ECLI:NL:RBMNE:2022:1661

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Almere

zaaknummer: 9786922 MV EXPL 22-50 BH/5249

Kort geding vonnis van 28 april 2022

inzake

de stichting

Stichting De Alliantie,

gevestigd te Hilversum,

verder ook te noemen De Alliantie,

eisende partij,

gemachtigde: mr. K. Sluijs,

tegen:

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. R. van Veen.

1.Het verloop van de zaak

1.1.

De Alliantie heeft [gedaagde] in kort geding gedagvaard voor de kantonrechter. De Alliantie heeft, vóórdat de zaak met de kantonrechter is besproken, nog nadere stukken opgestuurd en daarbij twee keer haar eis gewijzigd. [gedaagde] heeft vooraf drie producties opgestuurd.

1.2.

De zaak is bij de kantonrechter besproken op 12 april 2022. Partijen hebben hun standpunten op de zitting toegelicht. De gemachtigde van [gedaagde] heeft dat gedaan aan de hand van schriftelijke spreekaantekeningen. De griffier heeft van de zitting aantekeningen gemaakt. Er is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2.Het geschil en de beoordeling

Waar gaat de zaak over?

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 11 november 2020 van De Alliantie de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] . Op 24 januari 2022 is bij een bestuurlijke controle door de gemeente [.] ontdekt dat de woning wordt gebruikt voor illegale prostitutie. Ook is er een huurachterstand. De Alliantie wil nu dat de woning wordt ontruimd. Ook wil De Alliantie – na eiswijzigingen – dat [gedaagde] € 794,03 aan huurachterstand, € 5.000 aan contractuele boete en € 3.890,50 als afdracht van gemaakte winst aan haar betaalt, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten. [gedaagde] is het hier niet mee eens.

Wat oordeelt de kantonrechter?

2.2.

De kantonrechter zal de vorderingen van De Alliantie toewijzen met uitzondering van de vordering tot afdracht van de gemaakte winst. Dat betekent dat [gedaagde] de woning zal moeten ontruimen en de huurachterstand en contractuele boete moet betalen. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.

Spoedeisend belang

2.3.

De Alliantie heeft een spoedeisend belang bij de ontruimingsvordering. Bij toewijzing van de vordering kan zij de woning na de ontruiming weer toevoegen aan het bestand van schaarse sociale huurwoningen waarvoor lange wachttijden bestaan.

Toetsingskader

2.4.

In een kort geding kan een vordering tot ontruiming alleen worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vorderingen ook zal toewijzen en van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

2.5.

Verder geldt dat de kantonrechter volgens vaste rechtspraak terughoudend moet zijn in het toewijzen van een voorlopige voorziening die bestaat uit een veroordeling tot betaling van een geldsom – zoals in dit geval een huurachterstand, contractuele boete en afdracht van onrechtmatig gemaakte winst. De gevorderde geldsommen moeten voldoende aannemelijk zijn en de voorziening moet spoedeisend zijn.

Waarom moet de woning worden ontruimd?

2.6.

Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voor de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] . Deze is ingegaan op 11 november 2020. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing. Daarin staan regels waaraan [gedaagde] zich moet houden. Ook gelden er voor huurders wettelijke regels.

2.7.

[gedaagde] is verplicht de woning als goed huurder te gebruiken en zich als goed huurder te gedragen. Hij mag de woning alleen gebruiken waarvoor deze is bestemd – dus om in te wonen. Deze bestemming mag hij niet wijzigen. Verder moet de woning dienen als exclusief hoofdverblijf van [gedaagde] . Het is niet toegestaan de woning onder te verhuren of aan iemand anders in gebruik te geven. Ook moet [gedaagde] ervoor zorgen dat hijzelf, zijn huisgenoten of anderen die hij toelaat in de woning, geen dingen doen die de woonomgeving kunnen schaden. [gedaagde] is volgens de algemene huurvoorwaarden aansprakelijk voor het handelen van anderen die met goedvinden van [gedaagde] de woning gebruiken of in de woning zijn.

2.8.

Uit de bestuurlijke rapportage van 28 januari 2022 die is opgesteld naar aanleiding van de bestuurlijke controle op 24 januari 2022, blijkt dat de woning is gebruikt voor illegaal sekswerk. Bij de controle zijn in de woning twee vrouwen aangetroffen die daar werkzaam zijn als sekswerkers. Ook was een klant in de woning aanwezig. De sekswerkers hebben verklaard de woning van [gedaagde] te huren en deze voor sekswerk te gebruiken.

2.9.

[gedaagde] heeft op zitting erkend dat hij een van de vrouwen die bij de bestuurlijke controle in de woning is aangetroffen, een sleutel van zijn woning heeft gegeven met de bedoeling dat zij af en toe in de woning kon verblijven. [gedaagde] heeft verklaard dat hij in die periode zelf niet in de woning verbleef. Hij zorgde toen dag en nacht voor zijn terminaal zieke moeder en kwam alleen in de woning om zijn post op te halen. [gedaagde] betwist niet dat hij in die periode niet in de woning verbleef, de woning voor illegaal sekswerk is gebruikt en dat dit in strijd is met de woonbestemming van het gehuurde. Hij voert echter aan dat hij hiervan niet op de hoogte was. [gedaagde] geeft toe dat hij onvoldoende toezicht heeft gehouden op wat zich in de woning afspeelde als hij er niet was.

2.10.

Daarmee is voldoende aannemelijk dat de woning is gebruikt voor (bedrijfsmatig) illegaal sekswerk en dat de woning zonder voorafgaande toestemming van De Alliantie aan derden – ten minste – in gebruik is gegeven. [gedaagde] is zijn verplichtingen als huurder niet nagekomen. Ook als [gedaagde] niet op de hoogte was van de sekswerkactiviteiten in de woning, lag het op zijn weg om zodanig toezicht te houden op de woning, dat de door hem toegelaten logée(s) in de woning geen activiteiten konden ontwikkelen die in strijd zijn met de bepalingen in de huurovereenkomst. Dit zijn ernstige tekortkomingen die [gedaagde] aangerekend kunnen worden. [gedaagde] heeft zich niet als een goed huurder gedragen.

2.11.

Onder deze omstandigheden is voldoende aannemelijk dat in een eventueel tussen partijen nog te voeren bodemprocedure een vordering van De Alliantie tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde tot een toewijzing daarvan zal leiden.

2.12.

De vordering tot ontruiming wordt dan ook toegewezen.

Op welke termijn moet [gedaagde] de woning ontruimen?

2.13.

De Alliantie vordert ontruiming van de woning binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis. [gedaagde] heeft op de zitting omstandigheden aangevoerd waaruit volgt hij belang heeft bij behoud van de woning. Hij kwakkelt met zijn gezondheid en kan nergens heen als hij de woning moet verlaten. De kantonrechter zal rekening houden met de omstandigheid dat [gedaagde] kampt met gezondheidsproblemen en daarom de ontruimingstermijn bepalen op vier weken na betekening van dit vonnis aan [gedaagde] .

Waarom moet [gedaagde] de huurachterstand betalen?

2.14.

[gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst verplicht maandelijks huur te betalen. De huur moet vooruitbetaald worden. Er is een huurachterstand van € 794,03. Het bestaan en de hoogte van de huurachterstand worden door [gedaagde] niet betwist. Er is eerder een betalingsregeling afgesproken. Omdat [gedaagde] een termijn – zoals hij zelf ook zegt – te laat heeft betaald, is de huurachterstand weer ineens opeisbaar. Deze geldvordering staat daarmee voldoende vast om in kort geding te worden toegewezen. De vordering van De Alliantie zal daarom op dit onderdeel worden toegewezen. Dat betekent dat [gedaagde] de huurachterstand aan De Alliantie moet betalen.

Waarom moet [gedaagde] de contractuele boete betalen?

2.15.

In de algemene huurvoorwaarden bij de tussen partijen gesloten huurovereenkomst staat dat [gedaagde] bij overtreding van een of meer bepalingen uit de algemene huurvoorwaarden een boete verbeurt. De contractuele boete voor onderhuur of ingebruikgeving van de woning aan een ander bedraagt € 5.000.

2.16.

De Alliantie vordert de betaling van dit bedrag aan contractuele boete. [gedaagde] heeft hier geen verweer op gevoerd.

2.17.

Op grond van vaste rechtspraak moet de kantonrechter in kort geding ambtshalve toetsen of het boetebeding eerlijk is. Daarbij wordt vooropgesteld dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst een overeenkomst is waarbij [gedaagde] als consument wordt aangemerkt.

2.18.

Volgens artikel 3 lid 1 van de Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EG) wordt een beding in een overeenkomst als deze, waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk beschouwd als het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen in het nadeel van de consument verstoort.

2.19.

Het boetebeding behoort tot de bedingen die op de bij de richtlijn behorende indicatieve lijst staan, in het bijzonder het boetebeding dat tot doel of tot gevolg heeft ‘
de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen’. Bij de ambtshalve toetsing moet niet worden beoordeeld hoe het boetebeding uiteindelijk uitwerkt en door de gebruiker ervan wordt toegepast, maar moet in ogenschouw worden genomen hoe het kán uitwerken. Daarbij moet het tijdstip van de totstandkoming van de overeenkomst als beoordelingsmoment worden genomen.

2.20.

De kantonrechter is voorshands van oordeel dat het boetebeding zoals opgenomen in artikel 14.1 van de algemene huurvoorwaarden op zichzelf niet oneerlijk is. De boete is gelimiteerd en van een onevenredig hoge schadevergoeding is geen sprake. De gevorderde boete zal daarom worden toegewezen. Dat houdt in dat [gedaagde] € 5.000 aan De Alliantie moet betalen.

Waarom wordt de vordering tot afdracht van genoten winst afgewezen?

2.21.

De Alliantie vordert op grond van artikel 14.2 van de algemene huurvoorwaarden afdracht van onrechtmatig gemaakte winst door onderverhuur van de woning. Zij begroot de gemaakte winst op € 3.890,50. De Alliantie baseert haar stelling dat [gedaagde] winst heeft gemaakt op de verklaringen van de twee vrouwen die bij de bestuurlijke controle in de woning zijn aangetroffen. [gedaagde] stelt daartegenover dat hij weliswaar een sleutel van de woning aan een van die vrouwen heeft gegeven maar dat dit was met het doel dat zij af en toe in de woning kon verblijven – en dus niet om sekswerkactiviteiten in de woning te ontplooien. [gedaagde] zegt voor het in gebruik geven van de woning geen geld te hebben ontvangen, zodat van een afdracht van gemaakte winst geen sprake kan zijn.

2.22.

De kantonrechter is van oordeel dat terughoudendheid om deze geldvordering toe te wijzen, geboden is. De vordering is onvoldoende onderbouwd waardoor onvoldoende aannemelijk is dat [gedaagde] daadwerkelijk winst heeft gemaakt. Er is op dit punt meer bewijslevering nodig, waarvoor in kort geding geen ruimte is. Het staat De Alliantie echter vrij in een bodemprocedure de afdracht van eventueel gemaakte winst opnieuw te vorderen. In dit kort geding wordt de vordering van De Alliantie op dit onderdeel afgewezen. Dat betekent dat [gedaagde] het gevorderde bedrag van € 3.890,50 niet aan De Alliantie hoeft te betalen.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

2.23.

Gelet op de aard en de ernst van de tekortkomingen, is het naar het oordeel van de kantonrechter gerechtvaardigd nu al op de te verwachten uitkomst van een eventuele bodemprocedure vooruit te lopen. De kantonrechter realiseert zich dat de gevolgen van het verlies van zijn woning voor [gedaagde] groot zijn. Maar het belang van De Alliantie om een einde te maken aan de woonfraude, daar een lik-op-stuk beleid op te kunnen voeren om een goed leefklimaat te behouden en om de woning te kunnen verhuren aan een nieuwe huurder op de wachtlijst, weegt zwaarder dan het gestelde belang van [gedaagde] op het blijven gebruiken van de woning. Met de gezondheidsproblemen van [gedaagde] is al rekening gehouden bij het bepalen van de (langere) ontruimingstermijn. Dat volgens [gedaagde] sinds de bestuurlijke controle geen sekswerkactiviteiten meer plaatsvinden in de woning en hij sindsdien de woning weer zelf bewoont, maakt dat niet anders. De tekortkomingen hebben plaatsgevonden en kunnen niet alsnog worden nagekomen.

2.24.

Gelet op het voorgaande zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat houdt in dat De Alliantie het vonnis na betekening aan ervan [gedaagde] ten uitvoer kan leggen. Een eventueel hoger beroep tegen deze beslissing of heeft geen opschortende werking.

Proceskosten

2.25.

[gedaagde] moet de proceskosten van De Alliantie betalen, omdat hij ongelijk heeft gekregen.

De kosten van De Alliantiezijn de volgende:

- dagvaarding € 127,43

- griffierecht € 514,00

- salaris gemachtigde
€ 498,00

totaal € 1.139,43

3.De beslissing

De kantonrechter, recht doende in kort geding:

3.1.

veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen vier weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan De Alliantie, en om deze woning met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van De Alliantie te stellen;

3.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan De Alliantie van € 793,04 aan huurachterstand;

3.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan De Alliantie van € 5.000,00 aan contractuele boete;

3.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten van De Alliantie, ter grootte van € 1.139,43, waaronder begrepen € 498,00 aan salaris gemachtigde;

3.5.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

3.6.

wijst af wat er meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 28 april 2022, in aanwezigheid van de griffier.