Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 21/1766
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 maart 2022 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: Y. el Mathari),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres
[adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 870.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 8 maart 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 7 februari 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1968 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 210 m2 en een kaveloppervlakte van 1.755 m2.
2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2020. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 750.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 870.000,-.
Beoordelingskader
3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 12 juli 2019 voor € 1.331.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 8 februari 2020 voor € 1.375.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 23 oktober 2020 voor € 1.275.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 24 september 2019 voor € 1.290.000,-.
Beoordeling van het geschil
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij alle in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De stelling van eiser dat de referentiewoningen een andere dakconstructie hebben en om die reden onvergelijkbaar zijn, gaat niet op. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat hij woningen heeft geselecteerd op vergelijkbare kenmerken, bouwperiode en gebruiksoppervlakte. Het soort dakconstructie is hierbij niet relevant. De rechtbank kan deze uitleg van verweerder volgen. Daarmee zijn de referentiewoningen voldoende bruikbaar. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte door voor de woningwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Gedateerde voorzieningen
8. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de gedateerde keuken en badkamer. Volgens eiser heeft dit een waardedrukkend effect. Verweerder heeft de voorzieningen van de woning gewaardeerd op ‘eenvoudig, gedateerd’. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met die kwalificatie met de gedateerde staat van voorzieningen rekening houdt. Daarnaast hebben de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 2] , [adres 3] en [adres 5] ook de waardering ‘eenvoudig, gedateerd’ voor de staat van voorzieningen. Een eventuele waardedrukkend effect in verband met de gedateerde staat van voorzieningen van de woning geldt ook voor drie van de vier referentiewoningen, zodat dit verdisconteerd is in de verkoopprijzen van deze referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Achterstallig onderhoud
9. Eiser stelt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de slechte staat van onderhoud. Verweerder heeft de staat van onderhoud gewaardeerd op ‘voldoende’. Dit houd in dat het niet op peil is, maar onderhoud zal niet op korte termijn noodzakelijk zijn. De rechtbank is van oordeel dat de niet nader onderbouwde stelling van eiser onvoldoende is om hieraan te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
Ligging
10. Eiser stelt dat de woning met 20% voor de ligging moet worden gecorrigeerd, omdat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen in de buurt ‘ [buurt] ’ zijn gelegen. Verweerder heeft de woning voor de ligging met 10% afgewaardeerd. Volgens verweerder is met deze afwaardering in verband met het verschil in ligging voldoende rekening gehouden. De rechtbank volgt het standpunt van verweerder. Bovendien heeft de woning een aanzienlijk lagere prijs per m2 (€ 1.459,-), dan de prijs per m2 van de door verweerder gehanteerde referentiewoningen [adres 2] (€ 2.588,-), [adres 3] (€ 2.924,-), [adres 4] (€ 3.756,-) en [adres 5] (€ 4.898,-). De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
10. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is uitgesproken op 21 maart 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.