Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
zaaknummer: 9566315 MC EXPL 21-7561 A/45353
Vonnis van 4 mei 2022
inzake
de stichting
STICHTING WOONPALET ZEEWOLDE,
gevestigd te Zeewolde,
verder ook te noemen Woonpalet,
eisende partij,
gemachtigde: mr. R. Boekhoff,
tegen:
de stichting
[gedaagde sub 1] ,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen de bewindvoerder,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de (toekomstige) goederen van [A] , als formele procespartij in de plaats van:
[A],wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen [A] ,
verder ook te noemen [A] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. J. Brakke.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties, van 25 november 2021;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de akte overlegging producties van de bewindvoerder.
1.2.
De mondelinge behandeling van deze zaak is gehouden op 29 maart 2022. Op deze behandeling is namens Woonpalet verschenen [B] , [functie] bij Woonpalet, bijgestaan door mr. Boekhoff. Namens de bewindvoerder is verschenen mr. Brakke, vergezeld door [A] , voornoemd. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 20 december 2002 huurt [A] van Woonpalet de woning aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de woning).
2.2.
In artikel 9 lid 1 van het op de huurovereenkomst toepasselijke huurreglement is bepaald dat de huurder het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming moet gebruiken. In lid 3 van dit artikel is bepaald dat de huurder ervoor moet zorgen dat bij omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt.
2.3.
Op 9 juni 2012 zijn er door de politie in een geheime kast in de woning zes hennepplanten aangetroffen, voorzien van een filter, ventilator en airco. Woonpalet heeft daarop een ontruimingsprocedure tegen [A] aanhangig gemaakt. Op 31 oktober 2012 heeft de kantonrechter de vorderingen van Woonpalet afgewezen. In het vonnis is onder meer het volgende opgenomen:
‘7. Naar het oordeel van de kantonrechter is [A] tekortgeschoten in zijn verplichting om het gehuurde als goed huurder te gebruiken, door in het gehuurde een geheime kast te hebben met
wietplanten en bijbehorende attributen. Deze tekortkoming is echter onder de omstandigheden
van dit geval onvoldoende om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De
relevante omstandigheden zijn dat [A] de woning al 10 jaar huurt zonder problemen, dat de
aanleiding voor de vondst van de wietplanten niet was dat er geklaagd was over stank of andere
overlast, dat er niet geknoeid is met de elektriciteit en vooral dat de hoeveelheid planten met
hooguit één de strafbare hoeveelheid overstijgt. Deze omstandigheden leiden temeer tot het
oordeel dat de tekortkoming onvoldoende ernstig is voor ontbinding, nu [A] onweersproken
heeft aangevoerd dat het voor hem bijzonder moeilijk zal zijn om andere woonruimte te vinden
en dat hij tot een kwetsbare groep behoort, mede gelet op zijn gezondheid. Aan [A] geeft de
kantonrechter wel mee dat als in de toekomst weer (een) wietplant(en) in de woning zou(den)
worden gevonden, die tekortkoming gelet op deze eerdere zaak hoogstwaarschijnlijk de
ontbinding van de huurovereenkomst wel zal rechtvaardigen, ook bij gelijkblijvende of
verslechterende persoonlijke omstandigheden.’
2.4.
Op 29 september 2020 heeft Woonpalet per e-mail een anonieme klacht ontvangen, waarin wordt aangegeven dat [A] grote hennepplanten in de achtertuin van zijn woning heeft staan waarvan de geur ‘niet te doen’ is. Woonpalet heeft daarop de politie ingeschakeld, die vervolgens ter plaatse is geweest. Een medewerker van de politie heeft aangegeven dat daarbij drie grote hennepplanten uit de achtertuin zijn verwijderd.
2.5.
In september 2021 heeft Woonpalet opnieuw een anonieme klacht ontvangen over de aanwezigheid van hennepplanten in de achtertuin van de woning van [A] . Op 14 oktober 2021 heeft een medewerker van Woonpalet met de politie de woning bezocht, waarbij in de achtertuin drie grote hennepplanten zijn aangetroffen. De planten hadden een hoogte van 1 tot 2 meter en bedekten een groot deel van de achtergevel van de woning. De hennepplanten zijn daarop door de politie verwijderd.
2.6.
Bij brief van 5 november 2021 aan [A] heeft Woonpalet aangegeven de huurovereenkomst wegens het aantreffen van de hennepplanten in de achtertuin van de woning te willen beëindigen. [A] is daarbij verzocht om zelf de huur op te zeggen, bij gebreke waarvan Woonpalet een gerechtelijke procedure zou starten.
2.7.
Bij brief van 12 november 2021 heeft [A] aangegeven niet akkoord te gaan met de huuropzegging.
3.3. Het geschil
3.1.
Woonpalet vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de tussen Woonpalet en [A] geldende huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] en veroordeling van de bewindvoerder en/of [A] om de woning binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, met veroordeling van de bewindvoerder en/of [A] in de proceskosten.
3.2.
Ter onderbouwing van die vordering stelt Woonpalet – kort gezegd – het volgende. [A] is door het in de achtertuin van de woning laten groeien van omvangrijke hennepplanten (hennepstruiken) tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door zich niet als goed huurder te gedragen, door het gehuurde in strijd met de bestemming te gebruiken en door stankoverlast te veroorzaken. Woonpalet voert als woningbouwcorporatie al lange tijd een zeer streng zerotolerancebeleid ten aanzien van hennep. Dit blijkt uit diverse publicaties van Woonpalet en geldt als feit van algemene bekendheid. Bovendien gold [A] als gewaarschuwd mens, gelet op de uitspraak uit 2012. Woonpalet heeft een groot belang bij het bestrijden van hennepteelt in de door haar verhuurde woningen. Het is een feit van algemene bekendheid dat het telen van hennep risico’s met zich brengt, zoals verloedering van de woonomgeving, stankoverlast en het aantrekken van criminaliteit. Of die risico’s zich daadwerkelijk hebben gerealiseerd, is niet doorslaggevend.
3.3.
De bewindvoerder heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van Woonpalet in de proceskosten.
3.4.
De bewindvoerder baseert haar verweer – kort weergegeven – op het volgende. Zij betwist dat er sprake is van een tekortkoming. Een specifiek verbod met betrekking tot hennepteelt ontbreekt in de huurovereenkomst. Het zerotolerancebeleid van Woonpalet is door [A] nooit aanvaard. Bovendien wordt daarin slechts gesproken over hennepteelt in de woning. Het zerotolerancebeleid is volgens de bewindvoerder bedoeld om gevaarlijke situaties in de woning, overlast en criminaliteit te voorkomen en daar is in dit geval geen sprake van geweest. Ook van stankoverlast, verloedering of waardevermindering van het woningbezit van Woonpalet is niet gebleken. Het gaat slechts om drie planten die bestemd waren voor eigen (medicinaal) gebruik. Van bedrijfsmatige teelt is geen sprake, zodat niet in strijd met de bestemming van het gehuurde is gehandeld. In het vonnis uit 2012 wordt gesproken over het houden van hennep in de woning, terwijl het in deze procedure gaat om hennepplanten de tuin. Mocht er als sprake zijn van een tekortkoming, dan is ontbinding niet gerechtvaardigd. Dit zou leiden tot dakloosheid. [A] woont al 34 jaar in [plaats] en heeft daar zijn familie, vrienden en vrijwilligerswerk/dagbesteding. Bovendien kampt hij met diabetes type 1 en is hij meermaals als gevolg van hypo’s buiten bewustzijn in zijn woning aangetroffen en opgenomen in het ziekenhuis. Het ontbreken van sociale controle kan ernstige gevolgen voor hem hebben. Ook staat [A] onder behandeling bij de GGZ in verband met een depressie.
4. De beoordeling
4.1.
In artikel 6:265 lid 1 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van de schuldenaar in de nakoming van zijn verplichtingen de schuldeiser de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden (bij huur: door de kantonrechter), tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.2.
Woonpalet voert drie gronden aan die volgens haar een tekortkoming opleveren en een ontbinding van de huurovereenkomst met een ontruiming kunnen rechtvaardigen. Ten eerste stelt zij dat [A] het gehuurde in strijd met de bestemming heeft gebruikt (artikel 7:214 BW en artikel 9 lid 1 huurreglement). Vervolgens betoogt Woonpalet dat [A] stankoverlast veroorzaakt (artikel 9 lid 3 huurreglement). Ten slotte voert zij aan dat [A] zich niet als een goed huurder heeft gedragen (artikel 7:213 BW en artikel 9 lid 1 huurreglement). De kantonrechter zal deze gronden achtereenvolgens bespreken, waarbij de overlast wordt betrokken bij de beoordeling van het goed huurderschap.
Bestemming gehuurde
4.3.
Ingevolge de in de huurovereenkomst opgenomen bestemming (woning) is bedrijfsmatige hennepteelt niet toegestaan. De kantonrechter zal in dit kader aansluiting zoeken bij de Aanwijzing Opiumwet, waarin het gedoogbeleid van het Openbaar Ministerie is vastgelegd (onder 3.2). Bij de vaststelling of er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige teelt spelen drie omstandigheden een rol. Dat zijn de hoeveelheid planten, de mate van professionaliteit en het doel van de teelt.
4.4.
Vast staat dat het in deze procedure gaat om drie hennepplanten. Uit de Aanwijzing Opiumwet volgt dat bij een hoeveelheid van vijf planten of minder in beginsel wordt aangenomen dat er geen sprake is van beroeps- of bedrijfsmatig handelen. In dat geval wordt aangenomen dat de planten zijn bestemd voor eigen gebruik. Dat de planten van [A] tegen het oogstmoment een zeer forse omvang hebben bereikt, maakt dit in beginsel niet anders.
4.5.
Door de politie zijn in de woning van [A] geen zaken (indicatoren) aangetroffen die duiden op een zekere mate van professionaliteit van de hennepteelt (bijlage 1 Aanwijzing Opiumwet). Ook dit duidt erop dat er geen sprake was van beroeps- of bedrijfsmatige teelt.
4.6.
Ten slotte geldt dat [A] voldoende onderbouwd en onweersproken heeft aangevoerd dat hij kampt met een depressie en hij dagelijks en in aanvulling op zijn medicatie de door hemzelf geteelde hennep gebruikt (1,5 gram per dag) om de depressie te onderdrukken. [A] leeft van een bijstandsuitkering en staat onder bewind, zodat hij onvoldoende middelen heeft om zich te wenden tot een coffeeshop. Niet gebleken is dat [A] hennep teelt om met de handel daarin geld te verdienen.
4.7.
Uit het voorgaande leidt de kantonrechter af dat er geen sprake is geweest van beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt. Niet gesteld of gebleken is dat [A] strafrechtelijk wordt vervolgd. Daarom kan niet worden geoordeeld dat [A] de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd, zodat hierin geen tekortkoming van [A] gelegen is.
Het niet gedragen als een goed huurder inclusief het veroorzaken van (stank)overlast
4.8.
De kantonrechter stelt voorop dat in de huurovereenkomst geen contractueel verbod is opgenomen dat ziet op het kweken van hennep in de woning en/of in de tuin van het gehuurde. Beoordeeld moet daarom worden of [A] door de teelt van hennep in zijn achtertuin zich niet als goed huurder heeft gedragen en hij daardoor is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
4.9.
Woonpalet verwijst naar het door haar naar eigen zeggen strikt gehanteerde zerotolerancebeleid ter zake hennepteelt. In dit kader heeft Woonpalet drie stukken overgelegd waaruit de handhaving van dit beleid zou moeten blijken, namelijk een bericht op haar website, één Twitterbericht uit 2014 en een bewonersbrief uit 2019. Niet gebleken is dat [A] van deze stukken en het daarin vervatte beleid heeft kennisgenomen en/of zich daaraan heeft gecommitteerd. Voor zover dit al het geval mocht zijn en/of voor zover een zerotolerancebeleid van woningbouwcorporaties als feit van algemene bekendheid heeft te gelden, zoals door Woonpalet is gesteld, dan overweegt de kantonrechter dat in het bericht op de website van Woonpalet wordt verwezen naar huurovereenkomsten waarin een anti-hennepbeding is opgenomen. Zoals overwogen is daar in dit geval geen sprake van. Bovendien wordt door Woonpalet in deze berichten steeds gesproken over hennepteelt in de woning en de daaraan verbonden risico’s, terwijl het hier gaat om teelt in de tuin waaraan, zoals hierna wordt besproken, die risico’s niet verbonden waren. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het door Woonpalet gevoerde zerotolerancebeleid, voor zover dit al op [A] van toepassing is, niet van doorslaggevend belang is voor de vraag of [A] zich heeft gedragen zoals van een goed huurder mag worden verwacht.
4.10.
Woonpalet heeft aangevoerd dat [A] als gewaarschuwd mens geldt. Niet gebleken is echter dat Woonpalet [A] eerder op de teelt van hennep in zijn achtertuin heeft aangesproken. Weliswaar heeft de politie in 2020 de woning van [A] bezocht in verband met in de achtertuin aanwezige hennepplanten, maar niet gebleken is dat Woonpalet [A] daarop heeft aangesproken en/of dat het voor [A] duidelijk is geworden dat de politie na een melding van Woonpalet tot handelen is overgegaan. Woonpalet heeft ook gewezen op het vonnis uit 2012. In die zaak ging het echter om de teelt van hennep in de woning met behulp van (in ieder geval) een filter, een ventilator en een airco. In de onderhavige zaak gaat het om de teelt van hennep in de achtertuin zonder dergelijke apparatuur. Het risico op het aftappen van elektriciteit, het ontstaan van brand, lekkages, schade aan het gehuurde en/of het vrijkomen van schadelijke stoffen heeft zich dan ook niet voorgedaan. De door de kantonrechter in het vonnis uit 2012 afgegeven waarschuwing ziet ook uitdrukkelijk op de teelt van hennep in de woning, en niet in de tuin.
4.11.
Met betrekking tot de door Woonpalet gestelde stankoverlast merkt de kantonrechter op dat van daadwerkelijke overlast voor de omgeving van het gehuurde onvoldoende is gebleken. Woonpalet heeft slechts één anonieme klacht uit 2020 overgelegd, waarin alleen in zijn algemeenheid wordt gesteld dat er sprake is van stank. De kantonrechter kan aan de hand van die klacht niet vaststellen wat de aard, intensiteit en de duur van de vermeende overlast is geweest, noch of deze persoon woonachtig is (geweest) in de omgeving van het gehuurde. Ter zitting heeft Woonpalet desgevraagd aangegeven niet meer klachten te hebben ontvangen. Bovendien hebben de twee directe buren van [A] een schriftelijke verklaring overgelegd, waaruit blijkt dat de hennepplanten bij hen niet voor overlast en/of stank hebben gezorgd.
4.12.
Niet gebleken is dat de hennepteelt heeft geleid tot criminaliteit, verloedering of waardevermindering van het woningbezit van Woonpalet of tot een nadelig effect op de leefbaarheid of veiligheid van de woonomgeving. Dat de politie de woning tweemaal heeft bezocht en planten in beslag heeft genomen, acht de kantonrechter daarvoor onvoldoende. Het enkele feit dat de teelt van hennep in dit opzicht potentiële risico’s met zich brengt, zonder dat deze risico’s zich daadwerkelijk hebben verwezenlijkt, is in dit specifieke geval onvoldoende om te concluderen dat [A] zich niet als een goed huurder heeft gedragen.
4.13.
Het voorgaande maakt, mede gelet op het feit dat het niet gaat om bedrijfsmatige hennepteelt, dat de kantonrechter van oordeel is dat niet is vast komen te staan dat [A] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt en is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarmee ontbreekt een grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De vorderingen van Woonpalet zullen dan ook worden afgewezen.
4.14.
De stellingen waarvoor Woonpalet een bewijsaanbod heeft gedaan, zijn reeds besproken en kunnen geen van alle tot de conclusie leiden dat [A] wél is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De kantonrechter zal het bewijsaanbod van Woonpalet daarom als niet ter zake dienend passeren.
Tenzij-bepaling
4.15.
Overigens zou, ook indien wel zou worden aangenomen dat [A] door de aanwezigheid van drie hennepplanten in zijn tuin is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, deze tekortkoming naar het oordeel van de kantonrechter, gelet op de hiervoor uiteengezette geringe betekenis en bijzondere aard daarvan, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigen. Ter zake de mee te wegen gevolgen van de ontbinding acht de kantonrechter relevant dat [A] al 34 jaar in [plaats] en (bijna) 20 jaar in het gehuurde woont, dat zijn familie en vrienden in [plaats] wonen en hij in [plaats] vrijwilligerswerk/dagbesteding verricht, zodat een ontruiming tot ernstige ontwrichting van zijn sociale leven zal leiden, dat [A] gelet op de huidige stand van de woningmarkt en zijn financiële situatie hoogstwaarschijnlijk geen nieuwe woning zal kunnen vinden en dat [A] een kwetsbare gezondheid heeft en onder behandeling staat binnen de gespecialiseerde GGZ.
Slot en proceskosten
4.16.
Tot slot merkt de kantonrechter op dat [A] ter zitting heeft aangegeven bereid te zijn zich te committeren aan het zerotolerancebeleid van Woonpalet en bereid te zijn afspraken te maken over het in de toekomst niet meer telen van hennep, óók niet in de achtertuin. Gelet op deze toezeggingen moet [A] er vanaf nu ernstig rekening mee houden dat, in het geval er opnieuw hennepplanten worden aangetroffen in de woning óf in de tuin van het gehuurde, dit wel zal kunnen leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter geeft [A] dan ook in overweging een betaalbaar alternatief te zoeken om in zijn cannabisbehoefte te voorzien.
4.17.
Woonpalet zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de bewindvoerder worden begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 249,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt Woonpalet tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de bewindvoerder, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2022.