Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/4017
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 april 2022 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser,
en
De heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: K. El Housni).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] in Ankeveen (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op
€ 916.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 19 augustus 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 24 februari 2022 op een online zitting behandeld. Eiser was daarbij aanwezig. Verweerder is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Op de zitting heeft de griffier telefonisch contact gehad met de gemachtigde en de taxateur van verweerder, [taxateur] . Beiden gaven aan verhinderd te zijn. Omdat verweerder correct is uitgenodigd voor de zitting en er geen verzoek om uitstel is gedaan, is besloten de zitting door te laten gaan.
Overwegingen
1. De woning is een in 1963 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met drie bergingen. De woning heeft een inhoud van 450 m³.
2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 839.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 916.000,-.
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende drie verkochte woningen:
- [adres 2] , verkocht op 2 augustus 2019 voor € 555.000;
- [adres 3] verkocht op 20 februari 2019 voor € 575.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 1 mei 2019, voor € 808.000,-.
5. De rechtbank oordeelt dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting daarop in het verweerschrift, niet aannemelijk maakt dat de vastgestelde waarde voor de woning niet te hoog is. De rechtbank zal haar oordeel hierna verder uitleggen.
6. Eiser heeft op de zitting onder meer aangevoerd dat verweerder de grondprijs van de woning en de referentiewoningen en de waarde van de bijgebouwen niet inzichtelijk heeft gemaakt. Eiser vraagt zich af hoe het kan dat de grondprijs bij referentiewoning [adres 2] bijna drie keer lager uitvalt dan bij het buurpand [adres 4] . Eiser vindt ook dat voor de bijgebouwen een opvallend hoog bedrag is gerekend.
7. Eiser heeft naar het oordeel van de rechtbank terecht vraagtekens geplaatst bij de in beroep gehanteerde grondprijzen. Allereerst heeft referentiewoning [adres 3] hoewel het de kleinste grondoppervlakte heeft (417 m²), niet de hoogste vierkante meterprijs. De rechtbank ziet dat verweerder bij de referentiewoningen [adres 2] en [adres 4] een correctie van 20% op de waarde heeft gehanteerd, maar ook met deze correctie kan niet worden verklaard waarom voor de woning met een kleiner grondoppervlak een lagere prijs per vierkante meter wordt gehanteerd dan voor de twee referentiewoningen met een veel groter grondoppervlak. Ook is de rechtbank het met eiser eens dat het op zijn minst opmerkelijk is dat de vierkante meterprijzen bij [adres 2] en [adres 4] behoorlijk van elkaar verschillen. Verder vindt de rechtbank het opmerkelijk dat in de taxatiematrix de grond op twee verschillende wijzen is gewaardeerd. Verweerder heeft de kavelwaarde van de woning vastgesteld op € 580.380,- en daarnaast als ‘waarde bijgebouwen’ een waarde van € 71.040,- toegekend aan ‘extra grond (overgrond)’. Daar komt nog bij dat ook de waardering van de bijgebouwen van [adres 3] opvallend zijn. Bij de berekening van de gemiddelde gerealiseerde verkoopprijs per kubieke meter, is bij [adres 3] een waarde aan bijgebouwen gehanteerd van in totaal € 87.750,-, maar bij het overzicht van de bijgebouwwaardes gaat verweerder uit van een totale waarde van € 17.750,-. Zonder verdere toelichting van verweerder op de bijgebouwwaardes, de grondwaardes en omdat ook geen grondstaffel is verstrekt, is het voor de rechtbank niet begrijpelijk hoe verweerder tot de grondwaardes van zowel de woning als de referentiewoningen en uiteindelijk tot de gehanteerde woningwaarde is gekomen. De rechtbank vindt het daarom niet aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is daarom gegrond.
8. Op de zitting heeft eiser nog aangevoerd dat verweerder de taxatiematrix te laat heeft ingediend en hij onvoldoende in de gelegenheid is geweest hier op te kunnen reageren. De rechtbank hoeft deze grond niet te bespreken nu het beroep reeds gegrond is gelet op wat onder 7 is besproken. Ook de bespreking van de grond over de te hoge procentuele stijging van de WOZ-waarde laat de rechtbank daarom achterwege.
9. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Volgens eiser is € 839.000,- een reële waarde voor de woning. De rechtbank vindt niet dat eiser deze waarde aannemelijk heeft gemaakt. Hij heeft deze waarde namelijk niet nader onderbouwd, anders dan dat hij gemotiveerd heeft betwist dat de waarde lager is dan de waarde waarop verweerder die heeft bepaald.
10. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van de woning voor belastingjaar 2020 vast te stellen op € 845.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt. Er is geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van de woning vast op € 845.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 49,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De beslissing is uitgesproken op 7 april 2022 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.