De rechtbank overweegt met betrekking tot eisers woning ( [adres 1] ) dat de aangehouden objectkenmerken een wezenlijk onderdeel zijn van de waardebepaling. Indien deze wijzigen, dan moet dit door verweerder worden onderbouwd. Eiser heeft hier in het beroepschrift al op gewezen, maar verweerder is hier in het verweerschrift niet op ingegaan. Niet is onderbouwd waarom in afwijking van de bezwaarfase is uitgegaan van een totale inhoud van de woning van 645 m3 (595 m3 woningdeel + 50 m3 aanbouw woonruimte). Dit terwijl eiser deze gegevens gemotiveerd heeft betwist. Op de zitting heeft verweerder enkel naar voren gebracht dat eind 2020 en begin 2021 nieuwe metingen hebben plaatsgevonden en dat gebruik zou zijn gemaakt van 3d- tekeningen en luchtfoto’s. Doordat dit pas op de zitting naar voren is gebracht is het niet te controleren. Het had op de weg van verweerder gelegen de gegevens bij het verweerschrift te voegen en hierover een uitleg te geven.
9. Voor [adres 2] heeft verweerder niet verduidelijkt waar het verschil in inhoudsmaten tussen eisers gegevens en die van verweerder in gelegen kan zijn. Verder is onduidelijk gebleven hoe door verweerder is gecorrigeerd naar de waardepeildatum. Hier is op zitting naar gevraagd, maar verweerder moest het antwoord schuldig blijven. Daarnaast is niet nader onderbouwd waarom van een gemiddeld voorzieningenniveau is uitgegaan.
10. Ook voor [adres 3] heeft eiser de door verweerder in beroep aangehouden objectkenmerken gemotiveerd weersproken. De taxateur is ter zitting niet meer ingegaan op eisers argumenten hierover. Om deze reden is sprake van een motiveringsgebrek.
11. Eiser heeft de in de matrix opgenomen inhoudsmaten van [adres 4] gemotiveerd betwist aan de hand van makelaarsgegevens. Verweerder noemt enkel dat de taxateur zelf metingen heeft uitgevoerd, maar onderbouwt dit verder niet.
Conclusie
12. De rechtbank concludeert dat verweerder de door hem aangehouden WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Uit het voorgaande volgt dat motiveringsgebreken kleven aan de bestreden uitspraak. Eiser is van dezelfde referentiewoningen uitgegaan als verweerder, alleen op verschillende onderdelen van andere objectkenmerken. Verweerder heeft de onderbouwing van eiser echter niet gemotiveerd weerlegd.
13. De rechtbank acht eisers onderbouwing op grond van de gegeven uitleg in het beroepschrift en tijdens de zitting wel aannemelijk. Om deze reden wordt eiser gevolgd in de door hem voorgestelde WOZ-waarde van € 676.000,-. Dit betekent dat het beroep gegrond is en de bestreden uitspraak wordt vernietigd.
14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 49,- vergoedt.
15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1). De door eiser overgelegde matrix en stamkaarten komen echter niet voor vergoeding in aanmerking, omdat niet duidelijk wordt of sprake is van een door een taxateur of ter zake deskundige opgesteld rapport, noch een rapport dat onder zijn verantwoordelijkheid is opgesteld. [2]
16. Eiser heeft een voorwaardelijk verzoek om immateriële schadevergoeding gedaan. De redelijke termijn is niet overschreden, de totale duur van de procedure na bezwaar en beroep heeft namelijk niet langer dan twee jaar geduurd. Om deze reden wordt hier niet aan toegekomen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan het [adres 1] te [plaats] voor het belastingjaar 2021 vast op € 676.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 1.620;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden;
- wijst het verzoek om vergoeding van de matrix en stamkaarten af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 mei 2022.
De rechter is verhinderd deze uitspraak
te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.