ECLI:NL:RBMNE:2022:151

• Datum uitspraak: 13 januari 2022
• Publicatiedatum: 20 januari 2022
• Zaaknummer: 21/1321, 21/1323, 21/1325, 21/1326, 21/1327, 21/1328 en 21/1330
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: Y.N.M. Rijlaarsdam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 2 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep gegrond tegen te hoge WOZ-waarde van woning in bestuursrechtelijke procedure

In deze bestuursrechtelijke zaak heeft eiser beroep ingesteld tegen de vastgestelde WOZ-waarden van zeven woningen per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het belastingjaar 2020. Verweerder, de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap, had de waarden vastgesteld en aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd. Na een uitspraak op bezwaar die het bezwaar ongegrond verklaarde, werd beroep ingesteld bij de rechtbank Midden-Nederland.

Tijdens de zitting op 28 december 2021 heeft eiser zijn standpunten toegelicht en enkele beroepsgronden ingetrokken. De rechtbank beoordeelde de taxatiematrices en toelichtingen van verweerder en concludeerde dat verweerder niet aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning aan [adres 7] niet te hoog was vastgesteld. Eiser maakte zijn lagere waarde onvoldoende aannemelijk, waardoor de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststelde op €270.000.

Voor de woning aan [adres 1] oordeelde de rechtbank dat verweerder voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde niet te laag was vastgesteld, mede op basis van het eigen verkoopcijfer. Voor de woning aan [adres 6] werd het beroep afgewezen omdat verweerder met een taxatiematrix aannemelijk maakte dat de vastgestelde waarde passend was.

De rechtbank verklaarde het beroep gegrond voor de woning aan [adres 7], vernietigde de uitspraak op bezwaar voor zover deze de WOZ-waarde van deze woning betreft, en verlaagde de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig. Tevens werd verweerder veroordeeld in de proceskosten van eiser en werd het griffierecht aan eiser vergoed.

Uitkomst: De WOZ-waarde van de woning aan [adres 7] wordt vastgesteld op €270.000 en de aanslag onroerendezaakbelasting wordt dienovereenkomstig verlaagd.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummers: UTR 21/1321, UTR 21/1323, UTR 21/1325 t/m 21/1328 en UTR 21/1330

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 januari 2022 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats 1] , verweerder

(gemachtigde: M. Boerlage).

Procesverloop

In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken (de woningen) per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het belastingjaar 2020 als volgt vastgesteld.

UTR 21/1321

[adres 1] , [plaats 1]

€ 223.000,-

UTR 21/1323

[adres 2] , [plaats 1]

€ 215.000,-

UTR 21/1325

[adres 3] , [plaats 2]

€ 215.000,-

UTR 21/1326

[adres 4] , [plaats 2]

€ 217.000,-

UTR 21/1327

[adres 5] , [plaats 1]

€ 271.000,-

UTR 21/1328

[adres 6] , [plaats 1]

€ 227.000,-

UTR 21/1330

[adres 7] , [plaats 1]

€ 273.000,-

Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelastingen eigenaar opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 8 februari 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.

Het beroep is behandeld op de zitting van 28 december 2021 via Skype. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.

Overwegingen

Inleiding

1. De objecten zijn 7 woningen. De WOZ-waarde van de objecten is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die objecten meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die objecten zou zijn betaald.

2. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes, afhankelijk van het standpunt van eiser, niet te hoog of te laag zijn vastgesteld. Ter onderbouwing heeft hij voor de objecten een taxatiematrix of akte van levering overgelegd. Bij de beoordeling of verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

3. Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformuleerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft eiser de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.

[adres 2] in [plaats 1] , [adres 3] en [nummer 1] en [adres 5] in [plaats 1] (UTR 21/1323, 1325, 1326 en 1327)

4. Het beroep richt zich tegen de gehele uitspraak op bezwaar. Eiser heeft in zijn beroepschrift geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende objecten. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt echter dat de waarde van het object [adres 2] niet langer in geschil is. Op zitting heeft eiser dit desgevraagd bevestigd. Op de zitting heeft eiser de beroepsgronden tegen de waarde van de woningen aan de [adres 3] en [nummer 1] en [adres 5] ingetrokken. De rechtbank zal deze vier objecten dan ook niet verder bespreken in deze uitspraak

Inhoudelijke beoordeling overige panden

Waarde UTR 21/1330 [adres 7]

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting daarop niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De gemiddelde woningwaarde per m2 van de referentiewoningen is € 3.003,-, de woningwaarde van de woning ligt daar vlak onder met € 3.006,- per m2. De voorzieningen van de referentiewoningen aan de [referentiewoning 1] (referentiewoning 1) en [referentiewoning 2] (referentiewoning 2) zijn beter gewaardeerd dan die van de woning, maar de woningwaarde per m2 van de woning is slechts weinig lager. [referentiewoning 3] (referentiewoning 3) in [plaats 1] heeft net als de woning eenvoudige voorzieningen, maar een aanzienlijk lagere woningwaarde per m2. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat dat komt doordat de [straat] een drukke weg is. Naar het oordeel van de rechtbank kan de drukke weg weliswaar verklaren waarom referentiewoning 3 een lagere woningwaarde per m2 heeft, maar is met de toelichting van verweerder niet voldoende verklaard waarom de woningwaarde per m2 van de woning ondanks het verschil in voorzieningen zo dichtbij die van de referentiewoningen 1 en 2 ligt. De taxatiematrix onderbouwt daardoor de waarde van de woning het verschil niet goed genoeg.

6. Verweerder is er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van
€ 273.000,- niet te hoog is. Het beroep tegen deze waarde is dus gegrond.

7. Naar het oordeel van de rechtbank maakt eiser de door hem bepleite waarde van
€ 269.000,- evenmin aannemelijk. Hij onderbouwt deze waarde namelijk totaal niet.

8. Omdat partijen de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk maken, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 270.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd.

Waarde UTR 21/1321 [adres 1]

9. Verweerder heeft de waarde van de woning [adres 1] vastgesteld op € 223.000,- en baseert zich daarbij op het eigen verkoopcijfer. Eiser staat een hogere waarde voor van € 238.000,- of subsidiair € 231.000,-. Gelet op dit standpunt heeft verweerder de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te laag is.

10. Eiser stelt dat de woning [adres 1] vorig belastingjaar gewaardeerd was op € 238.000,- en dat het niet mogelijk is dat een woning daalt in waarde. De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. De stijging of daling van de WOZ-waarde ten opzichte van voorgaande belastingjaren leidt naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020 te laag is vastgesteld. Aangezien als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen, heeft verweerder de eigen aankoopprijs terecht als uitgangspunt genomen. Verweerder heeft toegelicht dat de verkoopprijs verminderd met de VvE-reserve € 229.750,- bedroeg. Dit bedrag is vervolgens geïndexeerd naar de waardepeildatum. Volgens verweerder is er een correctie van voor dit type woningen van 3 procent per half jaar. De rechtbank kan verweerder hierin volgen en vindt dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van deze woning niet te laag is vastgesteld.

Waarde UTR 21/1328 [adres 6]

11. Verweerder heeft voor de [adres 6] een taxatiematrix overgelegd. Hierin heeft verweerder vier vergelijkbare benedenwoningen in [plaats 1] opgenomen, te weten [straat] [nummer 2] en [nummer 3] , [adres 8] en [adres 9] . Dit zijn, net als eisers woning, benedenwoningen gelegen in de buurt [A] , met een vergelijkbare uitstraling. Verder hebben ze blijkens de taxatiematrix een vergelijkbare bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. De woningen zijn verkocht rondom de waardepeildatum. De gemiddelde prijs per m2 van de referentiewoningen is € 3.512,-. De door verweerder vastgestelde waarde per m2 van eisers woning is lager, namelijk € 3.214,-. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.

12. Eiser stelt dat de waarde van de [adres 6] te hoog is vastgesteld, omdat deze waarde hoger is dan van de buurwoning [adres 7] . Eiser staat een waarde voor van € 206.000,-. Verweerder heeft toegelicht dat een benedenwoning met tuin, zoals de woning, niet goed vergelijkbaar is met een bovenwoning zonder tuin, zoals bij [adres 7] het geval is. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Proceskosten en griffierecht in de zaak UTR 21/1330

13. Omdat het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding om verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiser. De proceskosten van de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.620,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 269,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541,-, met wegingsfactor 1).

14. Omdat de rechtbank het beroep in deze zaak gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar voor zover het betreft de WOZ-waarde van de [adres 7] ;
• stelt de waarde van de [adres 7] vast op € 270.000,- en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelasting en de aanslag watersysteemheffing dienovereenkomstig verlaagt;
• bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
• veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.620,-;
• draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 13 januari 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl

griffier

rechter

De rechter is verhinderd

deze uitspraak te ondertekenen.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.