Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2824
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de meervoudige kamer van
[eiseres] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr.ing C. Habben Jansen),
en
het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Wijk bij Duurstede(het college), verweerder
(gemachtigde: mr. L.C.G. Broos).
Als derde-partij neemt aan het geding deel
[derde-partij], uit [woonplaats] .
Inleiding
Het gaat in deze zaak om het besluit op bezwaar van 3 juni 2021 (het bestreden besluit). Met dat besluit heeft het college de tegemoetkoming in planschade van € 4.800,- die aan derde-partij is toegekend in stand gelaten. Eiseres is het, als ontwikkelaar op wie het risico voor die vergoeding rust, niet met dat besluit eens.
De rechtbank heeft het beroep op 8 april 2022 op zitting behandeld. Namens eiseres was [A] aanwezig. Hij werd bijgestaan door [B] , de vervanger van de gemachtigde van eiseres. Ook de gemachtigde van het college was aanwezig. Zij werd bijgestaan door mr. [C] van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ).
Na afloop van de behandeling van de zaak op de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Overwegingen
1. Het bestreden besluit is gebaseerd op een advies van SAOZ. De rechtbank toetst of er aanknopingspunten zijn voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat advies. De rechtbank heeft daar geen twijfels over. Dat legt zij hierna uit aan de hand van de beroepsgronden die eiseres heeft aangevoerd.
Beroepsgrond ingetrokken
2. Op de zitting heeft eiseres haar beroepsgrond over WOZ-waarde van derde-partij ingetrokken.
Planologische vergelijking
3. Eiseres vindt dat het gebruik van het bestaande pand als kantoor, waarvoor in het verleden een vergunning is verleend, bij de planologische vergelijking had moeten worden betrokken.
4. Bij de planvergelijking gaat het om een vergelijking tussen het oude bestemmingsplan ‘Cothen’ en het nieuwe bestemmingsplan ‘De Kamp 5-7’. Eventuele voorgaande vergunningen worden daar niet bij betrokken. In het oude bestemmingsplan was de kantoorfunctie niet bestemd. De hoofdregel is dus dat deze functie niet bij de vergelijking kan worden betrokken. Voor zover de kantoorfunctie al onder het overgangsrecht valt, is het uitgangspunt dat ook daarmee geen rekening wordt gehouden bij de planvergelijking.
5. Op de zitting heeft eiseres gewezen op de uitzondering die in de rechtspraak wordt gemaakt op dat uitgangspunt, zoals benoemd in de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 9 oktober 2019. [1] Volgens eiseres had de kantoorfunctie feitelijk verstrekkende gevolgen. Het college heeft er terecht op gewezen dat die uitzonderingssituatie in de rechtspraak gaat over de bepaling van het overgangsrecht zelf die verstrekkend is. Dat is hier niet het geval.
6. De planvergelijking die SAOZ heeft gemaakt is dus juist.
Omvang van het planologisch nadeel
7. Partijen zijn het er over eens dat sprake is van enig planologisch nadeel, maar eiseres vindt dat SAOZ het nadeel te groot inschat.
8. SAOZ heeft in het advies en ook op de zitting toegelicht dat met name de vrijstaande woning die mogelijk is gemaakt door het nieuwe bestemmingsplan en de toename van het aantal woningen met bijbehorende gebruiksintensiteit nadelig is voor derde-partij. Door de toegenomen bouwmassa is er een nadelig effect op de privacy, situeringswaarde en schaduwwerking en door de toegenomen gebruiksintensiteit is er ook een toename van hinder. De rechtbank kan dit volgen.
9. Eiseres wijst er op dat op de plek waar nu de vrijstaande woning mogelijk is, op grond van het oude bestemmingsplan al bijgebouwen konden worden gebouwd met een nokhoogte van 5,5 meter en dat in die bijgebouwen een bedrijf aan huis kon worden gevoerd. De impact daarvan verschilt volgens eiseres niet van de impact van de vrijstaande woning en ook de toename van gebruiksintensiteit is volgens haar verwaarloosbaar omdat het om kleinere woningen gaat dan voorheen.
10. De rechtbank vindt dit onvoldoende om aan het advies van SAOZ te twijfelen, waarbij bepalend is dat SAOZ uit gaat van de optelsom van factoren. Omdat er geen beroepsgronden meer spelen over de taxatie mocht het college het nadeel van derde-partij waarderen op € 25.000,-.
Het normaal maatschappelijk risico
11. Vervolgens is de vraag op welk percentage het normaal maatschappelijk risico moet worden vastgesteld.
12. Partijen zijn het er over eens dat de ontwikkeling die met het nieuwe bestemmingsplan mogelijk is gemaakt een normale maatschappelijke ontwikkeling is en ook dat de ontwikkeling past binnen het door het college meerjarig gevoerde ruimtelijke beleid.
13. Voor de vraag of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen ligt, is verder van belang of de ontwikkeling naar aard en omvang past binnen de ruimtelijk structuur van de omgeving. Als dat zo is dan kan op grond van de rechtspraak voor woningbouw op een inbreidingslocatie worden uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van 5%. Als daar niet geheel aan wordt voldaan, kan daar op grond van diezelfde rechtspraak worden teruggevallen op een normaal maatschappelijk risico van 4%. Dat is wat het college heeft gedaan, maar volgens eiseres moet er een normaal maatschappelijk risico van 5% worden toegepast.
14. SAOZ heeft in het advies, in het verweerschrift en op de zitting toegelicht dat de ontwikkeling naar aard en omvang niet geheel past in de ruimtelijke structuur van de omgeving, omdat het enerzijds gaat om kleinere kavels dan de kavels in de omgeving en daarnaast omdat sprake is van een omsloten binnenterrein. Op zo’n binnenterrein zijn dit soort kleinere kavels minder passend. De rechtbank kan ook dit volgen. De vergelijking die eiseres maakt met andere ontwikkelingen en percelen in de omgeving gaat niet op, omdat voor de hoogte van het normaal maatschappelijk risico juist de ligging en grootte van dit binnenterrein van belang zijn.
15. De conclusie is dat het college er van uit mocht gaan dat de ontwikkeling niet geheel in de lijn der verwachtingen lag en dus een normaal maatschappelijk risico van 4% mocht toepassen. Het college mocht dus ook een tegemoetkoming in planschade van € 4.800,- toekennen aan derde-partij.
Conclusie
16. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen de mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan op de hieronder omschreven wijze.
Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 april 2022 door mr. R.C. Moed, voorzitter, en mr. K. de Meulder en mr. E.C. Matiasen, leden, in aanwezigheid van
mr. I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier.
mr. I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier.
griffier
voorzitter
Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden. U ziet deze datum hierboven.