Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3860
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.435.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 9 november 2021 door middel van een Skype-verbinding gelijktijdig met de beroepen UTR 20/3858, UTR 20/3859, UTR 20/3861, UTR 20/4030 en UTR 20/4032. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar [A] is verschenen samen met [B] .
Overwegingen
1.De woning is een in 2016 gebouwd appartement met een onderpandige berging en twee parkeerplaatsen. De woning heeft een inhoud van 689 m3.
De woning is gelegen in het appartementencomplex [complex] , bestaande uit drie appartementenvilla’s met elk drie appartementen.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal 10% hoger dan de vastgestelde WOZ waarde van € 617.000,- op de vorige waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.Eiser heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaak aan de orde zijn.
Hij heeft de overige gronden laten varen, waaronder ook de beroepsgrond over de staat van onderhoud. De rechtbank gaat daar in de uitspraak dan ook niet meer op in. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
6. Eiser voert aan dat verweerder niet een verslag van de hoorzitting en de grondstaffels heeft overgelegd.
De rechtbank overweegt dat verweerder gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om wat in de hoorzitting is besproken op te nemen in de uitspraak op bezwaar. Verweerder is niet gehouden een woordelijk verslag van het besprokene te overleggen.
Ten aanzien van de grondstaffels heeft verweerder toegelicht dat het hier gaat om een appartement en daarom geen grondcomponent heeft in de waarde opbouw.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de VVE-reserves.
Deze grond slaagt niet. Gelet op de weergave van de hoorzitting, zoals opgenomen in de bestreden uitspraak op bezwaar, heeft verweerder inzichtelijk toegelicht dat met de VVE-reserves rekening is gehouden. Eiser heeft dit niet inhoudelijk weerlegd.
De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiser voert aan dat de kubieke meter prijs van € 2.068,- te hoog is en niet is onderbouwd.
Verweerder heeft ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde verwezen naar de taxatiematrices opgenomen in het verweerschrift. De woning is daarin vergeleken met de marktgegevens van de appartementen [adres] en [adres] . De KOUDVL-factoren van de woning zijn op 3 gesteld, met uitzondering van de factor ligging die op 4 is gesteld.
Met de taxatiematrix heeft verweerder de verschillen en de waardeverhouding tussen de woning en de twee verkochte appartementen inzichtelijk gemaakt. Vooral appartement [adres] met een inhoud van 613 m³, verkocht binnen drie maanden voor de waardepeildatum, voor € 1.320.000,- en de daaruit afgeleide kubieke meterprijs laat naar het oordeel van de rechtbank zien dat die prijs in lijn ligt met de kubieke meterprijs van de woning.
De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser voert ook aan dat de waarde van zijn woning teveel is gestegen in vergelijking met de waarde in voorgaande jaren. Op grond van de Wet WOZ wordt de waarde van een woning echter voor elk tijdvak opnieuw bepaald aan de hand van de verkoopwaarden van referentiewoningen op of rond de waardepeildatum, zonder dat de waarde die voor de vorige waardepeildatum aan de woning is toegekend daarbij van belang is. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage alleen kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
10. De rechtbank wijst eisers verzoek om vergoeding van immateriële schade af, aangezien geen sprake is van een overschrijding van de redelijke termijn nu de uitspraak binnen twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift is gedaan.
11. De rechtbank vindt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Voor een vergoeding van de proceskosten bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 5 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat