Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/9
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: C. Bakker).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 278.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 23 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 13 april 2022 op een online zitting behandeld. Eiser heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door C. van Abbe, als waarnemer van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. De woning is een in 1990 gebouwde rijwoning met een berging van 10 m². De woning heeft een woonoppervlak van 133 m² en ligt op een kavel van 137 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 265.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 278.000,-.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
4. De rechtbank vindt dat verweerder met het verweerschrift, de overgelegde taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank legt hierna uit waarom.
Brandgang
6. Eiser heeft, na de toelichting van verweerder in het verweerschrift en op de zitting, de beroepsgrond over de brandgang ingetrokken.
Voorzieningen
7. Volgens eiser is onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De badkamer, sanitair en keuken zijn al 20 jaar oud. De gedateerde voorzieningen hebben een waardedrukkende effect.
8. De beroepsgrond slaagt niet. De referentiewoningen die verweerder in de taxatiematrix heeft gebruikt zijn verkocht rondom de waardepeildatum, liggen allen aan dezelfde straat als de woning (de [locatie] ) en zijn goed vergelijkbaar met de woning van eiser qua bouwjaar en grootte. De referentiewoningen zijn allemaal rijtjeswoningen, net als de woning van eiser. Uit de taxatiematrix blijkt verder dat de woning van eiser voor wat betreft de voorzieningen een ‘2’(beneden gemiddeld) heeft. Met de gedateerde voorzieningen is dus rekening gehouden. Dat geldt ook voor twee van de drie referentieobjecten die hebben ook een ‘2’ voor voorzieningen, terwijl de prijs per m² van die woningen hoger ligt. Daarmee heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van eisers woning, ondanks de gedateerde voorzieningen, niet te hoog is vastgesteld.
9. Eiser heeft op de zitting nog aangevoerd dat de voorzieningen van de referentiewoningen, in ieder geval die van de woning aan de [adres 2] , bovengemiddeld zijn in plaats van gemiddeld. De rechtbank constateert dat eiser dit standpunt pas op de zitting heeft ingenomen. Zij vindt dat het aanvoeren van deze beroepsgrond in dit stadium van de procedure in strijd is met de goede procesorde. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij beroepsgronden tijdig aanvoert. Niet valt in te zien waarom eiser dit standpunt niet al eerder, binnen de 10-dagen termijn [1] , op papier had kunnen zetten en aan de rechtbank had kunnen sturen. De rechtbank heeft het verweerschrift namelijk al op 29 maart 2022 aan (de gemachtigde van) eiser gestuurd. Van een professionele gemachtigde mag worden verwacht dat hij binnen de nog resterende termijn een schriftelijke reactie had gestuurd. De rechtbank laat deze beroepsgrond dus buiten beschouwing.
10. Dat geldt ook voor de beroepsgrond dat verweerder in de taxatiematrix ten onrechte geen cijfermatige onderbouwing heeft gegeven van de KOUDV-factoren en hoe daar rekening mee is gehouden bij de waardebepaling. Ook deze beroepsgrond laat de rechtbank buiten beschouwing.
Ligging
11. Volgens eiser is er ook onvoldoende rekening gehouden met de ligging in de buurt van enkele sportvelden. Eiser heeft aangegeven dat hij daardoor geluidsoverlast ervaart.
12. Verweerder heeft onweersproken toegelicht dat de sportvelden op enkele honderden meters verder uit het zicht liggen, aan de voorzijde van de woning. Gelet hierop vindt de rechtbank het niet aannemelijk dat de ligging in de buurt van sportvelden een waardedrukkend effect heeft.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
14. Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen de mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan op de hieronder omschreven wijze.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 april 2022.
De rechter is verhinderd dit proces-verbaal te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending van het proces-verbaal daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.