Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/2868
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: K. El Housni).
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] in Loosdrecht (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op
€ 481.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 24 februari 2022 op een online zitting behandeld. Eiser was daarbij aanwezig. Verweerder is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Op de zitting heeft de griffier telefonisch contact gehad met de gemachtigde en de taxateur van verweerder, [taxateur] . Beiden gaven aan verhinderd te zijn. Omdat verweerder correct is uitgenodigd voor de zitting en er geen verzoek om uitstel is gedaan, is besloten de zitting door te laten gaan.
Overwegingen
1. De woning is een in 1990 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een inhoud van 175 m³ en ligt op een kavel van 289 m².
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 350.000,- . Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 481.000,-.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende drie verkochte woningen:
- [adres 2] , verkocht op 23 mei 2019 voor € 887.500,-;
- [adres 3] verkocht op 13 november 2019 voor € 1.375.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 5 augustus 2019 voor € 950.000,-.
5. De rechtbank oordeelt dat verweerder niet aannemelijk maakt dat de vastgestelde waarde voor de woning niet te hoog is. De rechtbank zal haar oordeel hierna verder uitleggen. Daarbij zal de rechtbank eerst ingaan op het standpunt van eiser over de stijging van de WOZ-waarde
.Vervolgens zal de rechtbankeisers standpunt over de vergelijkbaarheid van de woning met de referentiewoningen bespreken. Ook zal de rechtbank de onderbouwing van de door eiser voorgestelde WOZ-waarde beoordelen.
.Vervolgens zal de rechtbankeisers standpunt over de vergelijkbaarheid van de woning met de referentiewoningen bespreken. Ook zal de rechtbank de onderbouwing van de door eiser voorgestelde WOZ-waarde beoordelen.
6. De rechtbank is het niet met eiser eens dat op basis van de stijging van de WOZ-waarde met 59% kan worden gezegd dat sprake is van ambtelijke willekeur of een incompetentie taxateur. Op basis van de Wet WOZ moet de taxateur de waarde van een woning voor elk belastingjaar opnieuw bepalen aan de hand van referentiewoningen die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld conform deze waarderingsmethode, op basis van marktgegevens. Er is voor de rechtbank daarom geen enkel aanknopingspunt voor het oordeel dat verweerder de waarde op een willekeurige of incompetente wijze heeft vastgesteld.
7. Eiser stelt dat de gehanteerde referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Ze zijn namelijk alle drie veel groter dan de woning. Als je de woning toch met de gehanteerde referentiewoningen vergelijkt, dan vindt eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in ligging.
8.1.
De rechtbank is het niet eens met eiser dat de referentiewoningen gelet op hun groottes, onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Referentiewoningen hoeven namelijk niet identiek te zijn aan de woning. Verweerder heeft in zijn verweerschrift toegelicht er geen kleinere en aan de [locatie] gelegen woningen met een recent verkoopcijfer beschikbaar zijn. De woning heeft een unieke ligging en de rechtbank begrijpt de keuze van verweerder om aan te sluiten bij woningen die in ieder geval wat betreft die specifieke ligging aan het water vergelijkbaar zijn met de woning. Het zijn namelijk allemaal vrijstaande woningen, gelegen aan de [locatie] , die uitzicht hebben over water. Het gevolg hiervan is dat de referentiewoningen wel groter zijn dan die van eiser, maar die woningen zijn beter vergelijkbaar met de woning van eiser dan wanneer verweerder kleinere woningen had geselecteerd die niet aan het water liggen.
8.2.
Verweerder moet bij de waardering van de woning wel rekening houden met de verschillen, zoals de verschillen in woon- en grondoppervlakte. Uit de taxatiematrix en de toelichting daarop in het verweerschrift blijkt dat verweerder gebruikt heeft gemaakt van de wortelformule om rekening te houden met het verschil in woonoppervlakte. Bij de wortelformule wordt de waarde per kubieke meter van de woning berekend door toepassing van een formule. De wortel van de gemiddelde inhoud van de referentiewoningen wordt gedeeld door de inhoud van de woning en vervolgens vermenigvuldigd met de waarde per kubieke meter van de woning. De rechtbank vindt dat verweerder kon aansluiten bij deze berekeningswijze om de afnemende meerwaarde tot uitdrukking te brengen. De rechtbank kan daarom ook volgen dat verweerder voor de kleinere inhoud van de woning een relatief hogere kubieke meterprijs hanteert. Verder vindt de rechtbank dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met het verschil in kaveloppervlakte door gebruik te maken van een grondstaffel.
8.3.
De rechtbank vindt dat eiser voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de referentiewoningen [adres 5] en [adres 4] een betere ligging hebben dan de woning en dat verweerder daar ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden. Volgens eiser hebben die referentiewoningen een betere ligging omdat zij niet zoals de woning, alleen aan de voorzijde vrij uitzicht hebben over water, maar ook aan de achterzijde. De rechtbank kan dit volgen. Hoewel zowel de woning als de referentiewoningen uitzicht over water hebben, vindt de rechtbank het aannemelijk dat de ligging van een woning waarbij aan weerszijden vrij uitzicht over water bestaat, een waardeverhogend effect met zich meebrengt. Nu verweerder bij zowel de woning als de referentiewoningen is uitgegaan van een ‘gemiddelde’ ligging, heeft verweerder daar bij de waardebepaling onvoldoende rekening mee gehouden. De rechtbank is daarom van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 481.000,- niet te hoog is vastgesteld. Daarbij betrekt zij ook dat voor de factor ligging volgens de taxatiematrix een correctie van 20% moet worden gehanteerd. De taxatiematrix biedt onvoldoende ruimte om dit op te kunnen vangen.
9. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Volgens eiser is € 350.000,- een reële waarde voor de woning. Eiser onderbouwt zijn waarde door de vastgestelde WOZ-waarde van de woning in het belastingjaar 2019 (€ 301.000,-) af te zetten tegen een prijsstijging van 15,5 %.
10. De rechtbank is van oordeel dat eiser de eigen voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt omdat de onderbouwing niet kan worden gebruikt voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning. De waarde van de woning moet op grond van de Wet WOZ elk kalenderjaar opnieuw worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De waarde van de woning kan daarom niet worden bepaald door indexering van de vorige WOZ-waarde. Een vergelijking met een eerder vastgestelde waarde vermenigvuldigd met een algemeen stijgingspercentage is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt.
11. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 463.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. Er is geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 463.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.