Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4740
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 april 2022 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: W.S. Consenheim),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Laren, verweerder
(D.D. Mertens).
Procesverloop
In het besluit van 26 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 773.000,-.
In hetzelfde document heeft verweerder ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2021 bekendgemaakt.
In de uitspraak van 22 oktober 2021 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 14 maart 2022 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder was aanwezig in de persoon van de heer D.D. Mertens. Ook was taxateur [taxateur] aanwezig.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een woning met een inhoud van het woningdeel van 476 m3 en bijbehorende grond met een oppervlakte van 365 m2. Ook heeft de woning een aanbouw, garage, tuinhuis, carport en twee dakkapellen.
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning.
3. De heffingsambtenaar handhaaft in de bestreden uitspraak de vastgestelde waarde.
Beroepsgronden (in essentie weergegeven)
4. Eiseres bepleit een lagere waarde van de woning, namelijk € 658.000,-. Na bezwaar heeft de heffingsambtenaar de inhoud van het woningdeel en de bijbehoren aangepast, waardoor het totaal lager uitvalt. Toch heeft geen verlaging in de waardering plaatsgevonden. Volgens verweerder was de prijs per m3 van de aanbouw namelijk te laag. Dit laatste heeft hij niet inzichtelijk gemaakt. Daarbij is onvoldoende rekening gehouden met het gedateerde sanitair van de woning van eiseres (uit 1988) en de nadelige ligging, aan een drukke weg met bedrijven en vrachtverkeer.
5. Verder is de woning aan de [adres 2] ongeschikt om als vergelijkingsobject te dienen, omdat deze te ver ligt van de woning van eiseres en een veel ouder bouwjaar heeft (1969). Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres naar voren gebracht dat volgens hem de waarde van de grond bij dit object veel te laag is ten opzichte van de andere vergelijkingsobjecten uit de matrix. Ook vindt hij dat ten onrechte voor de aanbouw, de opbouw en het souterrain een lagere prijs is aangehouden dan voor het woningdeel.
- De woning aan de [adres 3] kan ook niet gebruikt worden, omdat deze meer dan twee jaar voor de waardepeildatum is verkocht, een andere bouwstijl heeft en gunstiger ligt.
- Voor de overige geselecteerde vergelijkingsobjecten geldt dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen. De [adres 4] is weliswaar vergelijkbaar, maar voor deze woning is verweerder van een verkeerde inhoud uitgegaan. Bovendien heeft deze woning een groter perceel en betere onderhoudsstaat, aldus eiseres.
Standpunt verweerder (in essentie weergegeven)
6. Verweerder stelt dat hij aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hiervoor heeft verweerder een nadere onderbouwing gegeven in het verweerschrift en er is een matrix overgelegd. Ter zitting heeft de taxateur erkend dat de oppervlakteprijs voor de grond bij de [adres 2] te laag is vastgesteld. Verweerder heeft ter zitting een gewijzigde onderbouwing gegeven ten aanzien van de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] .
7. Voor de [adres 2] geldt dat de inhoud van het woningdeel is gewijzigd naar 390 m3. De inhoud van de aanbouw, het zadeldak en het platdak is gewijzigd naar 144 m3. Voor beide wordt als prijs € 1.030,- per m3 aangehouden. De grond is 390 m2, de grondprijs gaat naar € 677,- per m2. De overige bijgebouwen (dakkapel, dakopbouw en souterrain) zijn in totaal gewaardeerd op € 26.000,-. Hiermee kan de [adres 2] volgens verweerder nog steeds dienen als vergelijkingsobject.
8. Voor de [adres 4] geldt dat voor de woning de prijs per m3 € 1.080,- wordt. Dit geldt zowel voor het woningdeel als de aanbouw bij de woning. De inhoud van de aanbouw is gewijzigd, deze is 59 m3 en geen 90 m3. De grondprijs gaat van € 691,- per m2 naar € 641 per m2, de hoeveelheid grond blijft wel hetzelfde. De aangebouwde garage gaat in totaal naar € 20.000,-. Hiermee is de [adres 4] volgens verweerder nog steeds geschikt als vergelijkingsobject.
9. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de vele aanpassingen in de matrix op de zitting. Eiseres weet niet of deze cijfers kloppen en kan daardoor niet goed reageren.
Beoordeling door de rechtbank
10. De rechtbank stelt vast dat verweerder met betrekking tot twee van de drie gebruikte referentiewoningen pas op de zitting wijzigingen heeft aangebracht in de onderbouwing van de waarde van de woning. De rechtbank acht deze aanpassing zo omvangrijk dat eiseres hierdoor in een ongelijke procespositie dreigt te raken. Verweerder had deze wijzigingen ook eerder naar voren kunnen brengen, omdat het beroepschrift geruime tijd geleden is ingediend. Verweerder heeft geen uitleg gegeven over de reden dat deze wijzingen pas op de zitting naar voren zijn gebracht, anders dan dat niet op tijd is geconstateerd dat de verkeerde metingen zijn gehanteerd. Dit brengt de rechtbank tot de conclusie dat de wijzingen met betrekking tot de twee referentiewoningen [adres 4] en [adres 2] buiten beschouwing blijven, omdat het meenemen van deze wijzingen in strijd is met de goede procesorde.
11. Dit betekent dat er nog één referentiewoning resteert, te weten [adres 3] . Nu één onderbouwing te weinig is, is de conclusie dat verweerder de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt.
12. Vervolgens is de vraag of eiseres de waarde aannemelijk heeft gemaakt. Eiseres heeft de volgende onderbouwingen gegeven: [adres 5] te [woonplaats] , verkocht voor € 770.000,-; [adres 6] te [woonplaats] , verkocht voor € 760.000,- en [adres 7] te [woonplaats] , verkocht voor € 820.000,-. De onderbouwingen van eiseres zijn allemaal binnen één jaar voor de waardepeildatum (1 januari 2020) verkocht. [adres 6] staat omschreven als een geschakelde woning en de andere twee onderbouwingen, evenals de woning van eiseres, als twee-onder-één- kapwoningen. Twee van de onderbouwingen hebben een recenter bouwjaar en één een ouder bouwjaar, dan de woning van eiseres. In een matrix zijn de onderlinge verschillen tot uitdrukking gebracht. Verweerder heeft deze onderbouwingen niet, althans niet gemotiveerd weersproken. De rechtbank kan de gegeven onderbouwing van eiseres volgen. Dat betekent dat eiseres de waarde van € 658.000,- aannemelijk heeft gemaakt.
Conclusie
13. De conclusie is dat het beroep gegrond is. De bestreden uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd. De rechtbank zal bepalen dat deze uitspraak daarvoor in de plaats komt en dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 658.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Ook zal de rechtbank bepalen dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig zal worden verlaagd.
14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 269,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en een wegingsfactor 1).
15. De rechtbank stelt vast dat het door eiseres in bezwaar ingebrachte taxatierapport is opgesteld door een register taxateur onroerende zaken en ingaat op de taxatie van de woning van eiseres. Daarbij is niet doorslaggevend wat verweerder van de kwaliteit van het rapport vindt maar of het redelijk is dat eiseres de taxatie heeft laten uitvoeren en de kosten redelijk zijn. [1] Dit laatste is het geval. De hoogte van de vergoeding van het taxatierapport wordt gebaseerd op de richtlijn van de gerechtshoven die een forfaitaire regeling bevat. [2] De taxatiekosten stelt de rechtbank vast op € 128,26 (inclusief 21% BTW). Het totaal aan proceskosten komt hiermee op € 1.748,26.
16. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt van € 49,-.
17. Eiseres heeft een voorwaardelijk verzoek om immateriële schadevergoeding gedaan. De redelijke termijn is niet overschreden, de totale duur van de procedure na bezwaar en beroep heeft namelijk niet langer dan twee jaar geduurd. Om deze reden wordt hier niet aan toegekomen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] voor het belastingjaar 2021 vast op € 658.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.748,26;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 april 2022.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.