Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/857
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 31 juli 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] (Aanbouw) in Utrecht (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 915.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 11 februari 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 7 maart 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 2015 gebouwde villa. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 396 m2 en een kaveloppervlak van 7.600 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2019. Eiser bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 558.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2018) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen, te weten:
- [adres 2] , verkocht op 8 januari 2019 voor € 1.340.500,-;
- [adres 3] , verkocht op 16 juli 2018 voor € 977.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 17 mei 2018 voor € 875.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 11 maart 2017 voor € 950.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De ligging
8. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Volgens eiser heeft de ligging van de woning een waardedrukkend effect. Daartoe voert eiser aan dat de woning is ontsloten door het recht van overpad, op het pad naast de woning wordt er ‘s nachts ‘gedeald’, de woning is gelegen vlak langs de snelweg A2 en op het aangrenzende perceel bevindt zich Stichting [naam] . De rechtbank is van oordeel dat eiser niet heeft onderbouwd waarom dit een waardedrukkend effect heeft ten opzichte van de referentiewoningen. Daarbij komt dat de m2-prijs van de woning (€ 566,-) aanzienlijk lager ligt dan de m2-prijzen van de referentiewoningen (€ 2.593,-, € 2.611,-, € 2.482,- en € 3.114,-) en dat verweerder met de verkoopprijzen van de referentiewoningen in dat licht aannemelijk maakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, zelfs als rekening zou moeten worden gehouden met enig waardedrukkend effect vanwege de door eiser genoemde aspecten. De beroepsgrond slaagt niet.
De kaveloppervlakte
9. Daarnaast stelt eiser dat er tussen de kaveloppervlaktes van de woning en de referentiewoningen een groot verschil zit. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verschil in kaveloppervlakte rekening heeft gehouden door een grondstaffel toe te passen. Eiser heeft dit niet betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
10. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 april 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.